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Umbau mit Bauvorbescheid rechtmäßig?

| 26.09.2013 10:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Henry Naeve


Zusammenfassung: Zur Frage der Konsequenzen bei Baubeginn vor Erteilung der Baugenehmigung. Insbesondere: Baustopp, Bußgeld und Rückbau. Hier mit der Besonderheit, dass einige Arbeiten von vorn herein baugenehmigungsfrei sind.

Sehr geehrte Damen und Herren,
Als Bauherr lasse ich zur Zeit eine ehemals zu gewerblichen und Wohnzwecken genutzte Immobilie in eine Praxis umbauen. Folgende Ereignisse und Sachverhalte sind m.E. zur Einschätzung des Falls von Relevanz:
- Ich bin Eigentümer der Immobilie mit einer Nettogrundfläche < 200 m²
- Es existiert seit über 8 Wochen ein positiver Bauvorbescheid
- Gemäß Bauvorbescheid ist das Vorhaben genehmigungspflichtig
- Ein Antrag gemäß § 63 NBauO wurde vor über 8 Wochen gestellt
- Im weiteren Verlauf kam es zu zwei Nachforderungen (Stellplatznachweis, Barrierefreiheit), die in gegebener Frist nachgereicht wurden
- Die Baugenehmigung wurde bis heute nicht erteilt
Die erforderlichen Umbaumaßnahmen sind gemäß Anhang zu §60 NBauO allesamt verfahrensfrei (Abriss nicht tragender Wände, Errichtung nicht tragender Wände, Klempner- u. Elektroarbeiten, etc.). Vor diesem Hintergrund entschloss ich mich, mit den Umbauarbeiten schon einmal anzufangen – bei verfahrensfreien Umbaumaßnahmen sprach nach dem Studium der NBauO nichts dagegen. Mittlerweile sind die Umbauarbeiten fast fertig. Wie schätzen Sie diesen Fall ein?
1) Durfte ich trotz beschiedener Genehmigungspflichtigkeit mit den (verfahrensfreien) Umbaumaßnahmen beginnen (und diese demnächst abschließen)?
2) Falls nicht, welche Folgen drohen mir? Bußgeldhöhe, Baustopp, Rückbau?
3) Falls ein Baustopp ausgesprochen werden würde: dürfte man dennoch nicht bauliche Tätigkeiten wie Wände streichen und PVC verlegen vornehmen?
4) Wie lange kann sich das Verfahren noch ziehen? Muss die Baugenehmigung nicht nach über 8 Wochen erteilt werden?
5) Der Praxisbetrieb wird in 5 Wochen starten – was passiert, wenn bis dahin immer noch keine Baugenehmigung vorliegt?
6) Eine Verzögerung des Betriebsstarts um bspw. 6 Monate verbunden mit aufwendigen Rück- / Umbaumaßnahmen wäre so etwas wie der worst case – ist die generell vorstellbar?
7) Haben Sie Tipps für mich wie ich dieser Bredouille entfliehen kann, ohne dass das Projekt in Zeit und Budget allzu sehr belastet wird?
Ich bedanke mich sehr herzlich bei Ihnen für die Beantwortung meiner Fragen!


Einsatz editiert am 26.09.2013 10:55:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Folgendes möchte ich vorausschicken:

Ihre Fragen sind sehr detailliert. Um belastbare Antworten geben zu können, müsste ich mich anhand der Unterlagen, der bisher mit der Behörde erfolgten Kommunikation, usw. in die konkrete baurechtliche Situation einarbeite. Das ist in dem hier vorgegebenen Rahmen nicht möglich.

Meine nachfolgenden Ausführungen können daher nur als erste Information und lose Richtschnur verstanden werden.

Allgemeines zu 1:

Grundsätzlich hätten Sie erst nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Arbeiten beginnen dürfen.

Der Bauvorbescheid berechtigt nicht dazu, mit den Arbeiten zu beginnen. Das folgt aus § 72 Abs. 1 Satz 1 NBauO (Durchführung baugenehmigungsbedürftiger Baumaßnahmen):

„Vor Erteilung der Baugenehmigung darf mit der Baumaßnahme nicht begonnen werden."

Allgemeines zu 2:

- Bußgeld:

Im Falle der Zuwiderhandlung kann nach § 80 Abs. 1 Satz 10 NBauO ein Bußgeld verhängt werden. Ob und wenn ja in welcher Höhe ein Bußgeld verhängt wird steht im Ermessen der Behörde. Das Bußgeld kann gemäß § 80 Abs. 5 NBauO höchstens 500.000 Euro betragen.

