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Übertragung WEG Sondernutzungsrecht KFZ-Stellplatz ohne Bewilligung

31.01.2018 13:46 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich beabsichtige eine Wohnung Nr. A zu kaufen und damit Eigentümer in einer WEG zu werden. Die mir vorliegende Teilungserklärung aus dem Jahr 1970 weist gemäß einer Tabelle für Wohnung Nr. A ein Nutzungsrecht (Achtung: kein Sondereigentum) zu einem zum Gebäude gehörenden Tiefgaragen-Stellplatz Nr. B aus. Die betreffende, unveränderte und nicht ergänzte Teilungserklärung von 1970 mit diesem Nutzungsrecht soll Grundlage für den anstehenden Kaufvertrag werden.

In dem durch den Notar abgerufenen aktuellen Grundbuchauszug zur Wohnung Nr. A ist nun folgender Eintrag zu finden: "Das Sondernutzungsrecht am PKW-Abstellplatz Nr. B ist übertragen nach Blatt XY; eingetragen am...2008"

Nach meiner Auffassung hätte hierfür einer Bewilligung der gesamten WEG vorliegen müssen, da das gemäß Teilungserklärung erteilte Nutzungsrecht nicht mehr an die Wohnung Nr. A gebunden, sondern an eine Partei übertragen wird. Diese Bewilligung scheint nicht ergangen zu sein, auch wurde die Teilungserklärung dahingehend nicht aktualisiert.

Mein Notar orientiert sich am Grundbuch und ist der Auffassung, dass es in 2008 keiner Bewilligung durch die WEG bedurfte, da die Miteigentumsanteile unberührt blieben. Dies sehe ich anders, da wir hier nicht über Sondereigentum, sondern ein Sondernutzungsrecht sprechen, d.h. die Tiefgarage mit allen Stellplätzen nach meinem Verständnis der gesamten WEG gehört.

Frage:

Wenn ich gemäß Teilungserklärung von 1970 die Wohnung Nr. A vom bisherigen Eigentümer erwerbe, kann ich auf deren Basis die Löschung einer Übertragung des Sondernutzungsrechts aus 2008 verlangen? Oder anders formuliert: Kann ich das Nutzungsrecht am Stellplatz gemäß Teilungserklärung von 1970 als neuer Eigentümer einfordern?

Falls ja, sollte ich bei der Formulierung des Kaufvertrags auf etwas bestimmtes achten, um dieses Recht nicht zu verlieren?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Übertragung von Sondernutzungsrechten ist isoliert vom Sondereigentum nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich. Die Übertragung bedarf dann allerdings keiner Zustimmung der nicht betroffenen Wohnungseigentümer (sofern nicht ein Zustimmungserfordernis entspr. § 12 WEG vereinbart ist) oder deren Gläubiger, da deren Rechte nicht beeinträchtigt werden (Bundesgerichtshof (BGH) NJW 1979, 548 ; BayObLG MittBayNot 1999, 180 ).
Bei im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechten erfolgt die Übertragung als Inhaltsänderung des Sondereigentums nach den Bestimmungen der §§ 877 , 873 BGB , Einigung bzw. einseitige Erklärung des Wohnungseigentümers, wenn ihm beide Einheiten gehören, und Eintragung im Grundbuch (BGH NZM 2008, 732 ; NWJ 1979, 548; OLG München ZMR 2016, 896 ). Die Einigung bedarf keiner Form, wegen § 29 GBO ist jedoch eine Unterschriftsbeglaubigung erforderlich. Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht wird nach herrschender Meinung gemäß der §§ 398 , 413 BGB durch einen Abtretungsvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber übertragen (BeckOK BGB/Hügel WEG § 13 Rn. 19-20, beck-online).

Entsprechend ist die Übertragung auch ohne Zustimmung wirksam (ansonsten wäre sie auch bei fehlender Zustimmung gar nicht erst ins Grundbuch eingetragen worden) und Sie können wohl leider keine Löschung der Übertragung verlangen oder das Nutzungsrecht einfordern.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2018 | 02:00

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sie schreiben "Bei im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechten erfolgt die Übertragung als Inhaltsänderung des Sondereigentums"

In diesem Fall war bzw. ist das betreffende Sondernutzungsrecht bzw. der Stellplatz jedoch an keiner Stelle weder indirekt mit Bezug auf die Teilungserklärung noch direkt im Grundbuch aufgeführt - lediglich die Übertragung.

Bedeutet Ihre Ausführung zur Inhaltsänderung daher, dass für die Übertragung des Sondernutzungsrechts dessen Eintragung im Grundbuch zunächst hätte erfolgen müssen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2018 | 08:20

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Nein, ich habe nur das Vorgehen beschrieben, falls das Sondernutzungsrecht eingetragen war. Zwingend erforderlich ist das nicht, es reicht die Eintragung der Übertragung, um auch gegenüber Rechtsnachfolgern bindend zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

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