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Übertragungs/Schenkungsvertrag mit Ausgleichszahlung und Wohnrecht

| 11. April 2022 09:14 |
Preis: 100,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Vater (ich) mit zwei Söhnen,
mit drei Grundstücke nebeneinanderliegend. Eines mit altem Doppelhaus, das von uns früher mit den Kindern als eine Wohnung benützt wurde mit Verbindungstüren, aber auch notfalls wie ganz früher als zwei Wohnungen eingerichtet werden kann, auch wenn dann etwas klein jeweils.
Vorhaben jetzt: Sohn 1 (S1) baut auf zwei der Grundstücke ein Wohnhaus, deshalb Übertragung dieser , als auch des Grundstückes mit Haus (also alles) an S1 als Schenkung von mir (Vater (V)).
V macht dafür Schenkung Summe X an Sohn 2 (S2) als teilweisen Ausgleich.
S1 zahlt Restsumme X als Ausgleich an S2 in Jahresraten innerhalb 20 Jahren, auch um Steuer für S2 zu reduzieren.
Über oben beschriebenen Sachverhalt sind wir uns nach Anfrage bei einem Kollegen von Ihnen zusammen einig.
Ich (V) möchte mich jedoch absichern mit Wohnrecht und Rückauflassungsvormerkung und habe folgende unten stehende Texte dafür verfasst. Meine Frage wäre, ob diese so in den notariellen Vertrag eingebracht werden können, oder was geändert werden sollte, auch um keine Unstimmigkeiten in der Familie aufkommen zu lassen, wobei ich nicht unbedingt vor habe, auf z. B. Pflegehilfsleistungen zu bestehen, wenn das später nicht gewollt würde, denn ich bin noch rüstig und versorge mich selbst am liebsten. Die Formulierung "Anspruch auf Abruf" las ich in einem ähnlichen Fall, und kommt mir dafür passend vor für den Eventualfall.

Auflagen A) Wohnrecht für den Veräußerer (V) auf Wohnhaus XX mit folgenden Auflagen:
1. Das Grundstück darf ohne Zustimmung des Veräußerers/Wohnberechtigten weder veräußert ** (Zusatzklausel: außer an Verwandte) , noch ohne dessen Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen werden.
** mit Rückauflassungsvormerkung
2. Der Beschenkte (S1) hat als Eigentümer das Recht, einen Teil des Hauses, aber maximal die Hälfte der Zimmer des Hauses in Absprache mit dem Wohnberechtigten zu nützen. Sollte der Wohnberechtigte jedoch das ganze Haus, z.B. zur Unterbringung einer Pflegekraft benötigen, ist dies unentgeltlich zu gewährleisten
4. Der Beschenkte verpflichtet sich, bei Instandhaltungsarbeiten an der vom Veräußerer bewohnten Wohnung handwerklich behilflich zu sein.
3. Es wird festgestellt, dass der Beschenkte S1 am Haus X Renovierungsarbeiten im Wert von XXX EUR unentgeltlich bereits vorgenommen hat. (ist dieser Punkt notwendig ??)

Auflagen B)
Anspruch auf Abruf für zu erbringende häusliche Pflegeleistungen (begrenzt auf die Pflege innerhalb der von ihm bewohnten Wohnräume, in Anlehnung an die Pflegestufe I zeitlich begrenzt auf maximal 60 Minuten am Tag)
Sowie Grabpflege bei Tod des Veräußerers, und bestehender Gräber der Familie zu dessen Lebzeiten, sind zu leisten oder kostenpflichtig zu übernehmen.

Leistungen betreffend Ansprüche B) sind vom nicht leistenden Erbberechtigen auszugleichen, oder bei Teilung der Leistung, so auszugleichen, dass Gleichheit entsteht. (Dieser Punkt auch so gechrieben, weil im Endeffekt es auch möglich wäre, dass ich einmal bei S2 wohnen könnte.

Weiter Frage, sofern zeitlich möglich, weil übermorgen bereits Notartermin ansteht:
Ist rechtlich Ratenzahlung von S1 an S2 in zwei Stufen möglich über 20 Jahre und wie könnte das gefasst werden, um Steuer für S2 zu minimieren?


