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Umbauarbeiten Mietswohnung

| 29.07.2018 15:43 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:02
In dem Mietblock, in dem unser Sohn wohnt, werden umfassende Umbauarbeiten durchgeführt: das Bad komplett entkernt und von Grund auf neu gemacht, dabei auch die Wand zum Wohnzimmer durchbrochen, neue Heizungs- und Wasserleitungen gelegt, Wände isoliert. In der Küche muss der Küchenblock abgebaut werden, nach dem Umbau werden die Anschlüsse auf der gegenüberliegenden Seite liegen, die Möbel nicht mehr passen u.s.w.. Während der ganzen Zeit (geplant sind 8 Wochen) muss die Wohnung weitgehend ausgeräumt und für sämtliche Firmen zugängig sein (Schlüssel steckenlassen oder abgeben). Für ca. 16 Wohnparteien hat der Vermieter im Keller einen Schlüssel für ein Notbad mit Nottoilette in einem anderen Haus hingehängt!. Unser Sohn ist Schwerbehindert und kommt mit solchen Belastungen erst recht nicht klar; wir werden ihn für die Zeit zu uns holen, was aber mit Mehraufwand für unser aller tägliches Leben verbunden ist. Auch die anderen Mieter (wo schon angefangen wurde) sind irgendwie fast alle irgendwohin verschwunden. Wir sind der Meinung, dass er für die Zeit auf keinen Fall die volle Miete zahlen muss. Was ist vom Recht her möglich, ohne dass es zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommt?. Nach einer vorherigen schriftlichen Info an die Bewohner würde die Miete danach verträglich angehoben, der Wohnungsmarkt in Würzburg ist ja auch sehr schwierig. Wir wollen also nicht unbedingt Krieg. Was raten Sie?
29.07.2018 | 16:45

Antwort

von


(28)
Uetzer Straße 4 a
31234 Edemissen
Tel: 05177-9867225
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Ihrem Sohn durch die angekündigten Maßnahmen Aufwendungen entstehen, kann er diese ersetzt (und sogar einen Vorschuss darauf) verlangen. Geregelt ist das in § 555 a BGB, einer relativ neuen Vorschrift des bürgerlichen Rechts.

Die Ersatzpflicht besteht nur im angemessenen Umfang. Schon allein deswegen ist Ihre Idee gut und wichtig, sich vorab mit der Vermieterseite abzustimmen, damit hinterher nicht gestritten werden muss, was "angemessen" war. Sicherlich besteht dort auch Verständnis, dass Ihr Sohn wegen dessen Beeinträchtigungen eine individuelle Lösung braucht.

Nicht so ganz ersichtlich ist für mich aber, was Sie mit "Mehraufwand für alle" verstehen, wenn Ihr Sohn bei Ihnen lebt. Vielleicht kommt es darauf auch gar nicht an, weil Ihnen ohnehin nur ein Kompensationsbetrag vorschwebt, der (dann fiktive) Hotelübernachtungskosten deutlich unterschreitet und Sie sich mit Ihrem Sohn einigen. Anspruchsinhaber ist Ihr Sohn als Mieter. Es sollte dann aber auch geklärt werden, ob Zahlungen ohne (Hotel-) Rechnungen als Pauschale erfolgen können. Ebenso wäre zu klären, wie lange Ihrem Sohn das eigene WC nicht zur Verfügung steht, wenn das die einzige Beeinträchtigung ist, die ein Verbleiben in der Häuslichkeit ausscheiden lässt. Auch sollte bei der Vermieterseite angefragt werden, welche Mietminderung von dort aus ohnehin zugestanden wird (Dauer und Höhe). Erst dann kann man sich (gern gemeinsam) überlegen, welche Strategie die beste ist. Sie können sich die kostenlose Nachfrage insofern auch gern aufsparen, bis sich die Vermieterseite positioniert hat.

Ich hoffe, Ihnen schon heute eine gute erste Orientierung gegeben zu haben. Vorsorglich sollten Sie sich alle getroffenen Vereinbarungen oder Vermieterzusagen schriftlich bestätigen lassen, bevor Ihr Sohn finanzielle Dispositionen trifft.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA


Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2018 | 09:57

Sehr geehrter Herr Pleßl, da ich Ihre Antwort nicht richtig einschätzen kann und wir keinen Fehler begehen möchte, möchte ich hiermit, in knapper Version, noch einmal nachfragen: Die Wohnung meines Sohnes ist ca. 6 - 8 Wochen unbewohnbar (kein Bad/WC, keine Küche etc.). Kann er dadurch die Miete selbst verringern und wenn ja um wie viel ?. Der Vermieter ist kaum erreichbar und hat nicht wirklich offene Ohren dafür.

Danke

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2018 | 14:02

Sehr geehrter Fragesteller,

gut, dass Sie nochmal nachfragen, dafür ist die kostenlose Nachfragefunktion gedacht. Ihr Fall ist auch kompliziert. Ich differenziere nochmal weiter aus.

