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Umbau eines 2-Familien Hauses auf einem Hinterliegergrundstück

06.10.2008 20:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Ich habe das 2-Familienhaus samt Grundstück meines Vaters überschrieben bekommen und ziehe dort mit meiner Familie in den ersten Stock ein. Meine Eltern wohnen im Erdgeschoß. Um mehr Wohnraum zu bekommen möchte ich das Dach ausbauen. Dazu soll der Dachstuhl um 85cm angehoben werden. Das Haus bleibt aber weiterhin ein 2-Familienhaus. Das Gebäude liegt auf einem Hinterliegergrundstück in einer Splittersiedlung (ehemalige Landwirtschaftsbetriebe) im Aussenbereich. Es besteht ein privates Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer des Hinterliegergrundstückes das im Grundbuch eingetragen ist.
Dem Eigentümer des Grundstückes über das wir fahren müssen ist der Verkehr über sein Grundstück schon seit Jahren ein Dorn im Auge - schon alleine deswegen, weil er ja auf Grund des Fahrtrechtes nichts dagegen machen kann. Damit hatte schon mein Vater des öfteren Probleme.
Nun hat eben dieser Eigentümer schon verlauten lassen, dass er der Baugenehmigung - die wir laut Aussage der Gemeinde für unser Vorhaben benötigen - nicht zustimmen wird.

Mein Haus wurde 1960 erbaut und damals war das zu bebauende Grundstück öffentlich rechtlich erschlossen, d.h. es führte eine öffentliche Strasse bis an die Grundstücksgrenze meines Großvaters (der das Haus damals baute) heran. In Zuge einer Flurbereinigung wurde diese Strasse aber umgelegt und dadurch wurde das Grundstück erst zum Hinterliegergrundstück.

Meine Fragen:

1. Kann der Besitzer des Grundstückes über das wir fahren verhindern, dass ich eine Baugenehmigung für mein Vorhaben bekommen, da ich "nur" ein privates Geh- und Fahrtrecht habe?

2. Hatte die Gemeinde überhaupt das Recht aus dem Grundstück im Zuge einer Flurbereinigung ein Hinterliegergrundstück ohne öffentliche Zufahrt zu machen?

3. Hat ein Feldweg den Status einer öffentlichen Zufahrt oder muss dies immer eine befestigte Strasse sein?

Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.

-- Einsatz geändert am 07.10.2008 12:48:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

1. Allein aufgrund Ihres Rechtes über das Grundstück des Nachbarn zu fahren, kann dieser eine Baugenehmigung, wenn alle Voraussetzungen für das Vorhaben vorliegen, nicht verhindern.
Als Nachbar kann er jedoch versuchen gegen eine erteilte Baugenehmigung vorzugehen und in diesem Fall könnte sich der Ausbau verzögern.
Er könnte nachbarrechtliche Belange anbringen, so dass es bei einem Verstoß gerade gegen baurechtliche Vorschriften, die nachbarschützend sind, Probleme geben könnte.

2. Im Sinne des § 30 Abs.1 BauGB "gesichert" ist eine Erschließung eines Grundstücks nur dann, wenn damit zu rechnen ist, dass sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird.
Bei Ihnen ist die Erschließung des Grundstücks durch die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch dauerhaft gesichert.
Die Frage, durch welche Straße ein Grundstück im Sinne des § 133 Abs.1 Satz 1 BauGB erschlossen ist, richtet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach dessen Festsetzungen über die straßenmäßige Erschließung.
Ein Flurbereinigungsplan hat die Neuordnung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes zum Ziel und soll kleinere zerstreute Flächen zu größeren und damit effektiver nutzbaren Flächen zusammenfassen.
Da die Erschließung Ihres Hinterliegergrundstückes dennoch gewährleistet war, durfte diese Flurbereinigung auch stattfinden.

3. Feldwege sind solche Verkehrswege, die zumindest überwiegend land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, so dass sie nur ein geringes Verkehrsaufkommen aufweisen. Auf die Art der Fahrbahndecke und die Breite des Weges kommt es hierbei nicht an.
Ist dieser Weg zugleich Zufahrt für eine Wohnsiedlung, kann er nicht als Feld- oder Waldweg gelten.
Eine öffentliche Straße ist eine Straße oder ein Weg, der dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Auch hier kommt es nicht auf die Fahrbahndecke an sich an, so dass auch ein befahrbarer Feldweg als öffentliche Zufahrt gewidmet sein kann.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Rückfrage vom Fragesteller 08.10.2008 | 12:41

Vielen Dank für Ihre Antwort.

In Bezug auf die Erschließung des Grundstückes wurde mir vom zuständigen Bauamt (in Bayern) mittgeteilt, dass das rein private Geh- und Fahrtrecht für eine rechtlich einwandfreie Erschließung nicht ausreichen würde. Diese rechtlich einwandfreie Erschließung sei aber Grundvorraussetzung für eine Baugenehmigung. Für das Grundstück und das umliegende Gebiet existiert kein Bebauungsplan.

Nun meine Frage:

Sollte mir die Baubehörde auf Grund der rechtlich nicht einwandfreien Erschließung (Aussage Baubehörde) die Baugenehmigung verweigern, wäre dann die vor Jahren durchgeführte Flurbereinigung anzufechten? Diese hat - wie bereits erwähnt - ja erst zu der jetzigen Situation geführt. Also müsste die Stadt dann dafür sorgen dass eine ausreichende Erschließung - im Sinne der Baubehörde - wieder hergestellt wird?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.10.2008 | 15:40

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich bedarf es für die Erschließung eines Grundstücks einer Zugänglichmachung eines Grundstücks.

Bei Privatwegen handelt es sich üblicherweise um relativ einfach befestigte oder teils auch straßenmäßig voll ausgebaute Flächen zur Erschließung von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen auf dem gleichen Baugrundstück oder auf dahinter liegenden und daher nicht öffentlich erschlossenen Grundstücken. Erfolgt die Erschließung eines Baugrundstücks nur durch einen über fremde Grundstücke verlaufenden Privatweg, muss dieser Weg dinglich gesichert sein, wie dies bei Ihnen der Fall ist.

Bei einem Hinterliegergrundstück eines von seinem Zuschnitt bebaubaren Anliegergrundstücks ist das Hinterliegergrundstück erschlossen, wenn es im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht tatsächlich eine mit Zustimmung des Anliegergrundstücks nutzbare Zufahrt über das Anliegergrundstück nimmt.

Hinterliegergrundstücke, denen somit ein Anliegergrundstück die Erreichbarkeit in dem baurechtlich erforderlichen Umfang und damit die wegemäßige Erschließung vermittelt, können auch dann i.S.d. § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen sein, wenn die Eigentümer von Anlieger- und Hinterliegergrundstücken verschieden sind.

Bei Hinterliegergrundstücken ist es zwar vom Einzelfall abhängig, ob eine Erschließungsbeitragspflicht besteht, von einer ordnungsgemäßen Erschließung ist jedoch auszugehen, auch wenn keine öffentliche Straße zu ihnen führt.

Sie sollten sich nochmals an das Bauamt wenden bzw. die Genehmigung für den Ausbau beantragen. Die Anfechtung des Flurbereingungsplans kann eine sehr langwierige Angelegenheit werden. Auch ist hier von der Unanfechtbarkeit des Flurbereinigungsplanes auszugehen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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