11. April 2022 | 10:49

Antwort

von


(665)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.

Weiter Frage, sofern zeitlich möglich, weil übermorgen bereits Notartermin ansteht:
Ist rechtlich Ratenzahlung von S1 an S2 in zwei Stufen möglich über 20 Jahre und wie könnte das gefasst werden, um Steuer für S2 zu minimieren?


Da es sich bei der Zahlungsverpflichtung von S1 an S2 um eine Schenkungsauflage Ihrerseits handelt (jedenfalls sollte das so im Notarvertrag formuliert sein), ist diese nicht im Verhältnis S1 zu S2 zu betrachten, sondern V zu S2. Insoweit hat S2 den gesetzlichen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro innerhalb einer Rahmenfrist von 10 Jahren, so dass die Ausgleichszahlung bis zu diesem Wert für S2 von Ihnen steuerfrei behandelt wird.
So dieser Wert nicht überschritten wird, bleibt die Ausgleichszahlung schenkungssteuerfrei.


Selbstverständlich können Sie Ihre verfassten Klauseln so in den Notarvertrag einbringen. Sie zeigen zumindest Ihre Motivation und helfen insoweit bei der Auslegung der unbestimmten Regelungen.
Anzuraten wäre hier jedoch, teilweise konkretere Bestimmungen zu formulieren, auch wenn dies heute in der aktuellen Situation noch niemand so recht weiß, was noch alle kommen wird.
Die Pflegebeschränkung auf 60 Minuten täglich ist hier schon ein Anfang. Dieser sollte auch zum Zeitpunkt X mit einem monetären Wert hinterlegt werden und ggf. an eine Index-Entwicklung gekoppelt werden. Dann können S1 und S2 auch besser damit umgehen, so ein Ausgleich stattzufinden hat.

Die von Ihnen erwähnte Formulierung „Anspruch auf Abruf" habe ich nicht finden können und ist mir insoweit auch nicht bekannt.
Im Streitfall wäre eindeutig zu klären, auf was Sie hier konkret wie lange Anspruch haben. Denn nur so funktioniert die gerichtliche Durchsetzung. Im Klageantrag muss klar und eindeutig nachvollziehbar beantragt werden können, welche Räumlichkeiten von S1 zu räumen sind und von Ihnen in Anspruch genommen werden können.
Der Gerichtsvollzieher muss aufgrund Ihrer Angaben ohne weiteres Nachfragen in die Lage versetzt werden, die entsprechenden Räume zu identifizieren.
Und genau so empfiehlt sich schon vorab eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zu treffen.
Welche Räume benötigen Sie für welchen Fall und für welchen Zeitraum.

Das Gleiche gilt für die weiteren Vereinbarungen wie Instandhaltung. Welche Hilfe ist zu leisten. Ein weniger an erforderlicher Hilfeleistung ist stets unschädlich bei der Durchsetzung, aber im Fall der Fälle kann nicht mehr verlangt werden, als vereinbart wurde. „Behilflich sein zu müssen" ist insoweit zu unbestimmt in Dauer und Maß und kann im Zweifel nicht gerichtlich durchgesetzt werden. Auch hier empfiehlt sich eine konkretere Ausgestaltung und auch eine Wertfestsetzung der Arbeiten, die erwartet werden dürfen.
Im Zweifel muss der Verpflichtete zur Leistungserbringung unter Fristsetzung aufgefordert werden. Tut er das nicht, können Sie einen Dritten beauftragen und die Kosten vom Verpflichteten ersetzt verlangen. Schließlich kann ein Gerichtsvollzieher S1 nicht dazu zwingen hier Hilfeleistungen bei der Instandhaltung/Renovierung Ihrern Wohnung erzwingen.
Mit einem Zwangsgeld oder Zwangshaft in der Vollstreckung der Pflicht von S1 zur unbestimmten Hilfeleistung, wäre Ihnen auch nicht wirklich weitergeholfen.
Da Sie im Folgepunkt anstatt Instandhaltungsarbeiten von Renovierungsarbeiten sprechen, sollte hier klargestellt werden, was der Inhalt der geschuldeten Arbeiten beispielhaft sein soll. Bereits erbrachte Leistungen bis zum Zeitpunkt der Überlassung im Wert von XXX sind anzurechnen (so Sie das wollen, oder insoweit mit S1 übereinstimmen).
So Sie die Regelungen wie formuliert belassen, werden Sie die unbestimmten Ansprüche nicht oder nur eingeschränkt im gerichtlichen Vergleichsverfahren durchsetzen können, So S1 hier Ihnen nicht freiwillig zu Hand geht, weil er das gern für Sie tut und sich auch die Zeit für Sie nimmt. Aber dann benötigen sie auch keine Vereinbarung darüber in einem notariellen Vertrag.

