Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
484.435
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Umgehung Vorkaufsrecht durch Rücktrittsklausel des Käufers


| 13.11.2016 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Fachanwälte,
ich habe das Vorkaufsrecht auf ein Grundstück welches im bauplanungsrechtlichen Außenbereich liegt, es ist eine Wiese.
Es besteht die Möglichkeit dass für dieses Grundstück im Laufe des Jahres 2017 der Bebauungsplan von der Gemeinde geändert wird, und nur dieses Grundstück eventuell zum Bauplatz werden könnte. Dieses wurde zum 26.10.16 verkauft und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers eingetragen und ein Rücktrittsrecht für ihn bis zum 30.06.2017 eingeräumt im Falle dass dieses Grundstück bis zu diesem Stichtag doch nicht als baufähiger Grund ausgewiesen wird. Am 04.11.16 wurde mir dieser Verkauf vom Notar mitgeteilt und von da an habe ich nun 2 Monate Zeit bis zum 3.1.17 vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
Meiner Meinung nach ist der Vertrag endgültig rechtskräftig nach Ablauf des Rücktrittsrecht und von da an sollte eigentlich erst mein Vorkaufrecht gelten (ab Juli 2017), also nachdem entschieden wurde ob Baugrund ja oder nein.
Ich fühle mich genötigt eine Wiese zum vielfachen des aktuellen Wertes zu kaufen und ein Risiko einzugehen. Erschwerend kommt noch hinzu das der Vater des Käufers im Bauausschuss sitzt und somit entscheidet ob Baugrund oder nicht.

Ist dies eine normale Vorgehensweise bei Immobilienkauf? Wird durch dieses Rücktrittsrecht mein Vorkaufsrecht ausgehebelt und werde somit ausgebootet? Ich gehe davon aus dass es nur Baugrund wird, wenn der Sohn des Bauauschussmitgliedes das Grundstück endgültig erhält. Was könnte ich gegen diese Vorgehensweise machen bzw. dafür das auch meine Frist verlängert bis zur Entscheidung über Baugrund ja oder nein? Ab wann ist der Vertrag nun endgültig rechtsgültig, ab Unterzeichnung oder wenn der Rücktritt nicht mehr möglich wäre? Bleibt mein Vorkaufsrecht für die Zukunft bestehen, falls der aktuelle Käufer das Grundstück dann später verkaufen möchte? Was müsste ich zum Ablauf beachten? Vielen Dank für Ihren Rat. Freundliche Grüße
14.11.2016 | 09:14

Antwort

von


117 Bewertungen
Mainzer Str. 116
66121 Saarbrücken
Tel: 0681-40141116
Web: www.schroeder-anwaltskanzlei.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

ohne Kenntnis des Vertrages, der Ihnen nun vorgelegt wurde, und des Rechtsgrundes Ihres Vorkaufsrechts lässt sich zur Ihren Fragen nur folgendes sagen:

- Die Frist zur Ausübung des Vorkausrechts läuft. Das vereinbarte Rücktrittsrecht führt nicht dazu, dass der Vertrag erst mit Ablauf der Rücktrittsfrist wirksam wird. Sie müssen also Ihre Entscheidung innerhalb der laufenden Frist treffen.

- Wenn nichts anderes für Ihr Vorkaufsrecht vereinbart ist, verbraucht der Vorkaufsfall Ihr Vorkaufsrecht. Wenn Sie es ausüben, kommt der Vertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer zu Stande. Wenn Sie es nicht ausüben, kommt der Vertrag zwischen dem Erwerber und dem Verkäufer zu Stande. In beiden Fällen wäre der jetzige Verkäufer bei einem zukünftigen Weiterverkaufsfall nicht mehr aus Ihre Vorkaufsrecht verpflichtet.

- Wenn Sie durch Ausübung des Vorkaufsrechtes in den Vertrag eintreten, erwerben Sie damit auch das für den Käufer vorgesehene Rücktrittsrecht. Sie könnten also Ihrerseits zurücktreten, wenn das Grundstück nicht fristgerecht Bauland wird. Hier besteht nun die Umgehungsgefahr darin, dass das Grundstück nach Ihrem Rücktritt erneut verkauft wird und Ihr Rücktrittsrecht dann verbraucht sein könnte, wenn Sie nicht ein Vorkaufsrecht für mehrere Fälle duch entsprechende Vereinbarung haben.

- Ein verbotenes Umgehungsgeschäft wäre nach § 465 BGB ein Rücktrittsrecht des Käufers für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes. Dieser Rücktritt wäre dann bei Ausübung des Vorkaufsrechtes Ihnen gegenüber unwirksam. Das gilt aber nicht für das hier vereinbarte Rücktrittsrecht. Jedenfalls nicht unmittelbar:

- Es gibt vereinzelte Gerichtsentscheidungen, die § 465 BGB entsprechend angewendet haben, wenn eine beabsichtigte Vereitelung des Vorkaufsrechtes auf ähnliche Weise nachweisbar war. Auch § 826 BGB kann in einem solchen Fall helfen. Ob allerdings die von Ihnen geschilderten Umstände hierfür ausreichen, bedürfte wie gesagt einer genauen Prüfung in Kenntnis der Unterlagen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch mit diesen Auskünften behilflich sein. Ob Sie ein Vorkaufsrecht für einen oder mehrere Fälle haben, könnte ich eventuell noch im Rahmen dieser Anfrage beurteilen, wenn Sie mir die genannten Unterlagen zur Verfügung stellen.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2016 | 22:16

Sehr geehrter Herr Schröder,

vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort. Jetzt werfen sich noch Folgefragen auf.

