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Umgang mit Mietkaution als Vermieter bei Privatinsolvenz der Mieter

07.07.2009 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe als Vermieter Fragen in Zusammenhang mit Mietkaution und Privatinsolvenz. Zum Sachverhalt / chronologischen Ablauf:

Ende 2002: Vermietung eines Hauses an Ehepaar X. Die Mietkaution (2000 Euro) wird in Form eines Sparbuches auf den Namen von Herrn X geleistet, das Sparbuch wird mit einem Sperrvermerk (Mietkautionskonto) versehen und es wird eine Verpfändungserklärung beigebracht.
Mitte 2008: Sowohl Herr X als auch Frau X melden Privatinsolvenz an.
Ende 2008: Herr X verstirbt, Frau X teilt mit dass Sie auf jeden Fall wohnen bleiben will.
Februar 2009: Frau X kündigt das Mietverhältnis.
März 2009: Der Insolvenzverwalter von Herrn X teilt mit dass das Insolvenzverfahren in ein Nachlassinsolvenzverfahren übergeht und fordert die Überweisung der halben Mietkaution (1000 Euro). Wir haben den Betrag aber nicht überwiesen.
Mai 2009: Frau X hat die letzte Miete nicht bezahlt (1000 Euro) und die Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 sind auch noch nicht ausgeglichen (jeweils 250 Euro, also 500 Euro). Ich setze mich mit der Bank zwecks Auflösung des Sparbuches und Auszahlung der uns noch zustehenden 1500 Euro in Verbindung. Die Bank leitet dies auch an den Insolvenznachlassverwalter von Herrn X weiter.
Mai 2009: Frau X ist ausgezogen (Mietverhältnis endete mit dem 31.05.2009).
Juni 2009: Es trifft ein Schreiben vom Anwalt von Frau X (den sie inzwischen hinzugezogen hat) ein in dem er mitteilt dass ich das Sparbuch auflösen soll. Die 1500 Euro für Miete und Nebenkosten soll ich abziehen und den Restbetrag von 500 Euro an ihn als Geldempfangsbevollmächtigten überweisen.
Juni 2009: Es trifft ein Schreiben vom Insolvenzverwalter von Herrn X ein in dem gefordert wird dass ich 1) auflisten soll welche Ansprüche ich gegen Herrn X habe und 2) in dem ich aufgefordert werde die Hälte der 1500 Euro als 750 Euro an ihn zu überweisen.

Wenn man nun eine genaue Aufschlüsselung der Schulden vornehmen würde dann sähe es folgendermaßen aus:

Frau X
1000 Euro - Miete Mai 2009
250 Euro - Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008, davon 50 %
1250 Euro - Summe

Herr X
250 Euro - Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008, davon 50 %

Bin ich nun verpflichtet als Vollstreckungsgehilfe vom Insolvenzverwalter von Herrn X zu dienen? Muss ich nun an ihn überweisen und wenn wieviel oder muss er sich mit dem Anwalt von Frau X bzw. Frau X selbst auseinandersetzen?
Ich würde natürlich am liebsten den Weg wählen den der Anwalt von Frau X vorgeschlagen hat. Aber kann dann der Nachlassverwalter von Herrn X sich im weiteren Verlauf mit Forderungen an uns wenden und diese auch durchsetzen?

Wie müssen wir uns verhalten. Bitte geben Sie auch die dementsprechenden Verweise auf die Rechtsvorschriften an.

Vielen Dank für die Beantwortung im Voraus

Mit freundlichen Grüßen
Masterf

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Die Mietkaution sichert nach § 551 BGB grundsätzlich alle Verpflichtungen des Mieters aus dem noch nicht fällig sind. Das Ihnen als Vermieter zustehende Pfandrecht sichert diese Verpflichtungen und gibt Ihnen in der Insolvenz einen Aussonderungsanspruch nach § 47 InsO. In Höhe der gescherten Verpflichtungen können Sie als Vermieter und Inhaber des Pfandrechtes daher geltend machen, dass die Kaution nicht der Insolvenzmasse unterfällt (vgl. § 47 InsO).

Also konnte der Nachlassinsolvenzverwalter die halbe Mietkaution im März 2009 nicht beanspruchen, da diese wegen der offenstehenden Betriebskosten nicht in voller Höhe in die Insolvenzmasse gefallen ist.

Sie müssen dem Verwalter diejenigen Beträge zahlen, die in die Masse gefallen sind.

Unterstellt man den Regelfall einer gesamtschuldnerischen Haftung der Eheleute aus dem Mietverhältnis, so ergibt sich die Situation, dass Ihre offenen Forderungen aufgrund des Pfandrechtes einen Aussonderungsanspruch in dieser Höhe an dem gesamten Betrag der Mietkaution begründen. Bei Gesamtschuldnerschaft haftet auch der Nachlass für die gesamten Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, die bis zum Ausscheiden aus dem Mietvertrag begründet worden sind. Erfolgt keine Kündigung durch den Erben nach § 580 BGB so haftet der Nachlass dann auch für die 1.000,-EUR offenstehende Miete. Somit könnte der Verwalter hier nur einen Betrag in Höhe von 500,-EUR fordern, wenn nicht eine hälftige Zurechnung der Mietkaution auf den Nachlass und Frau X in irgendeiner Form vereinbart waren. Bei einer solch hälftigen Aufteilung stünde dem Nachlass nur 250,- EUR zu.

Sie sollten dem Insolvenzverwalter verdeutlichen, dass die Mietkaution in Höhe von 1.500,- EUR mit einem Aussonderungsanspruch zu Ihren Gunsten belegt ist. Im Übrigen steht die Kaution der Masse zu (Konto des Herrn X!) soweit sich nicht aus anderweitigen Vereinbarungen ergibt, dass die Hälfte der freien Kaution der Frau X zusteht. Dies müsste der Anwalt der Frau X aber beim Nachlassinsolvenzverwalter geltend machen.

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