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Übertragung von Anteilen an einer 2 Personen Wohnungs-GbR an eine Person

| 01.08.2019 05:07 |
Preis: 73,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte meinen Wohnsitz nach Singapur verlegen und in diesem Zuge meine Anteile einer Wohnungs-GbR an meine Mutter verkaufen/übertragen, dabei aber zusätzliche Kosten/Steuern und vor allem laufende Bürokratie vermeiden.

Hier einmal die Fakten ganz sachlich präsentiert:

+++
Zum Erwerb einer Eigentumswohnung im Wert von ca. 150 T€ wurde mit dem Kaufvertrag am Mitte 2012 eine GbR zwischen A & B gegründet. 80 % der Anteile sind A (Sohn) zugeschrieben und die restlichen 20 % gehören B (Mutter). Die Finanzierung des Kaufs wurde effektiv 100 % aus dem Ersparten von B (Mutter) finanziert. Rechtlich gesehen hat A (Sohn) sich privat über einem Darlehen in Höhe von 120 T€ von B (Mutter) geliehen und so seinen Anteil von 80% erworben. Das Darlehen ist mit der Wohnung abgesichert – mit der Reglung, dass wenn keine Zahlung möglich ist, der entsprechend offene Anteil an B (Mutter) geht. In der Wohnung wohnt B (Mutter) zur Miete – nach Fertigstellung im Jahr 2014.

Hintergrund dieses Konstruktes war, dass zum damaligen Zeitpunkt die Wohnung gekauft werden kann und über die Rückzahlung des Darlehens B (Mutter) bis zur Rente dann auch wieder liquide Reserven hat. Zusätzlich war es durch ein Denkmalschutz Sonder-Afa mit 10 Jahren Abschreibung steuerlich günstig. A (Sohn) hat ein zu versteuerndes Einkommen von ca. 50 T€ pro Jahr mit steigender Tendenz. B (Mutter) hat ein konstantes Einkommen von 30 T€ pro Jahr.

Zum jetzigen Zeitpunkt (August 2019) ist noch keine Rückzahlung des Darlehens erfolgt, da A (Sohn) seine finanziellen Mittel in eine Firmengründung investiert hat. Es wurden nur jährlich die 4% Zinsen des Darlehens beglichen.

+++

Meine Bedenken sind, dass bei einer 100 %igen Übertragung auf meine Mutter zum jetzigen Zeitpunkt ggf. Rückzahlung der Steuervorteile oder auch Grunderwerbssteuer anfällt. Ich persönlich würde eine „klare Klärung" bevorzugen und die Anteile komplett übertragen, um nicht in Problem mit Doppelbesteuerung zu rutschen. Ich kann mir, aber auch vorstellen, dass ich die Anteile noch länger halte oder z.B. mit einer Zahlung von 10 T€ offiziell 6,66 % offiziell sichere und wir den Darlehensvertrag auflösen. Dann hätte ich nur ein kleines „deutsches Einkommen" aus der Miete und eine kleine „Sonder-Afa".

Könnten Sie mir bitte auf Basis der Daten eine Empfehlung aussprechen, bzw. auf relevanten Fristen und Schwellwerte hinweisen. Ich lese bei anderen Fällen immer wieder mind. 5/10 Jahresfristen bzw. 5% Anteile als Schwellwerte, kann es für mich aber nicht in meinem Fall einordnen.

Mein primäres Ziel ist nicht die günstigste, sondern die einfache Lösung ohne hohen Aufwand.

Vielen herzlichen Dank
02.08.2019 | 07:36

Antwort

von


(57)
Tackheide 74a
47804 Krefeld
Tel: 02151 4467408
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und des Einsatzes für eine Ersteinschätzung verbindlich wie folgt beantworten:


1 Grunderwerbsteuer entsteht nicht, weil Sie und die Mutter in gerader Linie verwandt sind und deshalb der Erwerb gem. § 3 Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz steuerfrei ist.

2. Die Steuervorteile aus der Denkmals-AfA entfallen nicht rückwirkend, weil es hierfür keine Verbleibensvoraussetzung gibt.

Ich habe - wie im online-Verfahren üblich - nur die von Ihnen konkret angesprochen Problemkreise unter Berücksichtigung des vorgetragenen Sachverhalts geprüft. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass vorliegend weitere steuerliche Aspekte zu berücksichtigen wären.

