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Umgang mit komplizierter Familiensituation

26.06.2012 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Im Folgenden versuche ich mal die Situation einer Familie zu beschreiben, die im Moment überlegt, wie sie ihre gesamtwirtschaftlichen Interessen harmonisch geregelt bekommen können, ohne das dadurch die Interessen der Beteiligten gestört werden.

Zur Situation:

Die Eltern bewohnen in einer ländlichen Region ein Anwesen mit einem Haupthaus und einer nachträglich angebauten Werkstatt. Der Vater war bis vor kurzem noch selbstständig und hat die Werkstatt dafür gewerblich genutzt. Ich kann im Moment nicht mit abschließender Gewissheit sagen, wie groß das Anwesen genau ist, aber ich gehe mal von 150qm Wohnfläche und 150qm bislang genutzte Gewerbefläche aus. Das Grundstück ist etwa 1.500qm groß.

Die Eltern haben kaum eigene finanzielle Mittel, da die Werkstatt zum Schluss nicht mehr viel Geld abwarf. Im Moment leben sie von einer spärlichen Rente in Höhe von etwa 600 EUR. Zu wenig, um das gesamte Anwesen langfristig halten zu können. Gleichzeitig haben Sie Wünsche. Sie möchten ihr Eigenheim halten und darin auch alt werden. Sie wünschen sich, dass eines ihrer Kinder in das Haus einzieht, es finanziell stützt und sie im Alter dann auch pflegt.

Zur gegenwärtigen Diskussion:

Der Sohn hat sich bereit erklärt in das Haus einzuziehen und seine Eltern später auch zu pflegen bzw. für die Pflege aufzukommen. Er würde dafür auch eine doppelte Haushaltsführung in Kauf nehmen, da seine Arbeitsstätte an einem ganz anderen Ort befindet, an dem er dann auch eine Mietwohnung beziehen müsste. Im Moment denkt er über eine mögliche Mischung aus Büro und Home Office nach. Sein Verdienst ist sehr gut.

Die Tochter ist zwar Freiberuflerin, verfügt aber über keine eigenen Rücklagen und lebt am Existenzminimum. Eine Immobilie zu halten ist für sie de facto nicht möglich. Sie lebt und arbeitet ebenfalls weit entfernt und hat auch keine Möglichkeit ihren Beruf in der ländlichen Region nachzukommen.

Der erste Diskussionsvorschlag:

Sohn und Eltern haben sich nun überlegt, dass er das Haus vorzeitig übernimmt, die Werkstatt umbaut, so dass sie bewohnbar ist und seine Schwester auszahlt. Die Auszahlung sollte nach erster Einschätzung 30.000 EUR betragen. Wie diese Summe zustande kam ist unklar. Eine Wertschätzung des Haus liegt bislang auch nicht vor. Ob und wie ein mögliches Wohnrecht auf Lebenszeit einkalkuliert wurde ist ebenfalls unklar, genauso, ob die geplante Pflege hier eingerechnet wurde. Der Vorschlag kommt der Tochter unangemessen vor, denn sie geht von einem Immobilienwert von 250 - 300.000 EUR aus. Der Sohn hingegen stellte klar, dass er nur bereit ist in das Risiko einzusteigen, wenn die Forderungen der Schwester nicht höher werden.

Derzeitiger Stand:
Nach vielen, teils auch unschönen Diskussionen haben sich die Eltern nun dazu bereit befunden das Anwesen schätzen zu lassen. Ihnen scheint nun auch klar zu sein, dass eine vertragliche Regelung unumgänglich ist und womöglich sogar über einen Notar laufen sollte.

Nun (endlich) zu meinen Fragen:

Ich sehe verschiedene denkbare Varianten, um die Situation zu lösen.

Variante 1: Schenkung an den Sohn
Das Anwesen wird komplett auf den Sohn überschrieben. Dabei wird zunächst das Anwesen geschätzt, eine Dorf-übliche Miete ermittelt und diese im Sinne eines lebenslangen Wohnrechtes oder Nießbrauchs auf den Wert des Anwesens angesetzt, so dass der errechnete Rest als Auszahlungsbetrag für die Schwester übrig bleibt.

