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Übertragung eines Grundstücks - Sozialhilferegressanspruch

| 24.11.2020 14:06 |
Preis: 120,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Übertragungsvertrag Wohnung

Vorbemerkung: Ich bin 70 Jahre alt, in zweiter Ehe verheiratet und habe 2 Kinder, 1 Sohn und eine Tochter aus erster Ehe. Aktuell beabsichtige ich, eine kleine, 45 qm große Wohnung, deren Eigentümerin ich bin und welche ich zu einem Kaufpreis von € 64.000,00, gem. Notarvertrag vom 27.11.2013 erworben habe, auf meinen Sohn zu übertragen. Der Kaufpreis wurde vollumfänglich finanziert.

Hierzu gibt es folgende Vorgeschichte:
Die Wohnung habe ich seinerzeit für meinen Sohn zwecks dessen Zukunftssicherung erworben, weil er diese damals aus finanziellen wie auch gesundheitlichen Gründen nicht selbst erwerben konnte. Damit er auf anderem Wege Eigentümer werden kann, habe ich mit ihm einen Mietkaufvertrag am 15.04.2014 geschlossen, der folgendes vorsah:

1. Zahlung einer monatlichen Kaltmiete von € 445,00 (€ 125,00 über dem üblichen Mietpreis vergleichbarer Wohnungen) zuzüglich Nebenkosten.
2. Zahlung auf ein von mir geführtes Bankkonto, dessen Einnahmen ausschließlich zur Bedienung der Zins- und Tilgungsraten des Darlehens dienten, wie auch zur Zahlung von Nebenkosten zur Deckung der Hausgeldabbuchungen durch die Hausverwaltung.
Bis vor ca. 3 Jahren hat mein Sohn die Wohnung selbst genutzt, seither ist sie anderweitig vermietet.
Da im Rahmen der Finanzierung Sonderzahlungen geleistet werden konnten, hat mein Sohn neben den monatlichen Zahlungen aus seinem Ersparten 2 Mal je € 5.000,00 zur Rückführung der Darlehen verwendet. Aus dem Rückkaufswert einer Lebensversicherung, die ich für meinen Sohn (auch für meine Tochter) Ende der 90ziger Jahre abgeschlossen hatte (hier war ich Versicherungsnehmer und mein Sohn versicherte Person) wurden weitere € 15.000,00 zur Rückführung der Darlehen verwendet.

3. Aktuell valutiert das Darlehen noch auf ca. € 13.300,00.

Leider aber wurde der Mietkaufvertrag nicht notariell bestätigt.

Mein Sohn befürchtet nun, dass aufgrund Vorerwähntem die 10-Jahres-Frist, gerechnet ab dem Zeitpunkt der notariellen Übertragung zur Anwendung kommen könnte und er im Falle dessen, dass ich vor Ablauf der 10-Jahres-Frist pflegebedürftig werden könnte, durch einen Sozialhilferegressanspruch die Wohnung und damit auch sein eingebrachtes Geld verlieren könnte.
Ich bitte daher um Prüfung und Mitteilung, ob dies zutreffen könnte und wie entsprechendes im Rahmen der Gestaltung des Übergabevertrages vermieden werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

die Bedenken Ihres Sohnes sind nicht ganz unberechtigt.

Allein eine reine Übertragung des Eigentums an den Sohn unterliegt der Möglichkeit der Rückforderung eines Sozialhilfeträgers, wenn Leistungen in Anspruch genommen werden müssen.

Es gilt, wie Sie schon selber ausführen, die 10-Jahres-Frist.

Die Möglichkeit des Sozialhilferegresses besteht aber nur, wenn die Übertragung des Eigentums an der Wohnung als Schenkung zu bewerten ist.

Dazu regelt § 516 den Begriff einer Schenkung.

"(1) Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt."

Das Entscheidende ist die Unentgeltlichkeit.

Dazu muss es in einem Übergabevertrag Regelungen geben, die diese Unentgeltlichkeit entfallen lassen.

Es ist genau auszuführen, dass eine Gegenleistung des Sohnes vorliegt. Dafür ist zum einen der Mietkaufvertrag heranzuziehen, auch wenn dieser leider nicht notariell beurkundet worden ist.

Er bringt aber zum Ausdruck, dass der Sohn das Eigentum an der Wohnung erwerben konnte und auch sollte, aber eben nicht unentgeltlich, sondern gegen Zahlung der Miete, die dann auch für die Darlehensverbindlichkeiten verwendet worden ist.

Zudem kann die Unentgeltlichkeit auch daraus abgeleitet werden, dass der Sohn die Darlehensverbindlichkeiten neben den Mietzinszahlungen in Form der Sondertilgungen übernommen hatte.

Es sollte, wenn dieses rechnerisch nachvollzogen werden und auch im Vertrag aufgenommen werden.

Zudem muss der Vertrag eine Regelung zur Übernahme der Darlehensvaluta beinhalten. Dazu sind mehrere Möglichkeiten gegeben. Die eine ist, dass der Sohn den Vertrgag übernimmt, wenn der Darlehensgeber damit einverstanden ist. Wird dieses Einverständnis nicht erklärt, kann der Sohn Sie von den Zahlungen gegenüber der Bank freistellen und dann an Ihrer Stelle weiter das Darlehen zurückführen. Das hat für Sie allerdings den Nachteil, dass Sie weiter in der Haftung bleiben, weil Sie die Darlehnsnehmerin sind.

Die Regelungen dazu zeigen aber, dass es eben keine Unentgeltliche Eigentumsübertragung sein soll.

Der Übergabevertrag wird diese genannten Punkte berücksichtigen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 25.11.2020 | 09:40

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