In dem notariellen Schreiben steht, dass ich von diesem Vorkaufsfall zurücktreten kann, allerdings steht weiter das im Grundbuch ein Vorkaufsrecht von Grundstück XY-1 (ich) an Grundstück XY-2, falls ich es nicht mehr wünsche, kann es aus dem Grundbuch von XY-2 ausgetragen werden. Dies müsste dann eigentlich das dingliche Vorkaufsrecht sein welches für immer und ewig eingetragen bleibt solange nur der Eigentümer (wer auch immer?) von XY-1 es nicht löschen möchte?
Auszug aus dem Grundbucheintrag XY-2: Abteilung II: Vorkaufsrecht für den jeweiligen Eigentümer von Gemarkung …XY-1.

Angenommen, ich nehme jetzt mein Vorkaufsrecht war, das Grundstück wird kein Bauland, und ich nutze bis zum 30.06.2017 das nun mir zustehende Rücktrittsrecht. Erlischt mein Vorkaufsrecht weil ich es nun einmal angewandt habe? Bleibt das Vorkaufsrecht weiter bestehen für den nächsten Verkauf bzw. allen weiteren Verkaufsversuche??? Die angefallenen Kosten müsste ich übernehmen, bzw. der Käufer könnte von ihm bereits bezahlten Notarkosten von mir verlangen?

Der Vollständigkeit halber steht noch im Vertrag unter 2. Rechtsmängel: Der Verkäufer erklärt, dass sich der Eigentümer des Nachbargrundstückes Nr. XY-1 …bereit erklärt hat, ein Geh- und Fahrtrecht für das Grundstück XY-2 einzuräumen. Da an meinem Grundstück XY-1 kein Fahrtrecht für XY-2 eingetragen ist, lediglich eine mündliche Übereinkunft vor vielen Jahren für 1-2mal jährlich mein Grundstück zu überqueren. Diese Abmachung ist mit dem neuen Käufer dann auch hinfällig?

Mit Besten Grüßen
Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2016 | 10:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

ob Sie ein dingliches Vorkaufsrecht für einen Fall oder für mehrere oder alle Fälle haben, hängt gemäß § 1097 BGB davon ab, ob dazu etwas vereinbart ist. Die Vereinbarung können Sie nicht aus dem Grundbuch ersehen, sondern nur aus der entsprechenden Urkunde, die Sie in der Grundakte des Grundbuchamtes einsehen können.

Ob der vertragliche Rücktritt mit Kosten für Sie verbunden wäre, hängt davon ab, was hierzu im Kaufvertrag geregelt ist.

Ihre Schilderung klingt so, als hätte die nicht ins Grundbuch eingetragene Abrede mit dem derzeitigen Eigentümer keine Verbindlichkeit zwischen Ihnen und einem neuen Eigentümer.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.11.2016 | 21:58


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr geehrter Herr Schröder,
Ihre ausführliche und verständliche Antworten haben mir sehr geholfen, ich bin nun ein gutes Stück schlauer. Es blieb zwar für mich noch eine interessante Frage offen. Falls ich nun das Vorkaufsrecht nutze, eventuell vom Rücktrittsrecht gebrauch machen könnte, im Falle dass das Grundstück doch kein Bauplatz wird. Gilt das Vorkaufsrecht auch für den nächsten Verkauf oder erlischt es wenn es nun genutzt wurde? In der Urkunde steht "...Eigentümer XY-2 räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer XY-1 das subjektive-dingliche Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein."
Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Martin Schröder »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.11.2016
4,8/5.0

Sehr geehrter Herr Schröder,
Ihre ausführliche und verständliche Antworten haben mir sehr geholfen, ich bin nun ein gutes Stück schlauer. Es blieb zwar für mich noch eine interessante Frage offen. Falls ich nun das Vorkaufsrecht nutze, eventuell vom Rücktrittsrecht gebrauch machen könnte, im Falle dass das Grundstück doch kein Bauplatz wird. Gilt das Vorkaufsrecht auch für den nächsten Verkauf oder erlischt es wenn es nun genutzt wurde? In der Urkunde steht "...Eigentümer XY-2 räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer XY-1 das subjektive-dingliche Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein."
Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen


ANTWORT VON

117 Bewertungen

Mainzer Str. 116
66121 Saarbrücken
Tel: 0681-40141116
Web: www.schroeder-anwaltskanzlei.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Verwaltungsrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht, Zivilrecht, Vertragsrecht, Versicherungsrecht, Strafrecht