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Umbau des Gartens in 20 Parkplätze

01.06.2008 22:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben seit 2 Jahren ein Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Dem Vermieter gehören ebenfalls die vermieteten Gewerbeflächen( Cafe,Blumenladen etc.) vor unserem Haus. Nun erhielt er von der Stadt die Aufforderung, die nötigen Parkplätze zu schaffen. Dies möchte er in unserem Garten. Das heißt, es gibt dann keinen Garten mehr. Die Einfahrt zum Parkplatz führt direkt an unserer Terrasse vorbei. Der Vermieter merkt außerdem an, dass er das Haus nur noch an uns als Wohnhaus vermieten kann, da es durch den Umbau zum Parkplatz nicht mehr als Wohnhaus vermietet werden darf. Er gibt an, dass er dachte, dass die Stadt das Vorhandensein der Parkplätze nicht kontrollieren würde , weswegen er ihn an uns vermietete. Würden wir dem Bau nicht zustimmen, so gerät er in den Ruin. Sein Angebot ist eine Mietminderung von 150 € ansonsten müsste er uns kündigen.

Die Vermietung der Gewerbeflächen erfolgte etwa zeitgleich mit unserer Vermietung, da der Vermieter alle Objekte zusammen gekauft hatte.

Die Vermietung des Gartens steht nicht ausdrücklich im Mietvertrag aber auch nichts gegenteiliges. Unser Grundstück ist völlig abgeschlossen und eingezäunt. Sodass keine Zweifel darüber bestanden dass dieser Garten zum Grundstück gehört.

Wir möchten den Garten behalten, fürchten aber die Kündigung, da unser Kind hier zur Schule geht und die Oma auch nur zwei Häuser weiter wohnt. Etwas gleichwertiges ist schwer zu finden. Die Mietminderung von 150€ wiegt die Nachteile nicht auf, so wohnen wir dann direkt auf dem Wendeplatz, die Autos stehen direkt vor den Fenstern.

Unsere Fragen:

Ist eine Kündigung seitens des Vermieters möglich?

Was kann passieren, wenn wir der Mietminderung/dem Bau nicht zustimmen?

Stimmt es ,dass wir hier nach einem Umbau wohnen bleiben könnten, obwohl das Objekt dann an andere nur noch als Büro vermietet werden darf?

Wie sollen wir uns verhalten?

Danke für Ihre Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

Ich stimme Ihnen dahingehend zu, dass nach Ihren Angaben eine Auslegung des Mietvertrages nur den Schluss zulassen kann, dass sich dieser auf Haus und Garten erstreckt.

1. Grundsätzlich ist eine Kündigung des Vermieters ausnahmsweise dann möglich, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks hindert und er deshalb nicht unerhebliche Nachteile erleidet, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB . Hinsichtlich der tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Klausel ist jedoch einiges umstritten, weshalb die Rechtsprechung zu dieser Vorschrift uneinheitlich und unübersichtlich ist. Eine sichere Prognose lässt sich diesbezüglich schwer treffen. Jedoch erscheint es mir das Recht zur Kündigung hier keineswegs ausgeschlossen zu sein. Denn es wird hierbei sicherlich zu berücksichtigen sein, dass die Möglichkeit der Schaffung von Parkplätzen für Ihren Vermieter existenziell zu sein scheint. Letztlich ist dafür auch entscheidend, inwieweit Wohnhaus und Gewerbeflächen in tatsächlichem Sinne eine Einheit bilden, ob die Aufforderung der Stadt (Parkplätze zu schaffen) überhaupt rechtmäßig ist und ob es neben der Möglichkeit der Umwandlung Ihres Gartens in Parkraum keine anderen Möglichkeiten gibt, der städtischen Aufforderung nachzukommen.

Ich möchte Sie in diesem Zusammenhang vorsorglich noch auf den folgenden Umstand aufmerksam machen: Sollte Ihr Vermieter insolvent (etwa weil die Gewerbeflächen mangels Parkplätzen nicht weiter vermietet werden können) und das Haus im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden, so besteht für den Erwerber jedenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Sollte Ihr Vermieter das Wohnhaus verkaufen, so ist auch nicht auszuschließen, dass der neue Eigentümer dann Eigenbedarf geltend macht.

3. Bitte konkretisieren Sie im Wege der kostenlosen Nachfrage Ihre Bedenken, dass das Haus nach einem Umbau nicht mehr als Wohnhaus genutzt werden darf. Eine mit dem Umbau zwingend zusammenhängende Nutzungsänderung Ihres Einfamilienhauses lässt sich Ihrer Anfrage nicht entnehmen.

4. Ich möchte Ihnen in dieser Angelegenheit dringend empfehlen, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, der auch die örtlichen Gegebenheiten kennt. Keinesfalls sollten Sie jedenfalls vorschnell auf eine Vertragsänderung einlassen. Haben Sie bitte Verständnis, dass ich Ihnen hier einen eindeutigen Rat nicht geben kann.

Ich bedaure, Ihnen in dieser Sache keine günstigere Auskunft geben zu können. Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 02.06.2008 | 01:25

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort,

es war unser Vermieter, der angab, dass die Stadt darauf hinwies, dass unser Haus nach der Anlegung des Parkplatzes nicht mehr als Wohnhaus vermietet werden darf. Für uns gelte aber der Bestandsschutz, da wir dort schon zur Miete wohnen. Ziehen wir aus, kann das Objekt nur als Büro vermietet werden. Warum dies so ist, weiss ich nicht. Sie?
Dies erschien mir fragwürdig, gibt es so einen Bestandsschutz?

Zu ihren weiteren Ausführungen kann ich sagen, dass die Parkplätze schon früher von der Stadt gefordert, aber nicht gebaut wurden. Bei dieser Größe ist ein Wendeplatz erforderlich und dies ist nur an dieser Stelle möglich. Mir erschien es fragwürdig, wieso uns dieser Platz als Garten vermietet wird, obwohl der Vermieter wusste, dass dort Parkplätze eingerichtet werden müssen.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.06.2008 | 22:56

Sehr geehrte Fragestellerin,

hinsichtlich der verzögerten Beantwortung Ihrer Nachfrage bitte ich zunächst um Nachsicht.

Warum die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an eine Nutzung zu Wohnzwecken nach der Anlage eines Parkplatzes/Wendeschleife nicht mehr gegeben sein sollen, lässt sich aus der Ferne schwer beurteilen. Das Bau(ordnungs)recht sieht das Institut des Bestandschutzes grundsätzlich auch für die Art der Nutzung vor. Dass ein solcher hier auch tatsächlich greift, kann ich ohne Kenntnis der durch die Umgestaltung entstehenden Rechtswidrigkeit leider nicht bestätigen. Sie sollten dies aber keinesfalls alleine auf Zuruf Ihres Vermieters als gegeben unterstellen. Ich rege daher an, selbst bei der Stadt anzufragen.

Ich wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit jedenfalls alles Gute und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

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