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Übertragung einer belasteten DHH mit Rückübertragungsklausel

15.07.2009 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,

meine Mutter hat mir im Rahmen einer Schenkung eine belastete (Grundschuld) Immobilie übertragen. Die Schenkungssumme ergibt sich somit aus dem Kaufpreis abzgl. Finanzierungsrestschuld.
Die Finanzierung wurde auf meinen Namen umgeschrieben.
Im Übergabevertrag ist eine Rückübetragungsklausel vereinbart.
Wortlaut : "Der Übernehmer verpflichtet sich bzw. seine Erben auf 1. Anfordern die Immobilie an den Übergeber zurückzuübertragen, wenn der Übernehmer vor dem Übergeber stirbt."

Jetzt habe ich zwischenzeitlich geheiratet, die Finanzierung auch noch aufgestockt und frage mich folgendes:

wird die seinerzeit übernommene Finanzierung bei der Rückübertragung mit berücksichtigt oder wird die Immobilie zurückübertragen und meine Frau bleibt auf der Finanzierung sitzen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Die hier erfolgte Schenkung beinhaltete gemäß des Schenkungsvertrages (Übergabevertrag) summenmäßig den Kaufpreis abzüglich der Finanzierung der Restschuld, wie Sie selbst gesagt haben. Ich verstehe Sie derart, dass damit zwangsläufig auch vertraglich geregelt wurde, die Finanzierung von Ihnen zu übernehmen, wie es hier erfolgt ist, damit letztlich auch die Grundschuld, die hier die Immobilie belastet, abgelöst werden kann.

Insofern müsste dann auch meines Erachtens bei der Rückübertragung diese seinerzeit übernommene Finanzierung zwangsläufig und in voller Höhe berücksichtigt werden, also der etwaige Zeitpunkt Ihres Versterbens, so wie es entsprechend die oben erwähnte Klausel der Rückübertragung vorsieht, entscheidend ist, sich also dann die Frage stellt, was in diesem Zeitpunkt noch an Restschuld vorhanden ist.

Dabei kommt es natürlich auf die genauen vertraglichen Vereinbarungen zwischen der Schenkenden und Ihnen als Beschenkten an, sollten solche diesbezüglich überhaupt getroffen worden sein.
Sollten derartige Regelungen nicht im Vertrag aufgenommen sein, so muss man den Vertrag (ergänzend) dahingehend auslegen, was eben dem Parteiwillen entspricht.

Nach der von Ihnen mitgeteilten Sachlage sehe ich allerdings eine unabdingbare Verbindung zwischen der Schenkung einer Immobilie, die eben zu dem Zeitpunkt der Schenkung mit einer Grundschuld belastet war, und der Finanzierung eines Kredites (das Vorliegen eines durch die Grundschuld abgesicherten Darlehens unterstelle ich einmal).
Insofern müsste auch etwas zur Finanzierung eines Darlehens etwa vertraglich geregelt sein, für das die Kreditsicherheit durch die Grundschuld besteht.

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden allerdings nicht "akzessorisch", sondern abstrakt. Sie sind also nicht von Bestand und Umfang der gesicherten Forderung(en) (beispielsweise Darlehen) abhängig und können für sich allein übertragen (eventuell hier) oder genutzt werden.

Das Beste wird sein, wenn Sie mir nochmals den genauen Inhalt des Schenkungsvertrages mitteilen, was hier die Restschuldtilgung/Finanzierung im Zusammenhang mit der Grundschuld betrifft.

Dieses ist hier im Wege der kostenlosen Nachfragefunktion möglich.
Danach würde ich Ihnen die Nachfrage beantworten, gegebenenfalls kann man auch noch telefonieren.

Nach den vorgenannten Ausführungen gehe ich allerdings auch davon aus, genau wie Sie, dass die Finanzierung bei einer etwaigen Rückübertragung mitberücksichtigt werden muss.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit der Sachlage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2009 | 19:03

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

im Übergabevertrag ist als Gegenleistung festgelegt, dass ich mit Übernahme auch der Schuldübernahme (Grundschuld + Finanzierung) erkläre. Für die Rückübertragung steht lediglich der Passus "Der Übernehmer verpflichtet sich bzw. seine Erben..." (sh. meine Anfangsfrage). Eine Bedingung, dass für den Fall einer Rückübertragung dann auch wieder eine Schuldübernahme erfolgt ist nicht geregelt.

Ist es notwendig dies Ergänzung zu veranlassen, oder ist die Schuldübernahme dann im Falle einer Rückübertragung automatisch ? Und zählt mein Immobilienbesitz zur Erbmasse (zur Festlegung der Pflichtteile) auch wenn nach meinem Tod die Rückübertragung verlangt wird ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.07.2009 | 21:38

Sehr geehrter Fragesteller,

da die nachträgliche Rückübertragung das Gegenstück zur anfänglichen Übertragung darstellt, kann diese nur derart in dem von Ihnen in Ihrer Frage vermuteteten (und von mir in meiner Antwort bestätigten) Weise erfolgen, also die Finanzierung bei einer etwaigen Rückübertragung mit berücksichtigt werden muss.

Da schon vorher die Finanzierung/Grundschuld bestanden hatte, kann nur das Obige gelten, denn der Rückerwerber soll insoweit keine Vorteile erhalten.
Da auch nichts anderweitig geregelt ist, kann nach meinem Verständnis der Vertrag nur derart ausgelegt werden; einer Ergänzung bedarf es dann nicht mehr.

Die Immobilie gehört zu Ihrem Eigentum und geht im Todesfall in das Eigentum der jeweiligen Erben über. Diese sind dann aufgrund der auch für sie geltenden Klausel zur Rückübertragung verpflichtet; sie treten als Erben in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein.

Die Antwort auf Ihre letzte Frage lautet: ja.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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