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Umfinanzierung / Eigenmittel

| 4. Januar 2017 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Zusammenfassung:

Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung

Hallo,

ich würde gerne einen laufenden Kredit ablösen, dieser
wurde 2011 bei einer Bank auf 10 Jahre abgeschlossen.

Wegen der besseren Zinslage bei Mitbewerbern würde ich diesen nun gerne umfinanzieren.

Im Vertrag steht "Sondertilungen in unbegrenzter Höhe jederzeit aus Eigenmitteln"

Die Sicherheiten (Eingetragene Grundschulden auf Immobilien) würde ich gerne
der neuen Bank (Abtretung, Zug-um-Zug-Leistung) für ein besseres Darlehen geben.

Sind meine Immobilien Sicherheiten nicht Eigenmittel?

Kann die alte Bank sich gegen die Ablösung rechtlich verwehren oder
Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Würde hier ein Notar helfen?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Sind meine Immobilien Sicherheiten nicht Eigenmittel?
Nein, d.h. Sie können Ihre Immobilien zu Gunsten der aktuellen Bank nicht als Sondertilgungen anbieten. Denn Tilgungen können nur Geldbeträge sein und nicht die Rechte (am Grundstück). Sie können aber die Bank 1 um die teilweise Freigabe der Grundschuld bieten, soweit sie Ihren Kredit abbezahlt haben. Z.B. Sie haben ursprünglich die Grundschuld für 200.000 bestellt, haben aber 70.000 getilgt. Dann muss die Bank 1 die Grundschuld teilweise (70.000) freigeben, so dass Ihre Immobilie insoweit weniger belastet wird. Die Bank 1 wird dann diesen Teil der Grundschuld an die Bank 2 abtreten. So bieten Sie Ihrer neuen Bank Sicherheiten an.

2. Kann die alte Bank sich gegen die Ablösung rechtlich verwehren oder
Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Falls Sie schon teilweise getilgt haben (s. 1), muss die Bank1 die Freigabe erklären.
Falls bzw. soweit Sie nicht getilgt haben, kann die Bank 1 die Ablösung verweigern, muss aber nicht. Denn eine günstige Finanzierung für Kunden, ist kein Grund, den Vertrag aufzuheben. Die Entscheidung liegt bei der Bank. Bei einer Umschuldung, während der Zinsbindung, kann die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bestehen und so der Ablösung dann zustimmen. Um die richtige Entscheidung zu treffen muss man ausrechnen, ob es sich lohnt, d.h. dass Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank 1 nicht höher ist als angesparte Zinsen bei der Bank 2.

3. Würde hier ein Notar helfen?
Wenn Sie Verhandlungen mit der Bank meinen, nein.

Hier ist noch einige Infos
http://richtige-finanzierung.de/baukredit/tipps/umschuldung-doppelt-abkassiert/

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 4. Januar 2017 | 13:49

Hallo,

vielen Dank für die schnelle Antwort, jedoch ist mir noch nicht
ganz klar bzw. die Kernfrage/Titel was nun genau die rechtliche Definition von "Eigenmittel" ist, bzw. diese es den als solche zu akzeptieren sind.

Diese eine Wort bietet doch viel potential für Fallstricke und Gestaltungsmöglichkeiten jeder Vertragspartei.

Wenn ich von einer neuen Bank (neues Kreditkonto) der alten Bank den restlichen Kreditbetrag in gesamter Höhe
überweise, und diese die Sicherheiten fordert (Zug-um-Zug) sind es dann noch Eigenmittel?

Sind es Eigenmittel egal woher eine bar Überweisung kommt?

Oder ab wann ist eindeutig rechtlich sichergestellt das es sich um "Eigenmittel" handelt und die
alte Bank gegen nichts verweigern oder Gebühren fordern kann?

Kann die alte Bank einen Nachweis über die Herkunft der Mittel und deren Deckung verlangen?

Wenn die Banken die notarielle Übergabe der Sicherheiten untereinander durchführen, ist klar das
diese Mittel/Sicherheiten zur Deckung genutzt wurden. Also wieder keine Eigenmittel?

Ist es rechtlich sinnvoll sicher indirekt über einen Notar per Treuhändervertrag
sicherzustellen das die Sicherheiten erst an mich und dann an die neue Bank geht? Bringt das etwas?

Somit wären die Sicherheiten kurzzeitig bei mir und würden dann der neuen Bank gegeben werden,
obwohl schon seit Umschuldung/Neuvertrag teil des Vertrags sind.


Vielen Dank für Ihre Zeit.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 4. Januar 2017 | 14:44

Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:
vorab: dass die rechtliche Definition von "Eigenmittel" die „Kernfrage" war, war aus Ihrer Fragestellung nicht unbedingt ersichtlich.
Unter Eigenkapital versteht man grundsätzlich jene Mittel, die bei einer Finanzierung/Baufinanzierung dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen, z.B. Bargeld‚ Sparguthaben, Wertpapiere oder unbelasteten Grundbesitz. Die Weitere Eingrenzung der Definition erfolgt im Wege der Auslegung des jeweiligen Vertrages, s. unter Ziff. 1.
1. Wenn ich von einer neuen Bank (neues Kreditkonto) der alten Bank den restlichen Kreditbetrag in gesamter Höhe
überweise, und diese die Sicherheiten fordert (Zug-um-Zug) sind es dann noch Eigenmittel?