Frage 1.1: Wenn ich davon ausgehe, dass die Eltern erst nach Ablauf von 10 Jahren zu Pflegefällen werden, hätte das Sozialamt nach meiner Ansicht erst mal keinen direkten Zugriff auf die überschriebene Immobilie. Die Pflegekosten würden also wie sonst üblich auch anhand eigener Werte (z.B. Lebensversicherungen der Eltern, sofern dann noch vorhanden) und Leistungsfähigkeit der Kinder (Tochter lebt selbst am Existenzminimum) berechnet. Wie verhält es sich in diesem Fall bei dem Sohn mit dem gewährten Wohnrecht. Wirkt sich das auf die möglichen Forderungen des Sozialamtes ihm gegenüber mindernd aus?

Frage 1.2: Ist es sinnvoll die Pflegekosten bereits bei der Berechnung der Auszahlung der Schwester zu berücksichtigen und wenn ja, wie? Mir erscheint es unangemessen hoch, wenn praktisch ab sofort Pflegekosten bis zum statistischen Lebensende berechnet würden und diese vom Erbteil der Tochter abgezogen würden. Das Risiko, dass das Sozialamt später dann doch noch an sie heran tritt und sie dann womöglich selbst mehr Geld verdient könnte ja trotzdem eintreten.

Frage 1.3: Würden die notwendigen Kosten zum Umbau der Werkstatt Einfluss nehmen auf die Berechnung des Auszahlungsbetrages der Schwester? Ändert sich an dieser Betrachtungsweise etwas, wenn die Schätzung VOR oder NACH dem Umbau (und Übereignung) stattfindet und in welcher Form ändert sich dann die Berechnung?

Variante 2: Schenkung an beide Kinder zu gleichen Teilen
Das Anwesen wird zu gleichen Teilen auf die Kinder übertragen. Die Eltern erhalten ein lebenslanges Wohnrecht. Sinnvoll wäre es in diesem Fall in jedem Fall, dass notariell geregelt wird, wer welchen Teil des Anwesens sein Eigen nennen darf, nicht dass es plötzlich Streitereien wegen des renovierten Anbaus gibt. Unklar ist mir allerdings, wie den Rechten und Pflichten eines Eigenheims umgegangen werden sollte, denn die Tochter ist kaum in der Lage eine Immobilie zu halten (insbesondere nicht, wenn keinerlei Einnahmen wegen des lebenslangen Wohnrechts der Eltern zu erwarten sind).

Frage 2.1: Ist es tatsächlich besser, wenn die Gebäude- und Grundstücksteile genau benannt (also z.B. der Sohn erhält den Anbau/Werkstatt und die Hälfte des Grundstückes) auf die beiden Kinder verteilt werden? Wenn ja, dann Frage 2.2.

Frage 2.2: Müsste nicht in diesem Fall eine getrennte Wertschätzung stattfinden, da ja die ehemalige Werkstatt durch die momentane nicht Bewohnbarkeit vermutlich einen deutlich niedrigeren Wert hat, als das bewohnte Haupthaus?

Frage 2.3: In dem Haus fallen ja diverse Nebenkosten für Wasser, Strom, Öl, kommunale Kosten und Steuer an. Mal abgesehen davon, dass natürlich die Familie es auch anders regeln könnte, würden doch aber vermutlich zunächst einmal alle selbstverursachten Kosten (Wasser, Strom, Öl) von den Eltern bezahlt, alle Immobilien bezogenen Kosten (kommunale Kosten, Steuer) zu gleichen Teilen von den Kindern. Ist das richtig?

Variante 3: Schenkung an beide Kinder mit unterschiedlichen Anteilen
Diese Variante entstand durch die Idee, dass nach einer Wertschätzung und möglichen Berechnung des Auszahlungsbetrags der Schwester womöglich deutlich über der Grenze von 30.000 EUR liegt, bis zu der der Sohn noch auszahlen würde. Im Prinzip also ein Halten eines Anteils am Anwesen um in Summe einen gleichen Anteil zu haben wie ihr Bruder. Dieser Anteil könnte dann entweder später immer noch an den Bruder verkauft werden oder, sollte das Anwesen nach dem Tod der Eltern veräußert werden, sie erhält dann ihren monetären Anteil.

Frage 3.1: Ist eine solche Variante in der Praxis bekannt und gangbar oder ergeben sich daraus in der Regel ungeahnte Schwierigkeiten?

Variante 4: Das Anwesen bleibt bis zum Lebensende Eigentum der Eltern
Als letzte Variante fällt mir dann nur noch diese Variante ein. Es gibt keine vorzeitige Übereignung und folgerichtig auch keine Auszahlung der Schwester. Um dem Wunsch der Eltern nach häuslicher Pflege durch ein Kind nachzukommen zieht der Sohn trotzdem in den Anbau ein und baut diesen auch wohngerecht für sich um, investiert also in das Anwesen seiner Eltern.