Die Zustimmungsklausel mit Rückauflassungsvormerkung ist nicht zu beanstanden. Der Kreis der Verwandten sollte hier jedoch auch genauer umrissen werden. Ich will Ihrem Sohn hier nichts unterstellen, aber so offen verliert die Rückauflassungsvormerkung u.U. schnell an Wert. Denn was sollte den erwerbenden Verwandten daran hindern, seinerseits die Immobilie kurzfristig zu veräußern? Ihr Vormerkung ist nach Ihrer Zustimmung bei Verkauf an den Verwandten (einmal überspitzt Großneffe 3. Grades) weg.

Die Grabpflegeklausel sollten Sie einfacher halten. Beide Kinder sind hier Verpflichtete und einander zum Ausgleich der Leistungen verpflichtet. Auch hier sollten Sie bestimmen, was wie oft zu erfolgen hat, so Sie Ihre Söhne darauf verpflichten wollen.

Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen



Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 11. April 2022 | 13:36

Guten Tag Herr Wehle

Sehr erfreulich und Hilfreich die Geltung des Freibetrags Vater zu Sohn wie für Sohn zu Sohn, wenn es eine Schenkungsauflege meinerseits handelt.
Bezüglich Ihrem Hinweis, der Anspruch auf 60 Minuten Hilfe bei eventuell eintretendem Pflegefall 1 sollte monetär unterlegt sein, verstehe ich nicht ganz. Könnten Sie mir ein Beispiel nennen? Zeitpunkt X wäre meiner Meinung nach der Eintritt des Pflegefalls in Stufe 1, oder bei Grabpflege bereits vorhandener Gräber wenn einfach körperlich dies nicht, oder nur mit Beschwerden ausgeführt werden kann.

Ich hatte nicht darauf hingewiesen, dass S1 bis zur Fertigstellung seines Hauses, das er mit seiner Lebensgefährtin zusammen baut, noch in der anderen Hälfte wohnen bleibt. Somit werden die Auflagen erst nach seinem Auszug gelten.
Es kommt mir aber auch nicht gerade auf eine eventuelle richterlich Durchsetzung an, denn wir verstehen uns gut in der Familie. Ich möchte einfach meine zukünftigen Erben darauf schriftlich hinweisen, dann werden sie das auch befolgen. Außerdem hatte ich gelesen, dass Auflagen den Wert mindern, und so eine eventuelle Regressforderung des Amtes (die aller Vorraussicht nach, bei uns nicht Eintrit), im Pflegefall mindern kann. (hier wäre natürlich die Gerichtsfestigkeit wichtig)


Vielleicht könnten Sie meine geänderte Fassung noch durchlesen auf grobe Fehler
Vielen Dank


Wohnrecht für den Veräußerer auf Wohnhaus XXX mit folgenden Auflagen:

