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Umbau im außenbereich in Bayern


24.12.2015 17:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Hallo zusammen,

mein Schwiegervater und dessen Bruder haben vor Jahren von ihrem Vater ein Landwirtschaftliches Gebäude mit einer Wohneinheit geerbt. Die bestehende Wohneinheit wurde damals renoviert. Der ehemalige landwirtschaftliche Teil wurde auch in eine Wohneinheit umgewandelt. Somit gibt es zwei getrennte (unterschiedlicher Eingang und keine Verbindung) Wohnobjekte. Nun ist dieses Gebäude 3,5 Stöckig und für ein Wohnnobjekt für eine Familie viel zu groß.
Wir spielen nun mit dem Gedanken das damals schon bestehende und nun vermietete Wohnobjekt umzubauen. Wir würden gerne das Objekt in zwei Wohneinheiten umbauen und ein Teil im "Dachgeschoss" vermieten. Außerlich ändert sich nichts an der Fassade, das Haus ist komplett an die dörfliche Infrastruktur wie Frisch- und Abwasser, Strom etc. angeschlossen. Im Zuge der Flurbereinigung wurde die Straße an dieses Haus erneuert. Zudem ist es eine Charaktereigenschaft des Allgäus dass es vereinzelte, freistehende Gebäude gibt.

Nun meint ein Sachbearbeiter auf dem Bauamt das es schon zwei Wohneinheiten gibt und eine weitere gegen das Baugesetz 35 verstoßen würde. Irgendwas mit Splittersiedlung. Unserer Meinung nach stimmt das nicht. Das damals vorhandene Wohnobjek wurde ja nicht um die zweite Wohnung erweitert, sondern ein Hofteil wurde zum Wohnobjekt umgebaut. Somit bestehen zwei Wohnobjekte, welches jedes nochmals unterteilt werden dürfte, oder?
Früher lebten mit drei Generatrionen + Angestellte mehr als 12 Leute dort, warum also nicht 3 Wohneinheiten mit jeweils 4 Personen?

Der Paragraph 35 kann Öfters zu unseren Gunsten als gegen unser Vorhaben ausgelegt werden, aber der KO Punkt ist die Splittersiedlung §35 Abs. 3-7 die zu befürchten sei.
§35 Abs. 2 erfüllen wir, genauso wei Abs. 4-1 (außer g)) und 4-2 und Abs. 5.

Für manche Teile der Ortschaft gibt es diverse Bebauungssatzungen. Nur leider trifft keine dieser Satzungen auf dieses Haus zu. Wenn die Gemeinde ihr OK zum Umbau und mehreren Wohnungen gibt, kann das Bauamt des Landkreises unseren Bauantrag ablehnen?

Innerhalb der näheren Umgebung gibt es mehrere Häuser (Wohnobjekte) mit mehr als zwei Wohneinheiten. Auch gibt es mehrere Austragshäuser (Landwirschaft) in welchen es auch Ferienwohnungen gibt, in manchen wohnt überhaupt kein Familienmitglied der Landwirschaft sondern vermietet und Ferienwohnung. Oder ist es möglich die zweite Wohnung als Ferienwohnung zu deklarieren und dann dauerhaft zu vermieten.
Über Dachgaupen möchte ich im Moment nicht mal nachdenken :)

Über ein paar Tipps wie man diese Sache angehen könnte wäre ich sehr sehr dankbar. Wenn weitere Informationen benötigt werden kann ich diese gerne geben.

Vielen Dank und ein frohes Weihnachtsfest.

Gruß
Michael S.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Gemeinde kann dieses selbst entscheiden und in aller Regel wird dieses nicht von der vorgesetzten Behörde des Landkreises aufgehoben.

Es geht augenscheinlich um § 35 Abs. 2 u. 3 BauGB:
"Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben
[...]
7.
die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt [...]."

Eine Splittersiedlung ist eine Ansiedlung, welcher mangels einer angemessenen Baukonzentration das für die Annahme eines Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB notwendige Gewicht fehlt und die damit Ausdruck einer unorganischen Siedlungsstruktur ist.

Ich kann das hier nach dieser Definition ebenfalls so nicht erkennen, denn nur durch eine zweite Wohneinheit wird das nicht erreicht.

Ich meine, dass Problem liegt eher darin, dass der Außenbereich generell von einer (erweiterten) Wohnbebauung freizuhalten ist.

Aber lassen Sie dieses sich durch das Bauamt bescheiden, indem Sie einen rechtmittelfähigen Verwaltungsakt (Bescheid) verlangen.

Dieses müsste dann geprüft werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Auch ich wünsche Ihnen ein schönes Weihnachtsfest.

Mit freundlichen Grüßen
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