Sehr geehrter Herr Sch.,
die Übertragung einer Grundschuld ist einvernehmlich immer möglich, unabhängig davon ob dies inzwischen Banken geschieht oder zu Gunsten einer Privatperson. Auch Banken sind nichts anderes als Privatpersonen, allerdings nicht so genannte natürliche Personen, sondern juristische Personen. Die rechtlichen Regeln sind aber identisch.
Ist das Darlehen, zu dessen Zweck eine Grundschuld bestellt worden ist bezahlt, dann entsteht ein so genannter Rückgewähranspruch. Dies ist der Anspruch Ihrer Schwiegermutter gegen die Bank und läuft letztlich darauf hinaus, dass die Bank die Bewilligung der Löschung erteilen muss. Wenn hier aber nicht die Grundschuld gelöscht werden soll, sondern weiter eine andere Forderung sichern soll, dann bietet es sich an, wie auch hier vorgesehen, dass nur der Berechtigte aus der Grundschuld geändert wird. Dies erfolgt dadurch, dass die Grundschuld mit ihrem gesamten Inhalt, also auch dem Anspruch auf Zinsen und eventuell eingetragenen weiteren Ansprüchen von der Bank an Sie abgetreten wird. Das ist ein Vorgang, der öffentlich beglaubigt werden muss, also letztlich beim Notar zu erfolgen hat. Mit dieser Abtretung wird mehreres gleichzeitig erledigt: Die Bank tritt die Ansprüche aus der Grundschuld an Sie ab, Sie nehmen diese Abtretung an. Zugleich wird die Eintragung dieser Änderung bezüglich des Inhabers der Grundschuld im Grundbuch bewilligt. Damit ist der gesamte Vorgang im Grundbuch auch schon erledigt. Dies muss beim Notar erfolgen. Alles, was mit dem Grundbuch zu tun hat bedarf entweder der öffentlichen Beurkundung oder der öffentlichen Beglaubigung.
Parallel dazu ist es notwendig dass zwischen Ihnen und Ihrer Schwiegermutter eine so genannte Zweckerklärung abgefasst wird, sinnvollerweise schriftlich. Darin wird festgelegt zu welchem Zweck eigentlich die Grundschuld zu Ihren Gunsten bestellt worden ist, also letztlich welche Forderung dadurch gesichert werden soll. Durch diese Zweckerklärung kann dann später festgestellt werden ob Ihre Schwiegermutter dann irgendwann einen so genannten Rückgewähranspruch gegen Sie hat damit die Grundschuld gegebenenfalls dann auch wieder gelöscht werden kann. Ohne Zweckerklärung ist es mindestens schwierig festzustellen wann ein Rückgewähranspruch besteht.
Die Schritte sind also relativ einfach. Ihre Schwiegermutter muss sich an die Bank wenden und unter Hinweis darauf, dass die Forderung der Bank erledigt ist mit der Bank absprechen, dass anstelle der Löschungsbewilligung eine Abtretung der Grundschuld an Sie erfolgt. Das weitere Verfahren wird dann mit der Bank abgesprochen. Manche Banken haben Formulare für die Abtretung, andere lassen sich die entsprechenden Texte von dem Schuldner liefern. Das macht man dann sinnvollerweise über den Notar der das Ganze ohnehin dann beglaubigen soll und auch zur Eintragung im Grundbuch bringen soll. In aller Regel haben die Banken bestimmte Notare mit denen sie ständig zusammenarbeiten. Wenn alle Beteiligten vor Ort sind, vereinfacht dass die Sache ohnehin.
Allerdings hat sich Ihre Schwiegermutter bei der ursprünglichen Gewährung des Darlehens und Bewilligung der Eintragung der Grundschuld gegenüber der finanzierenden Bank regelmäßig der persönlichen Haftung und sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Es ist dann eine Frage der Ausgestaltung des Verhältnisses zu Ihrer Schwiegermutter ob dies mit übergehen soll oder nicht. Außerdem war der ursprüngliche Darlehensvertrag ja offensichtlich deutlich höher als das Darlehen, das Sie jetzt gewährt haben und sichern wollen. Wenn einfach nur die Grundschuld abgetreten wird, dann haben Sie ja eine viel höhere Sicherheit als Sie benötigen. Das kann sozusagen aus Sicht Ihrer Schwiegermutter sehr gefährlich sein. Die Grundschuld ist unabhängig von der Forderung und könnte theoretisch auch von Ihnen weiter abgetreten werden was naturgemäß weitere Gefahren für Ihre Schwiegermutter bedeutet. Es ist daher möglicherweise sinnvoller, wenn die (Teil)Löschung der Grundschuld der Bank erfolgt und eine neue Grundschuld für Sie bestellt bzw. der nicht gelöschte Teil an Sie abgetreten wird, ggf. wenn gewünscht mit sofortiger Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung und persönlicher Haftung. Je nachdem, um welche Beträge es geht, kann dies auch von den Kosten her sinnvoller sein. Diesbezüglich erhalten Sie im Notariat aber jedenfalls auf Nachfrage eine konkrete Auskunft, Notargebühren der verschiedenen Konstellationen kann ich hier nicht berechnen.