Bei den beschriebenen "Umbaumaßnahmen" müssen zunächst die "Erhaltungsmaßnahmen" nach § 555 a BGB (insoweit besteht der von mir angeführte Aufwendungsersatzanspruch nach Absatz 3) von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b BGB abgegrenzt werden, die ausweislich des Sachverhalts offenbar auch vorgenommen werden.

Erhaltungsmaßnahmen dienen allein dem Zweck des Ausbesserns und Erneuerns schadhafter Teile (sog. Negativabgrenzung).

Schon da ich den aktuellen Zustand insbesondere des Badezimmers und die Art und Abfolge der geplanten Umbauten nicht kenne, kann ich hier keine insoweit maßgebliche Zuordnung vornehmen. Die Grenzen sind zudem mitunter fließend. Die sog. "modernisierende Instandsetzung" gilt noch als Erhaltungsmaßnahme.

Bei einer nicht abgestimmten Mietminderung ist größte Vorsicht geboten (Risiko einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung).

Wegen Maßnahmen der energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 BGB ist Mietminderung nach § 536 Absatz 1 a BGB (mit einer zeitlichen Obergrenze, die bei Ihrem Sohn voraussichtlich deutlich unterschritten wird) ausgeschlossen.

Daran wird auch nochmal deutlich, dass es nicht "die Umbaumaßnahme" gibt, sondern die einzelnen baulichen Maßnahmen differenziert zu betrachten sind.

Zu dem Grundsatz des vorletzten Absatzes gibt es auch eine Ausnahme:

Wenn der vertragsgemäße Mietgebrauch so aufgehoben ist, dass eine Minderung um 100 % gerechtfertigt wäre, ist die Mietminderung auch bei der energetischen Modernisierung nicht ausgeschlossen (Bundestags-Drucksache 17/10485, 17), Rückausnahme.

Da müsste man wieder tagscharf schauen, wie der Bauablauf sich darstellt in seiner konkreten Form (was wird wann gemacht und wie wirkt sich das auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aus). Ich kann Ihnen heute noch keine Minderungsquote nennen. Dass die Wohnung 6-8 Wochen "unbewohnbar" ist, wie Sie in ihrer Nachfrage formulieren, liegt wohl eher fern (könnte aber sein, müsste man sich anschauen).

Es wird nochmal komplizierter, diesmal ggf. zu Gunsten Ihres Sohns:

Wenn mit der energetischen Modernisierungsmaßnahme überfällige Instandsetzungsmaßnahmen "miterledigt" werden (diese sog. "Mischfälle" sind also Arbeiten, die der energetischen Modernisierung und der Instandsetzung bzw. Erhaltung der Mietsache dienen), kann wieder ein anteiliges Mietminderungsrecht gegeben sein (obwohl eigentlich keine 100% Minderung möglich und somit wegen der energetischen Sanierungsmaßnahme die Mietminderung grundsätzlich gesetzlich ausgeschlossen ist). Man muss differenzieren, welche der Bauarbeiten (einzelne Gewerke) zum Beispiel an der Außenwand den Mietgebrauch wie beeinträchtigen und ob bzw. in welchem Maß die Beinträchtigung durch den energetischen Teil oder den instandsetzenden Teil der Maßnahme verursacht ist. Das Gericht würde hier im Streitfall sehr wahrscheinlich ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben, was sehr teuer werden kann. Auch deswegen sollte ein Rechtsstreit vermieden werden.

Das alles hat vermutlich nicht die Klarheit verschafft, die Sie sich erhofft haben. Ich hoffe aber, es ist deutlicher geworden, was (insbesondere bei der Zuordnung in die juristischen Kategorien) alles problematisch ist und mitbedacht werden muss. Auch sehen Sie, dass es durchaus juristische Ansätze gibt, um wirtschaftliche Vorteile zu erlangen. Vor allem die "Bauabfolge" muss noch deutlicher werden, um den Sachverhalt bewerten zu können.

Ich rate nach alldem nochmal dringend dazu, sich mit dem Vermieter zu einvernehmlicher finanzieller Kompensation abzustimmen.

Wenn dort kein "offenes Ohr" besteht, kann eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt die Interessen Ihres Sohns vertreten. Sie sollten dann das Vermieteranschreiben und eine Bilddokumentation der Wohnung im Istzustand vorlegen. Ggf. können die entstehenden Kosten sogar über Beratungshilfe abgerechnet werden.

Ich rate von nicht (schriftlich) abgestimmter Minderung der Miete oder nicht (schriftlich) abgestimmten kostenauslösenden Maßnahmen (wie Hotelbuchungen) ausdrücklich ab. Ihr Sohn sollte vielmehr die Miete vollständig zahlen, aber für die beiden Monate mit Baumaßnahmen unter dem Vorbehalt der Minderung und dann tag- und stundengenau alle Beeinträchtigungen differenziert nach Handwerkerarbeiten dokumentieren (solange er in der Wohnung verbleibt), sollte tatsächlich nicht im Vorfeld ein Weg gefunden werden können.

Es tut mir leid, Ihnen hier nicht in einem Satz antworten zu können. Dafür ist der Sachverhalt ungeeignet. Versuchen Sie, sich zu einigen, ggf. mit anwaltlichem Beistand.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA











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