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Übertragung eines Teils eines Mehrfamilienhauses


| 20.01.2018 18:08 |
Preis: 67,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Ich habe ein Mehrfamilienhaus, das zum Teil selbst genutzt, zum Teil vermietet (privat und gewerblich) ist. Der Wert meiner Immobilie wurde aktuell auf 1,1 Millionen geschätzt. Als Erben habe ich nur ein Kind. Wenn der Erbfall eintreten würde, müsste mein Kind somit Erbschaftsteuer bezahlen. Ich möchte gerne im Rahmen der Freibeträge eine Schenkung tätigen. Meine Idee ist es, eine der vermieteten Wohnungen bzw. die verpachtete Gewerbefläche an mein Kind zu verschenken. Ist das überhaupt möglich, wenn es für die einzelnen Wohnungen/Gewerke keine Teilungserklärung gibt? Wie verhält es sich steuerlich, wenn ich meinem Kind die Wohnung schenke? Die Mieteinnahmen würden ja weiterlaufen und meinem Kind zufließen. Welche Möglichkeit habe ich, um mich irgendwie abzusichern, dass mein Kind die Wohnung nicht weiterverkaufen kann, damit ich gegebenenfalls die Möglichkeit habe, irgendwann einmal das komplette Haus zu verkaufen. Kann ich da ein Vorkaufsrecht oder Ähnliches für mich einbauen? Wird das schenkungssteuerlich und einkommensteuerlich anerkannt?

Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Wollen Sie einen konkreten Teil der Immobilie verschenken, so werden Sie um eine Teilung der Immobilie durch einen Notar nicht herum kommen. Diese wäre zuerst vorzunehmen, bevor der konkrete Teil verschenkt werden kann.

Teilen Sie die Immobilie und wird der verschenkte Teil vermietet, so hätte das Kind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die zu versteuern wären. Denkbar wäre auch bzgl. des verschenkten Teils zu Ihren Gunsten einen Nießbrauch im Grundbuch eintragen zu lassen. Sie wären dann noch wirtschaftlich berechtigt und würde die Miete & Pacht vereinnahmen.

Denkbar wäre aber auch dem Kind einfach einen Teil der Gesamtimmobilie zu schenken. Da würden Sie sich die Immobilie teilen und das Kind könnte zumindest nicht die gesamte Immobilie ohne Ihre Zustimmung veräußern. Wenn des zu schenkenden Teils könnten Sich ein Vorverkaufsrecht einräumen lassen, das ist völlig unproblematisch möglich.

Das komplette Haus werden Sie nach der Schenkung nur mit Zustimmung des Kindes verkaufen können, da dieses ja Miteigentümer werden soll. Eine Regelung, mit der das Kind nicht Miteigentümer wird, wäre später, wenn zum Erbfall kommt, problematisch, da dann immer noch das gesamte Haus vererbt werden müsste, Sie also einen deutlich höheren Nachlasswert hätten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2018 | 11:43

Das Kind ist minderjährig. Muss das Vormundschaftsgericht einer Schenkung zustimmen, da ja danach auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden? Wie hoch sind die Notarkosten bei Teilung der Immobilie?
Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2018 | 11:54

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Ganz Recht, die Schenkung ist nicht nur lediglich rechtlich vorteilhaft, hier wird nichts ohne das Familiengericht gehen. Dieses wird die Schenkung prüfen.

Die Kosten hängen vom Wert der Immobilie ab, in aller Regel kostet eine entsprechende Erklärung einige Hundert Euro.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 22.01.2018 | 12:05


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