1. Das Grundstück darf ohne Zustimmung des Veräußerers/Wohnberechtigten weder veräußert ** (Zusatzklausel: außer an Bruder) , noch ohne dessen Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen werden.
** mit Rückauflassungsvormerkung
2. Der Veräußerer hat das Recht, den halben Teil des Hauses mit jeweils 3 Zimmern, Küche und Bad und Dachstock, die er bisher bewohnte, weiter zu nutzen. Der Beschenkte hat als Eigentümer das Recht, den anderen Teil des Hauses, ebenfalls mit 3 Zimmern, Küche und Bad, den er bisher ebenfalls bewohnt, und weiter bewohnt bis sein Haus fertiggestellt ist, weiter zu nutzen.
Sollte der Veräußerer/ Wohnberechtigte jedoch ein Zimmer des vom Wohnberechtigten nicht bewohnten Hausteils, z.B. zur Unterbringung einer Pflegekraft benötigen, ist ihm dies nach Auszug des Beschenkten, spätestens ab April.2025 unentgeltlich zu gewährleisten.
3. Es wird festgestellt, dass der Beschenkte XXX am Haus XXX Renovierungsarbeiten im Wert von XXXEUR unentgeltlich bereits vorgenommen hat.......Anmerk intern: (Sofern dieser Punkt einen Vorteil für Erwerber und/oder Veräußerer hat, z.B. bei Regressforderungen im Pflegefall) ??
4. Bei Eintritt des Pflegefalls des Veräußerers hat dieser Anspruch auf häusliche Pflege(Hilfs)leistungen (begrenzt auf die Pflege innerhalb der von ihm bewohnten Wohnräume, in Anlehnung an die Pflegestufe I zeitlich begrenzt auf maximal 60 Minuten am Tag),
5.Der Beschenkte übernimmt bei Eintritt des Pflegefalls, oder wenn der Veräußerer dazu körperlich nicht mehr in der Lage ist, die Grabpflege der bestehenden Gräber, sowie bei Eintritt des Todes des Veräußerers dessen Grabpflege.
6. Die Ansprüche 4 und 5 sind entweder von dem Beschenkten S1, oder von S2 zu erfüllen, jedoch vom nicht leistenden Erbberechtigen finanziell nach den üblichen Gepflogenheiten und Sätzen ? auszugleichen, oder bei Teilung der Leistung, so auszugleichen, dass Gleichheit entsteht.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11. April 2022 | 14:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.

Erfreulich und logisch, da Sie ja nur an S1 schenken, wenn dieser S2 in ausbedungener Weise auszahlt. Insoweit könnte dies als fortgesetzte Schenkung Ihrerseits an S2 bezeichnet werden, so dass Sie eigentlich an S2 schenken.

Die Pflegebranche ist gerade in einer gesellschaftlichen Diskussion und hier wird der Wert der Pflegestunde sich sicherlich noch erhöhen, so dass so ein Gegenwert eingefordert werden muss, eine Festlegung in Geld die ganze Sache vereinfacht.
„In der Regel liegen die Preise zwischen 25 und 35 Euro pro Stunde." https://www.pflegehilfe.org/pflege-zu-hause#:~:text=Die%20Kosten%20variieren%20je%20nach,wird%20von%20der%20Pflegekasse%20%C3%BCbernommen.

Da Sie aber schon jetzt schenken, können Sie entweder vereinbaren, dass die Kosten der Grabpflege zu einem Zeitpunkt in der Zukunft in Höhe von Summe X oder nach eingeholtem Angebot X von S1 und S2 gemeinsam übernommen werden oder in Summe von beide zu tragen ist, oder Sie vereinbaren bereits jetzt den Wert der künftigen Grabpflege, die von beiden Söhnen zu tragen ist, sobald Sie dazu nicht mehr in der Lage sind oder dies nicht mehr tun wollen.

Zu Punkt 2) Bitten Sie bitte den Notar die Räumlichkeiten anhand der Lage im Haus in den Vertrag noch genau einzutragen.

Zu Punkt 3) Ich denke nicht, dass dies bei einem etwaigen Regressanspruch einer eintretenden Sozialleistungsbehörde eine Auswirkung auf einen zu leistenden Regressanspruch hat, aber belassen Sie das gern drin.

Die weiteren Punkte sind entsprechend Ihrer Erläuterung nicht mehr zu beanstanden.


Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen

Bewertung des Fragestellers 11. April 2022 | 15:11

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