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Übertragung Mietwohnhaus zu Lebzeiten


18.10.2006 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Hallo,
unsere Eltern haben sich entschlossen, noch in diesem Jahr ihr Mietwohnhaus auf dem Land (9 Einheiten/eine davon bewohnen sie selbst) an eines ihrer beiden Kinder zu übertragen. Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist unser Vater alleine. Wir haben nun keine Ahnung, welcher Geldbetrag dem anderen Kind zusteht.

Unsere Fragen:
Wie wird der Wert des Hauses ermittelt (wird es wie bei der Schenkungssteuer berechnet nach Jahresrohmiete, Alter des Hauses,...)?
Unsere Eltern wollen natürlich! weiterhin unentgeltlich in dem Haus wohnen bleiben. Wird das angerechnet? Wie ist es mit Strom, Heizung und sonstigen Kosten für die Eltern? Vereinbart man heute noch freie Verpflegung?
Was hat das für steuerliche Folgen?

Eventuelle Pflege übernimmt das Kind, das das Haus bekommt.
Wie sieht es aus, wenn die Eltern nicht mehr zuhause gepflegt werden können? Muss dann ein Betrag an das Pflegeheim gezahlt werden?

Der Freibetrag von 205.000,-- wird, wenn ein Kind übernimmt, wahrscheinlich überschritten, wird der "Auszahlungbetrag" an das andere Kind dabei berücksichtigt?
Gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, die Schenkungssteuer zu minimieren?

Vielen Dank für Ihre Antwort, das Thema für uns alle sehr sensibel. Wir verstehen uns sehr gut miteinander, und das soll auch so bleiben!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ob der sehr komplexen Problematik weise ich Sie zunächst daraufhin, dass hier nur eine Übersicht über die vielen Gestaltungsmöglichkeiten geboten werden kann. Es ist definitiv zu empfehlen, dass eine tiefergreifende Steuer- und erbrechtliche Prüfung dieser wichtigen rechtsgeschäfte geschieht, bevor vollendete Tatsachen geschaffen werden.

Nun zunächst zur Wertermittlung. Da es Ihren Eltern zusteht, frei über ihr Vermögen zu verfügen, ist auch dioe Art der Wertermittlung eine Frage der vertragsgestaltung. Grundsätzlich geschieht die Ermittlung anhand der Kriterien Jahresnettokaltmiete mal 10 Jahre, zusätzlich zu berücksichtigen ist die Größe des Grundstückes und Alter und Zustand des Hauses. Die Katasterämter verfügen über Wertberichte, die allerdings nur den Wert des Grundstückes betreffen, ist das Haus in einem guten Zustand, kann man den Wert des Grundstückes entsprechend erhöhen.

Zum Altenteil: Der Wohnvorteil Ihrer Eltern müsste auf einen Auszahlungsbetrag angerechnet werden und wirkt sich selbstverständlich insofern wertmindernd aus, als dass man die entgangene Miete ja in der Rohertragsberechnung nicht mitzählt. Für die Berechnung des Wohnvorteils zählt man die zu erhaltrenmde Miete für die Wohneinheit ab und nimmt sie mal die Jahre, die die Personen voraussichtlich noch leben werden. Hierfür gibt es sogenannte Lebenserwartungszeittabellen. Diese Wertminderuzng wird selbstverständlich auch steuerlich berücksichtigt. Es fällt möglicherweise auch Einkommenssteuer aus den Mieten an, so dass es sinnvoll ist, hohe Ausgaben zu haben, worauf die Auszahlung des Gecshwisterteils wohl angerechnet wird.

Grundsätzlich siond diue Altenteilsverträge so, dass das Kind/die Kinder die einen vorweggenommenen Erbteil bekommen, für sämtliche Lebenskosten aufkommen. Ob Sie nun die Kosten nur dem das Haus bekommenden Kind aufbürden lassen oder ob eventuell der einfacheren Berechnung halber und um das Risiko zu minimieren, dass man sich am Ende darum streitet, wie hoch die Stromrechnungen nun waren und ob man nun eine gerechte Lösung gefunden hatte oder nicht, den Kindern die Kosten der Unterhaltung der Eltern zu gleichen Teilen aufbürdet, ist Vereinbarungsfrage.

Es kommt für die Pflegeleistungen ganz auf den Vertragstypen des Altenteilsvertrages an. Normnalerweise zahlt ja auch die Pflegeversicherung etwas. Die Rechtsprechung ist umstritten. Viele Gerichte haben die Kinder als grundsätzlich zahlungspflichtig für die Zusatzkosten aus dem Pflegeheim angesehen. Die Höhe der Zahlungen beschränkte sich aber lediglich auf die Kosten, die das Kind erspart, weil die Wohnung wieder frei vermietbar ist und die Neben- und Lebensmittelkosten weggefallen sind. Ihren Eltern ist anzuraten, sich für den Fall einer Unterbringung etwas zurückzulegen, damit diese Debatte gar nicht erst losgeht, zunächst müsste aber die Rente für Pflegekosten hergegeben werden.

Ob der Auszahlungsbetrag steuerlich berücksichtigt wird, müsste vom Steuerberater erfragt werden.

Auch zur Höhe der Schenkungssteuer müssten Sie einen Steuerberater zur genauen Summe fragen. Den Wert des Hauses würden Sie vertraglich selbst grob festlegen.
Steuerlich günstig wäre es auf jeden Fall, wenn beide Kinder das Haus zu gleichen Teilen oder nach Wohneinheiten bekämen.

Für eventuelle weitergehende Beratungen und für die erforderlichen Vertragsentwürfe stehe ich Ihnen sehr gern zur Verfügung. Ein "menschlicher Tipp" noch - sprechen Sie unbedingt unter acht Augen darüber, was da eventuell auf Sie zukommt, damit alle Beteiligten böse Überraschungen vermeiden!

Mit freundlichen Grüßen,

Gerhardy
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2006 | 17:49

Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Wir wohnen in der hess. Rhön, so dass wir Sie leider nur schwer persönlich kontaktieren können, da die Angelegenheit wg. möglicher steuerl.
Änderungen bald abgeschlossen sein soll. Gibt es eine Möglichkeit für Sie, uns weiterzuhelfen, und was kostet das in etwa ? Wir müssen auch noch einen Steuerberater kontaktieren.

Was ist sinnvoller, ein Wohnrecht oder Nießbrauch (meine Eltern wollen ja ihre bisherige Wohnung weiterhin bewohnen)? Sollte man ein "Taschengeld" vereinbaren, wo kann Vater Staat möglichst wenig eingreifen ?! Gibt es eine Möglichkeit, den Freibetrag des anderen Kindes mitzunutzen (zusammen blieben wir in den Freigrenzen), aber mein Vater möchte keine "Schenkungsgemeinschaft".

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