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Übertragsvertrag Wohnhaus, Nutzungsrecht Garage, Verwirkung

| 09.07.2014 13:56 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Zusammenfassung: Zur Verwirkung eines schuldrechtlich vereinbarten Nutzungsrechts nach 24 Jahren

Ich habe mit meinen Eltern vor 24 Jahren bei einem Notar einen Übertragsvertrag abgeschlossen. Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, unter Anrechnung auf Erb- und Pflichtteilansprüche, wurde mir alleine deren Grundbesitz nebst aufstehendem Gebäude übertragen. Mit allen Rechten und Pflichten. Nach diesem Vertragsabschluss habe ich das Haus mit meinen Mitteln umfangreich renoviert und danach erstmals genutzt.

In dem Übertragsvertrag gibt es folgenden Abschnitt: Ich verpflichte mich, meinem Bruder die unentgeltliche Nutzung der direkt neben dem Haus befindlichen Garage und des Vorplatzes einzuräumen, solange dieser das Haus bewohnt, das hinter dem übertragenen Grundbesitz gebaut worden ist. Dieses Nutzungsrecht wurde nicht im Grundbuch eingetragen.

Vor den beiden Garagen gibt es eine durchgehende Pflasterfläche bis zur Straße. Links und rechts dieser Garagen setzt sich die Pflasterfläche jeweils ca. 3 m fort, ebenfalls bis zur Straße.

Das Gebäude besteht aus 2 abgetrennten Wohnungen und 2 angebauten Garagen. In der unteren Wohnung wohnen meine Eltern, eine Garage nutzen diese. Die obere Wohnung habe ich, mein Exmann und meine 2 Kinder 18 Jahre ohne Unterbrechung bewohnt und von Anfang an die "direkt neben dem Haus befindliche Garage und den Vorplatz" selber genutzt. Nach meiner Scheidung bin ich aus der Wohnung ausgezogen mit einem Kind. Das andere volljährige Kind verblieb mit ihrem Lebensgefährten in meiner Wohnung. Sie benutzten ohne Unterbrechung weiter die "direkt neben dem Haus befindliche Garage und den Vorplatz" . Diesen Monat sind sie aus der Wohnung ausgezogen. Diese und die "direkt neben dem Haus befindliche Garage und der Vorplatz" werden aktuell nicht mehr genutzt.

Seit dem Übertragsvertrag bis heute bin ich dort noch mit Zweitwohnsitz gemeldet.

Bis zu meinem damaligen Auszug war mir der obere Abschnitt in dem Übertragsvertrag nie bewusst gewesen. Während meiner damaligen Wohnzeit war diese Garage und der Vorplatz nie Thema innerhalb der Familie gewesen. Erstmals forderte mein Bruder mündlich die Nutzung der Garage vor 5 Jahren. Nach wenigen Tagen ließ er aber von seinem Vorhaben ab und verfolgte dies auch nicht weiter. Diesen Monat fordert er nunmehr schriftlich die Nutzung der Garage und des Vorplatzes mit Fristsetzung von einem Monat.

Frage 1: Ist sein Nutzungsrecht nach so vielen Jahren nicht verwirkt, da er es so viele Jahre nicht eingefordert hatte?

Frage 2: Darf er das Nutzungsrecht mit Zwang durchsetzen, wenn ich die Garage verschließe?

Frage 3: Darf seine Tochter und dessen Lebensgefährte zukünftig diese Garage und den Vorplatz nutzen?

Frage 4: Zum Übertragsvertrag gibt es keine Skizze der bezeichneten Gebäude und des Grundstücks. Ist mit Vorplatz nur der Teil der Pflasterfläche bis zur Straße gemeint, der so breit ist wie die strittige Garage?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu Frage 1:
Ja.
Zunächst gehe ich davon aus, dass der Bruder noch in dem Haus hinter dem übertragenen Grundbesitz wohnt. Damit ist nach meiner Ansicht grundsätzlich die Voraussetzung für das Fortbestehen des Nutzungsrechts gegeben. Der Bruder verliert sein Recht nur durch Auszug aus dem vorgenannten Haus. Für die Wirksamkeit bedarf es keiner grundbuchrechtlichen Absicherung.

Allerdings hat er nach Ihren Angaben zunächst 19 Jahre auf die Nutzung verzichtet, nun noch einmal weitere fünf Jahre. Verwirkung liegt vor, wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist und dadurch bei Ihnen den Eindruck erweckt hat, sie brauchten mit der Geltendmachung des Rechts und der Durchsetzung des Anspruchs nicht mehr zu rechnen, und Sie sich deshalb darauf eingerichtet haben. Wann dieser Zeitpunkt erreicht ist, ist nicht festgelegt. Es bedarf vielmehr eines zusätzlichen Umstands.

In Ihrem Fall gehe ich vom Vorliegen der Verwirkung aus. Nachdem sich Ihr Bruder nach 19 Jahren gemeldet hat, hat er zwar angedeutet, dass es grds. auf seinem Recht bestehen will. Indem er aber sein Ansinnen nicht weiter betrieben hat und vielmehr die Sache weitere fünf Jahre auf sich beruhen ließ, hat er für einen nicht unerheblichen Zeitraum angezeigt, dass eine Inanspruchnahme des Nutzungsrechts nicht mehr beabsichtigt ist. Spätestens heute liegt ein Fall der Verwirkung damit vor.

Zu Frage 2:
Nein, siehe Antwort zu Frage 1.
Wäre sein Nutzungsrecht nicht verwirkt, würde es aber fortbestehen, so könnte er sein Recht tatsächlich auch zwangsweise durchsetzen. Hierfür müsste er aber erst eine einstweilige Verfügung oder ein Urteil mit entsprechendem Inhalt erwirken.

Zu Frage 3:
Nein.
Wie gesagt, sein Nutzungsrecht ist verwirkt. Damit können auch seine Verwandten keinen Anspruch stellen.

Zu Frage 4:
Ich gehe zwar davon aus, dass diese Frage aufgrund der Antwort zu 1.) nicht mehr beantwortet werden muss. Die Formulierung müsste ausgelegt werden, da sie nicht eindeutig ist. Da von dem Vorplatz gesprochen wird und nicht ausdrücklich von dem Vorplatz vor der dem Bruder zur Nutzung überlassenen Garage gesprochen wird, gehe ich davon aus, dass der gesamte Vorplatz gemeint wäre.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Abschließend möchte ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2014 | 15:29

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich habe eine Nachfrage zu meiner Frage 1:Ist sein Nutzungsrecht nach so vielen Jahren nicht verwirkt, da er es so viele Jahre nicht eingefordert hatte?

Beruht Ihre Antwort auf Ihre allgemeine Rechtsauffassung oder berufen Sie sich auf ein Gesetz oder ein Urteil. Wenn ja, bitte ich um benennung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2014 | 15:39

Die Verwirkung ist nicht gesetzlich geregelt, sondern ergibt sich aus dem Rechtsgedanken des § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Es gibt hierzu eine Reihe von Gerichtsentscheidungen (EInzelfallentscheidungen), wie zum Beispiel BGH, Urteil v. 14.11.2002, VII ZR 23/02, nach meiner Recherche aber keine spezielle Entscheidungen, die direkt auf Ihren Fall trifft.

Die Grundlagen sind allerdings allgemeingültig und Ihr Fall musste hierauf subsumiert werden, wie ich das getan habe.

Bewertung des Fragestellers 09.07.2014 | 15:46

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