Frage 4.1: Nehmen wir an, die Eltern werden pflegebedürftig, können entweder nicht im Haus gepflegt werden oder zusätzliches Pflegepersonal wird notwendig. Es fallen also Pflegekosten an. Zunächst einmal würde sich ja das Sozialamt an die Eltern und ihren Besitz wenden. Würden in diesem Fall die Investitionen des Sohnes womöglich an das Sozialamt fallen? Wenn ich es richtig verstanden habe, würden zur Deckung von Pflegekosten auch Eigenheime der pflegebedürftigen Personen belangt. Da nun aber das Geld des Sohnes in das Eigenheim der Eltern geflossen ist, würden diese Investitionen womöglich erst mal weg sein. Wie kann der Sohn sich davor schützen, dass seine Investitionen verloren gehen?

Frage 4.2: Wie verhält es sich nun im Erbfall mit den vom Sohn eingebrachten Verbesserungen am Haus bzw. seinen Investitionen zum Umbau der Werkstatt? Wie werden solche Investitionen im Erbfall bewertet, vor allem, wenn solche Investitionen teilweise dann schon 15 oder 20 Jahre zurück liegen? Wie würden im Erbfall gesetzlich geregelt die Kosten für den Sohn zur Pflege seiner Eltern geltend gemacht? Ich gehe davon aus, dass eine persönliche Pflege gar nicht bewertet werden kann, wohl aber entstandene Kosten für z.B. etwaiges Pflegepersonal. Würden auch diese Kosten, genauso wie die Hausinstandhaltungs- und Umbaukosten bei der Berechnung des Erbteils berücksichtigt?

Frage 4.3: Sollte auch für diese Variante eine notarielle Vereinbarung entworfen werden, so dass zum Beispiel nicht durch die in Frage 4.2. aufgelisteten Kosten Streitereien zwischen den Geschwistern entstehen, welche Kosten nun tatsächlich berücksichtigt werden dürfen und welche nicht?

Abschluss:

Ich gebe gerne zu, dass es viele Fragen sind und viele mögliche Varianten. Alle haben ihre Vor- und Nachteile für die einzelnen Beteiligten. Ich denke, die Bedürfnisse und Wünsche der Eltern sind immer abgedeckt. Die Varianten orientieren sich eher an den Interessen der beiden Kinder und deren faire und ausgewogene Behandlung.

Für Ihre Unterstützung vorab vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1.1. Das Wohnrecht hat auch einen Wert und würde ggfs. soweit keine entsprechenden Vereinbarungen vom Sozialamt kapitalisiert.
1.2. Dies geht doch nur unter einer Bedingung, weil Sie nicht wissen, ob der Pflegefall tatsächlich eintritt und auch beide Elternteilen.
Hier bedarf es einer (umfassenden) Regelung.
1.3. Hier ist doch die Frage, ob der Umbau insgesamt werterhöhend ist oder nicht, also die Werkstatt zb nicht werthaltig ist und durch den Umbau zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
2.1. Hier sollte eine Realteilung des Grundstücks (zB. Wohnhaus/Anbau sowie Werkstatt) vorgenommen, sonst bilden Sie mit Ihrer Schwester eine Wohnungseigentümergemeinschaft und haben lediglich ein Nutzungsrecht an den Gebäudeteilen. Sonst können Sie nur beide gemeinsam an dem (gesamten) Grundstück samt Anwesen Eigentum erwerben.
2.2. Ja, dies sollte auf alle Fälle gemacht werden.
2.3. Dies können Sie in der notariellen Vereinbarung zum Wohnrecht individuell regeln, zB müsste auch geregelt werden, wer die Instandhaltungskosten für die Gebäude trägt.
3.1. Eine Schenkung des Anwesens zu unterschiedlichen Anteilen ist möglich.
4.1. Indem Sie sich die Investionen anteilig von Ihren Eltern bezahlen lassen, da Sie ja in fremdes Eigentum investieren. Bsp. Aufwendungen 10.000 pro Jahr werden Ihnen 1.000 € von den Eltern zurückgezahlt.
4.2. Wenn Sie Ihre Eltern pflegen, haben Sie einen Ausgleichsanspruch in Geld nach 2057 a BGB. Diesen sollten Sie entsprechend der Pflegesätze vertraglich vereinbaren, da das Gesetz die Ausgleichshöhe nicht bestimmt.
Hinsichtlich der Investitionen bedarf es der Bewertung, ob diese werterhöhend waren bzw. noch als solche zum Zeitpunkt des Erbfalls behandelt werden können.
4.3. Hierüber sollte eine notarielle Vereinbarung getroffen werden.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 26.06.2012 | 20:12

