Übertragung Hauptmietverhältnis basierend auf u.g. Zusatzvereinbarung

Question

Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Herr/Frau Anwalt/Anwältin,  die Situation stellt sich wie folgt dar:  Bislang war ich Hauptmieter der Wohnung und gleichzeitig lag ein Untermietvertrag mit einer Kollegin vor.  Berufsbedingt ziehe ich aus der Wohnung aus, sodass meine Kollegin nun Hauptmieterin werden möchte.  Mit der Hausverwaltung, die die Aufgaben des Vermieters übernimmt, hat letzte Woche ein Treffen aller drei beteiligten Parteien in den Räumen der Hausverwaltung stattgefunden. Entsprechender Text wurde von allen Beteiligten &lpar;ehemaliger Hauptmieter, vorheriger Untermieter und Hausverwaltung&rpar; unterschrieben:    Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom xx.xx.2015 für Mietobjekt XYZ zwischen Hausverwaltung und bisherigem Hauptmieter    Vereinbarung zum Mieterwechsel:  Die nachstehend als "ausscheidender Mieter", Vermieter, und neuer Mieter bezeichneten Parteien sind sich über einen Mieterwechsel bei im Übrigen bestehen bleibenden Mietvertrag einig, und schließen diesbezüglich diese Vereinbarung ab:    1. Vermieter Hausverwaltung XYZ  2. Ausscheidender Mieter Herr XXX  3. Untermieter Frau XXX  4. Neuer Mieter Frau XXX    1. Mietverhältnis:  Zwischen den vorgenannten Parteien besteht bezüglich des Mietobjekt XYZ der als Anlage zu dieser Vereinbarung beigefügte schriftliche Mietvertrag vom xx.xx.2015. Die einzelnen Regelungen dieses Mietvertrags werden, soweit in dieser Vereinbarung keine anderslautenden Regelungen enthalten sind, nicht geändert.    2. Mietaufhebung:  Die unterzeichnenden Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der ausscheidende Mieter aus dem gegenständigen Mietverhältnis mit Wirkung zum 15.12.2016 als Vertragspartner ausscheidet.    3. Haftungsausschluss:  3.1. Der aus dem Mietverhältnis gemäß vorstehender Ziffer ausscheidende Mieter verzichtet gegenüber dem Vermieter und dem Mieter auf alle gegenwärtigen oder zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, sowie auf alle etwaigen Ansprüche, die ihren Ursprung in dem aufgehobenen Mietverhältnis haben, gleich aus welchem Rechtsgrund.    3.2. Der Vermieter verzichtet gegenüber dem ausscheidenden Mieter auf alle gegenwärtigen oder zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, gleich aus welchem Rechtsgrund.    4. Vertragsfortsetzung:  Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass das vorstehende unter "1." bezeichnete Mietverhältnis zwischen Ihnen wie folgt fortgeführt werden soll:    Die neue Mieterin Frau XXX &lpar;4&rpar; tritt in den bestehenden Mietvertrag an Stelle von Herr XXX &lpar;2&rpar; mit allen Rechten und Pflichten zum 15.12.2016 ein. Somit wird das Mietverhältnis mit Frau XXX &lpar;4&rpar; fortgeführt, dabei sollen beiden Parteien rechtlich so gestellt sein, als ob dieser Mietvertrag zwischen Ihnen in dieser Form bereits von Anfang an bestanden hätte.    5.  1&rpar; Die vorhandene Kaution &lpar; in Höhe von 1680,00€ zzgl. Zinsen&rpar; bliebt bestehen. Die Parteien sind sich einig, dass die Kaution auf die neuen Vertragspartner Frau XXX &lpar;4&rpar; übertragen wird. Den finanziellen Ausgleich hierzu regeln die Mietparteien untereinander. Die Vermieterin wird hiermit ermächtigt, die erforderliche Umschreibung des Kautionssparbuches bei dem Kreditinstituts zu veranlassen.  2&rpar; Die bisher angefallenen und zukünftigen Nebenkosten werden mit der verbleibenden Mietvertragspartei abgerechnet. Eine gesonderte Nebenkostenabrechnung zum 15.12.2016 findet nicht statt.    Mit dieser Vereinbarung erklären sich alle unterzeichneten Parteien einverstanden.    Unterschriften von allen 3 Parteien &lpar;Vermieter, ausscheidender Mieter, neuer Mieter&rpar;    Die Vereinbarung wurde von allen Parteien in dreifacher Ausführung unterschrieben und jede Partei hat ein Exemplar erhalten. Der o.g. Vereinbarung ist der ursprüngliche Mietvertrag angeheftet und mit Tesa "versiegelt". Dies sei laut Hausverwaltung gängiges Verfahren, damit nachträgliche Manipulationen identifiziert werden könnten.    Welche Fragen ergeben sich hieraus noch für mich:    1. Entspricht der o.g. Text der gängigen Rechtsform, sodass nach dem 15.12.2016 bei einem eventuellen Schadensfall &lpar;bspw. Wohnungsbrand&rpar; für mich als ehemaliger Hauptmieter keine Haftung mehr besteht?    2. Bedarf es für die Rechtswirksamkeit der o.g. Zusatzvereinbarung einer Kündigung des bislang bestandenen Untermietverhältnis mit der zukünftigen Hauptmieterin?    3. Fehlen für mich als ausscheidenden Hauptmieter wichtige Klauseln in der o.g. Zusatzvereinbarung?    Zusammenfassend möchte ich gerne wissen, ob ich mit der getroffenen Zusatzvereinbarung ab dem 15.12.2016 rechtlich bei ggf. eintretendem Schadensfall "aus dem Schneider" bin bzw. diese alle wichtigen Klauseln beinhaltet.    Ich würde mich über eine zeitnahe Rückmeldung freuen und bedanke mich im Voraus.  Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Roger Neumann · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der vorgelegte Text ist ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag in Verbindung mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrages.