Die von Ihnen angesprochenen 5/10 Jahresfristen kenne ich in Bezug auf die oben unter 1. und 2. beantwortete Frage nicht. Es gibt aber viele 5/10 Jahresfristen, die dann durchzuprüfen wären, den Rahmen einer online-Erstberatung aber deutlich sprengen würde

Wenn Sie mir mitteilen könnten, in welchem konkreten Zusammenhang die Fristen genannt wurden, wäre ich natürlich bereit, die Frage ergänzend zu beantworten.

Für eine darüber hinaus gehende Prüfung empfehle ich Ihnen eine umfassende steuerliche Beratung vor Ort, in der auch weitere Gesichtpunkte erörtert werden könnten.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Franz Meyer
Rechtsanwalt
Steuerrecht Steuerstrafrecht


Rechtsanwalt Franz Meyer

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2019 | 15:17

Sehr geehrter Herr Meyer,

vielen Dank für Ihre Auskunft. Sie deckt sich im wesentlichen mit den Infos, welche meine Mutter eingezogen hat. Hier wurde jedoch von der notwendigen Versteuerung eines Veräußerungsgewinns meinerseits gesprochen, welcher durch die Auflösung des Darlehens entsteht - wenn ich nicht 10 Jahre bis 2022 warte.

Versteuert werden müsste nach den Informationen die Darlehenssumme abzgl. Restbuchwert der Immobilie (also ca. 35-40.000€). Um dies zu umgehen wurde empfohlen, bis 2022 zu warten.

Ich persönlich kann mir, dass nicht vorstellen, da die Immobilie jetzt ja genau soviel, wenn nicht bei den aktuellen Marktwerten sogar mehr Wert wäre. Dies ja aber auch im Zweifelsfall eine Schenkung unter Verwandten 1. Grades wäre.

Da Steuerrecht und Logik aus meiner Erfahrung nicht immer Hand-in-Hand gehen, wäre ich Ihnen für ihre kompetente Einschätzung sehr dankbar.

Vielen herzlichen Dank und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2019 | 17:23

Sehr geehrter Fragesteller,

leider komme ich erst Samstag dazu, Ihre Nachfrage zu beantworten. Ich bitte um Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen

Franz Meyer

Ergänzung vom Anwalt 17.08.2019 | 00:09

Sehr geehrter Fragesteller,

es geht Ihnen nunmehr anscheinend darum, ob ein evtl. Gewinn aus der Veräußerung Ihres Grundstücksanteils in Höhe von 80% an Ihre Mutter zu versteuern ist. Dann scheint es um einen Veräußerungsgewinn im Sinne des § 23 Einkommensteuergesetz zu gehen.


Steuerpflchtig sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Diese 10 Jahresfrist würde in der Tat erst 2022 ablaufen.

Voraussetzung für eine Verteuerung ist aber, dass Sie auch einen Veräußerungsgewinn erzielt haben.

Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Diese Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich aber um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind. Da das Grundstück an die Mutter vermietet worden ist, sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuerklärung vermutlichlich auch Abschreibungen (AfA) geltend gemacht worden. Diese AfA-Beträge mindern daher die Anschaffungskosten. Als Anschaffungskosten gilt in diesem Fall dann der "Restbuchwert".


Nach Ihren Angaben haben Sie für Ihren 80%igen Anteil 120.000,00 aufgewendet, wofür Sie ein Darlehen bei Ihrer Mutter aufgenommen haben. Verkaufen Sie jetzt den Anteil an Ihre Mutter in Höhe von 120.000,00, beträgt der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten 0,00 €. Allerdings sind die Anschaffungskosten in Höhe von 120.000,00 um die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgezogenen AfA-Beträge zu kürzen. Im Ergebnis ergäbe sich hieraus also ein Veräußerungsgewinn in Höhe der abgezogenen AfA-Beträge, soweit sie auf Ihren Anteil entfallen.

Ich weise darauf hin, das das Mietverhältnis unter Umständen keinem Fremdvergleich standhält und daher evtl. steuerlich nicht anerkannt werden kann. Das gehörte nicht zu meinem Prüfungsumfang.

MIt freundlichen Grüßen

Franz Meyer
Rechtsanwalt
Steuerrecht Steuerstrafrecht

Bewertung des Fragestellers 15.08.2019 | 15:22

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