Vielen Dank für die Antworten. Trotzdem habe ich noch Nachfragen zu folgenden Punkten:

Rückfragen 1.2: Was ist mit einer „(umfassenden) Regelung" gemeint? Welche Dinge müssten da konkret geregelt werden, so dass weder der Sohn im schlechtesten Fall hohe Pflegekosten zahlen müsste, noch sein Schwester zu dessen Risikominimierung auf ein Gutteil des Erbes verzichtet?

Rückfragen 1.3: Es ist davon auszugehen, dass der Umbau eine Werterhöhung darstellt, eben weil Wohnraum geschaffen wird (siehe einleitende Worte). Die Frage ist nun, wie die Berechnungen in beiden Fällen (also VOR dem Umbau bzw. NACH dem Umbau) aussehen müssten. Wie wirken sich solche Investitionen des Sohnes auf seinen und den Erbteil bzw. Auszahlungsteil seiner Schwester aus?

Rückfragen 3.1: Dass so etwas grundsätzlich möglich ist hatte ich mir schon gedacht. Die Frage ist, gibt es bekannte Schwierigkeiten einer solchen Regelung (z.B. wenn der Anteil der Schwester bei gerade mal 2 Zimmer oder 10% liegt)?

Rückfragen 4.1: Wenn ich Ihre Antwort richtig verstanden habe, dann würde der Sohn ja im Prinzip seinen Eltern ein zinsfreies Darlehn gewähren und sie damit die Werkstatt umbauen. Aber die Eltern haben kein Geld für Rückzahlungen. Interpretiere ich Ihre Antwort also richtig, dass der Sohn sich seine Investitionen nicht sichern kann, so dass das Sozialamt im schlechtesten Fall tatsächlich die Immobilie zum Zwecke der Deckung der Pflegekosten veräußern kann, auch wenn da Geld des Sohnes drin steckt?

Sinn und Zweck dieser vielen Varianten und Fragen ist es eine Möglichkeit für die Beteiligten zu finden, die alle zufriedenstellt. Niemand soll Vorteile zu Lasten eines anderen haben.

Vielen Dank für Ihre erneuten Antworten!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.06.2012 | 21:16

1.2. Hier müssten Sie Möglichkeiten des Rückgriffs vereinbaren, also wenn der Pflegefall nicht eintritt und 10 Jahre abgelaufen sind, bekommt Ihre Schwester noch eine Ausgleichszahlung.
Im anderen Fall müsste Ihre Schwester einen Anteil an der Pflegeleistung beisteuern, soweit ein Betrag x überschritten wird. Ihre Schwester also auch an den Kosten beteiligt, so dass Sie durch den Schenkung innerhalb der 10 Jahresfrist nicht schlechter gestellt als Ihre Schwester.
1.3. Die Umbaukosten erhöhen den Nachlasswert, so dass Ihnen ein höherer Erbteil zugewendet werden müsste. Hier sollten die Umbaukosten konkret benannt, damit keine Schenkung angenommen wird.

3.1 Schwierigkeiten bestehen nur dann, wenn der zugewendete Anteil an dem Eigentum unter einen etwaigen Pflichtteilsanspruch Ihrer Schwester liegt. Ihre Schwester also bei einem Tod einen Pflichtteilsanspruch geltend machen könnte. Insoweit sollte bei lebzeitigen Übertragung Ihrer Schwester auf Ihren Pflichtteil bzw. Pflichtteilsergänzungsanspruch sowie Erbteil für sich und für andere Angehörigen verzichten.
4.1. Ja, aber es besteht die Möglichkeit, dass Sie sich für die getätigten Investitionen bereits zu Lebzeiten einen Miteigentumsanteil an der Immobilie eingeräumt wird als Gegenleistung für die Investition. Wichtig ist nur, dass keine unentgeltliche Zuwendung Ihrer Eltern an Sie vorliegt. Wenn Sie die 10 Jahresfrist bei einer Schenkung überschreiten, hat das Sozialamt keine Rückgriffsmöglichkeit.

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