In der Tat ist durch diesen Vertrag Ihre Haftung für Schadensfälle ab dem 15.12.2016 ausgeschlossen. Eine Grenze finden derartige Haftungsausschlüsse immer im Falle von Arglist und Vorsatz. Wenn Sie also arglistig einen von Ihnen verursachten Schaden dem Vermieter verschwiegen hätten, könnte insofern noch eine Haftung auf Sie zukommen. Das gleiche gilt wenn Sie - etwa als Besucher der neuen Mieterin - nach dem 15.12.2016 einen Schaden in der Wohnung verursachen. Ich vermute, dass Ihnen das ohnehin klar war.

2. Eine Notwendigkeit, das Untermietverhältnis zu kündigen, besteht nach meinem Dafürhalten nicht. Die eigentliche Folge der Kündigung wäre ja die Verpflichtung der Untermieterin, die Mietsache an Sie zurückzugeben. Das soll aber nach dem Sinn der Vereinbarung gerade nicht geschehen. Es ergibt sich im Übrigen aus dem Sinn der dreiseitigen Vereinbarung, dass das Untermietverhältnis gleichzeitig mit dem Übergang des Mietverhältnisses auf die neue Mieterin endet. Die Mieterin könnte sich hinterher nicht auf ein Fortbestehen des Untermietverhältnisses berufen, weil sie sich damit im Widerspruch zu ihrem eigenen Verhalten setzen würde. Fallgestaltungen, in denen die Untermieterin ein Interesse hätte, sich auf ein Fortbestehen des Untermietverhältnisses zu berufen, sind ohnehin nur schwer vorstellbar.

3. Ich sehe einen gewissen Regelungsbedarf bezogen auf die Haftung im Innenverhältnis zwischen Ihnen und der neuen Mieterin. Tatsächlich ist zwar in Ziffer 3.1 der Vereinbarung Ihre Haftung gegenüber der der Untermieterin ausgeschlossen, umgekehrt ist das aber nicht der Fall. Ich empfehle, dies durch Vereinbarung zwischen Ihnen und der Untermieterin nachzuholen.

Eine entsprechende Vereinbarung empfehle ich auch bezüglich der Nebenkosten. Nach Ziffer 5.2 sind die Nebenkosten zwar vom Vermieter allein mit der neuen Mieterin abzurechnen. Daraus ergibt sich aber nicht zwingend ein Verzicht der Mieterin auf einen internen Ausgleich mit Ihnen. Das sollte ebenfalls klargestellt werden, besonders, weil eine Nebenkostenrückzahlung nach Ziffer 3.1 ausschließlich der neuen Mieterin zustände.

Beide Ergänzungen können zwischen Ihnen und der Mieterin vereinbart werden. Eine Beteiligung der Vermieterseite ist nicht nötig.

4. Trotz dieser Ergänzungsvorschläge bleibt es aber dabei, dass Sie nicht für Schäden haften, die nach dem 15.12.2016 entstehen und zwar auch nicht im Innenverhältnis zur Mieterin. Auf die Ausnahmen, die ich unter Ziffer 1. erwähnte, weise ich noch einmal hin.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Übertragung Hauptmietverhältnis basierend auf u.g. Zusatzvereinbarung

Mietrecht, Wohnungseigentum