- Baustopp/Rückbau:

Da (noch) keine Baugenehmigung vorliegt ist die Durchführung der Bauarbeiten formell illegal. Die Baubehörde kann daher gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 NBauO die Einstellung der Arbeiten anordnen bzw. nach Nr. 4 einen „Rückbau" anordnen.

Ihr konkreter Fall (zu 1 & 2):

Die oben genannten allgemeinen Bestimmungen vorausgeschickt, gehe ich davon aus, dass Sie sich in Ihrem konkreten Fall keine allzu großen Sorgen machen müssen.

Das beruht auf folgenden Überlegungen:

Man unterscheidet die formelle und die materielle Illegalität.

Formelle Illegalität bedeutet (nur), dass keine Baugenehmigung vorliegt.

Materielle Illegalität bedeutet, dass die Baumaßnahme (tatsächlich) gegen baurechtliche Bestimmungen verstößt.

So wie Sie den Sachverhalt schildern, dürfte in Ihrem Fall (nur) formelle Illegalität vorliegen.

Die Umnutzung als solche dürfte erlaubt sein, sonst wäre kein positiver Bauvorbescheid erteilt worden. Die Bauarbeiten als solche sind - Ihrer Schilderung nach - genehmigungsfrei.

Die Baumaßnahme wäre daher insgesamt (materiell) legal. Wenn das der Fall ist, muss die Baugenehmigung erteilt werden. Dass die Baumaßnahme (noch) formell illegal ist, läge nur daran, dass die Baugenehmigung (noch) nicht erteilt wurde.

In einem solchen Fall würde die Baubehörde grundsätzlich weder den Abriss noch einen Rückbau anordnen dürfen.

Auch die Anordnung eines Baustopps oder die Verhängung eines Bußgeldes halte ich für eher unwahrscheinlich.

Sollte ein Bußgeld verhängt werden, könnten Sie sich möglicherweise auf einen sogenannten Tatbestandsirrtum berufen, da Sie davon ausgegangen waren, dass die Arbeiten genehmigungsfrei sind.

Zu 3:

Was im Falle eines Baustopps (noch) zulässig wäre, kann ich nicht beurteilen, solange eine entsprechende Verfügung nicht vorliegt.

Zu 4 & 5:

Grundsätzlich gilt, dass die Baubehörde das Genehmigungsverfahren „zweckmäßig und zügig" durchzuführen hat.

Anders als manche anderen Landesbauordnungen sieht die NBauO jedoch keine gesetzlich festgelegte Frist im Sinne einer Höchstbearbeitungsdauer vor.

Es gibt jedoch Verwaltungsanweisungen, die besagen, dass das Verfahren grundsätzlich nicht länger als 8 Wochen dauern soll. Müssen noch Unterlagen nachgereicht werden etc. verlängert sich das Verfahren natürlich entsprechend.

Sollte die Behörde das Genehmigungsverfahren pflichtwidrig in die Länge ziehen, kann dies prinzipiell Ansprüche aus Amtshaftung auslösen. Da in Ihrem Fall aber (erst) ca. 8 Wochen vergangen sind und zudem noch Unterlagen nachgereicht werden mussten, ist diese Grenze noch nicht überschritten.

Zu 6:

Im Worst-Case-Szenario ist zunächst einmal alles „denkbar". Schließlich kann es immer auch sein, dass die Behörde falsch oder gar rechtswidrig handelt. Wie schon oben ausgeführt, glaube ich jedoch nicht, dass Sie mit drastischen Konsequenzen zu rechnen haben – vorausgesetzt natürlich, dass die Baumaßnahme (materiell) tatsächlich baurechtskonform ist.

Zu 7:

Einen ganz konkreten Rat zu erteilen fällt mir hier nicht leicht, da ich nicht genau weiß, inwieweit die Baubehörde bisher involviert ist. Für eine konkrete Beratung müsste ich den Sachverhalt wesentlich genauer kennen und insbesondere sämtliche Unterlagen, Kommunikation mit der Behörde, usw. vorliegen haben (siehe schon oben).

„Aus der Hüfte geschossen" würde ich Ihnen raten, zunächst einen schriftlichen Antrag mit der Bitte um Beschleunigung des Verfahrens zu stellen (schildern Sie dabei auch Ihre wirtschaftliche Lage und gehen Sie darauf ein, dass Sie die Genehmigung dringend brauchen um Ihren Betrieb aufzunehmen).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.09.2013 | 15:58

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