Nach der Auffassung des OLG Hamm, der ich mich anschließe, nein; die vergleichbare Konstellation war Gegenstand der Entscheidung des OLG Hamm. Dort ging es zwar nicht um Eigenmittel, sondern um Eigenkapital. Die gerichtlichen Überlegungen kann man aber in beiden Fällen verwenden. Das OLG hat ausgeführt:
„Da die Parteien die in Ziff. 7 getroffenen Regelung, insbesondere den Begriff des Eigenkapitals nicht näher definiert haben, ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien mit dieser Formulierung gewollt haben.

Für die Auslegung des Begriffs Eigenkapital geben die einschlägigen Bestimmungen des HGB - die §§ 266 Abs. 3 A und 272 - im vorliegenden Falles nichts her, da die dort getroffenen Regelungen zum Eigenkapital allein bilanzrechlichen Bezug haben. Dies gilt auch für die Rule Nr. 49 des IAS (International Accounting Standard) / IFRS (International Financial Reporting Standard) Framework, da sich die dort zu findende Definition des Begriffs Eigenkapital allein auf die Bilanz am internationalen Kapitalmarkt tätiger Unternehmen bezieht (vgl. auch § 315a HGB ).

Der Begriff des Eigenkapitals wird außer im Bilanzrecht vor allem im Bereich der Immobilienfinanzierung verwandt. In diesem Bereich versteht man unter Eigenkapital jene Mittel, die bei einer Finanzierung/Baufinanzierung dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen, z.B. Bargeld‚ Sparguthaben, Wertpapiere oder unbelasteten Grundbesitz.

Bei verständiger Würdigung der hier getroffenen Regelung kann allein dieses Verständnis des Begriffs Eigenkapital bei der Auslegung zugrunde gelegt werden. Danach sollte dann in Ziff. 7 der Darlehensverträge klargestellt werden, dass nur eine Ablösung der Darlehen aus eigenen Mitteln des Darlehensnehmers und nicht aus neuen Bankdarlehen vorfälligkeitsentschädigungsfrei sein sollte. Die Klägerin sollte das Darlehen "aus ihrem Kapital" ablösen.

Diese Auslegung entspricht im Ergebnis auch dem Sinn und Zweck der zwischen den Parteien unter Ziff. 7 getroffenen Vereinbarung. Ziel der Regelung konnte es aus der Sicht eines objektiven Dritten nur sein, die Ablösung der bei der Beklagten aufgenommenen Darlehen aus Fremdmitteln zu verhindern. Es sollte mit der getroffenen Vereinbarung vermieden werden, dass die Darlehen aufgrund günstiger Darlehensangebote anderer Banken abgelöst wurden, ohne dass die Beklagte die ihr zustehenden Zinsen, also das Vorfälligkeitsentgelt, erhielt. Andererseits waren sich die Parteien einig, dass die Klägerin berechtigt sein sollte, die Darlehen aus eigenen Mitteln jederzeit abzulösen. Ein anderer Zweck dieser Vereinbarung ist nicht ersichtlich."
Die Entscheidung können Sie hier lesen
https://openjur.de/u/121342.html


2. Sind es Eigenmittel egal woher eine bar Überweisung kommt?
Nein, denn sie müssen dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen und nicht Fremdmittel sein, die ein Dritter (Bank oder Privatperson) dem Eigentümer überlassen hat, s. Ziff. 1.

3. Oder ab wann ist eindeutig rechtlich sichergestellt das es sich um "Eigenmittel" handelt und die
alte Bank gegen nichts verweigern oder Gebühren fordern kann?

Das ist eine Frage, die man nach Einzelfall beantworten muss. Die von Ihnen geplante Konstellation mit Zug-um-zug gehört nicht dazu.
Fragen 4 bis 6 (unten) stellen keine Nachfrage, sondern neue Fragen dar und können daher nicht zum ursprünglichen Einsatz beantwortet werden.
4. Kann die alte Bank einen Nachweis über die Herkunft der Mittel und deren Deckung verlangen?

5. Wenn die Banken die notarielle Übergabe der Sicherheiten untereinander durchführen, ist klar das
diese Mittel/Sicherheiten zur Deckung genutzt wurden. Also wieder keine Eigenmittel?

6. Ist es rechtlich sinnvoll sicher indirekt über einen Notar per Treuhändervertrag
sicherzustellen das die Sicherheiten erst an mich und dann an die neue Bank geht? Bringt das etwas?
Freundliche Grüße aus München
Zelinskij


Bewertung des Fragestellers 4. Januar 2017 | 20:14

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