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Übertragsvertrag Elternhaus-Änderungsvereinbarung- Beginnt 10 -Jahres-Frist neu?

| 30.11.2020 09:33 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Meine Eltern haben im Jahr 2008 ihr Reihenhaus notariell beurkundet an meinen Bruder übertragen. Ziel unserer Eltern war damals insbesondere, die 10-Jahres-Frist zu wahren, so dass im Pflegefall meiner Eltern staatlich nicht mehr auf das Haus zurückgegriffen werden kann.
Im Übertragungsvertrag wurde der damalige Wert des Grundbesitzes auf 120.000 € beziffert.
Im Gegenzug verpflichtete sich mein Bruder "Wart und Pflege" meiner Eltern zu übernehmen ("bei Krankheit und Gebrechlichkeit ...durchschnittlicher täglicher Zeitaufwand von 1,5 Stunden zumutbar...für Haushaltshilfe, häusliche Krankenpflege...") Der Wert dieser Pflegeverpflichtung wurde mit 27.000 € beziffert. Meine Eltern behielten sich in dem Vertrag das Wohnrecht vor.
Weiterhin unterschrieben mein anderer Bruder und ich in dem Zuge eine Pflichtteilsverzichtserklärung, deren Wert mit 20.000 € eingetragen wurde.
Meine Eltern sind inzwischen 81 und 84 Jahre alt und sukzessive, wie erwartet, auf mehr Hilfe angewiesen.
Der übertragsnehmende Bruder ist leider allerdings außer Stande die erforderliche Verpflichtung auf Wart und Pflege auszufüllen.
Daher hat er nun eine Zusatzvereinbarung beim damaligen Notar in Auftrag gegeben, die vorsieht, dass die Immobilie nach dem Tod beider Eltern gedrittelt wird und alle Geschwister den gleichen Betrag erhalten; der übertragsnehmende Bruder aber gleichzeitig von allen Verpflichtungen meinen Eltern gegenüber befreit ist. Seine in den letzten zehn Jahren vorgenommenen Investitionen in Höhe von 10.000€ würden von dem Erlös selbstverständlich in Abzug gebracht.
Im Entwurf würden meine Eltern wie der übertragsnehmende Bruder unterschreiben, dass wir als weitere Geschwister "anteilmäßig zu je 1/3 berücksichtigt werden...und ein direkter Anspruch im Sinne des §328 BGB bestehe"
Diese kurz vor der Unterschrift stehende notarielle Zusatzvereinbarung wurde nun durch ein Telefonat meines übertragsnehmenden Bruders mit dem Notar komplett in Frage gestellt. Anders als zunächst verlautet, beginne laut Notar die 10-Jahresfrist bei der Modifikation des Vertrages doch wieder von vorne. Außerdem befürchte er, dass Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer zum Tragen kommen könne.
Ich bitte um kurze Einschätzung, inwieweit die 10-Jahresfrist tatsächlich mit der Modifikation neu beginnt. Wenn dem so ist; wie könnte eine andere sinnvolle Lösung aussehen? Wenn wir als pflichtteilsverzichtende Geschwister auf eine notarielle Änderung verzichten, uns weiter, wie in den letzten Jahren, um unsere Eltern kümmern und unser übertragsnehmende Bruder ohne notarielle Beurkundung schriftlich versichert, dass die Drittelung vorgenommen werde? Weiterhin bleibt die Frage, ob so eine Vereinbarung auch auf meine Tochter (im Falle, dass ich vorher versterbe) automatisch übertragen würde? Wie hoch wäre die zum Tragen kommende Schenkungssteuer? Wäre meinen Eltern ggf. am Ehesten damit geholfen, dass das Haus an sie zurückfällt und sie möglich notwendige Hilfen aus ihrem eigenen schwer verdienten Haus zahlen könnten?
Vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Freundliche Grüße

30.11.2020 | 12:37

Antwort

von


(209)
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01326 Dresden & Köln
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Sehr geehrter Ratsuchender,

erst einmal zur 10 Jahresfrist, die Sie hier bemühen. Vor noch weniger Zeit gab es in der Tat die Möglichkeit der Rückforderung von übertragenen Vermögenswerten, wenn sich beim Übertragenden die Pflegebedürftigkeit ergab und der Staat hier auf Kosten sitzen bleiben würde. Hierzu verweise ich auf das zum 01.01.2020 ergangene Angehörigenentlastungsgesetz. Eine Haftung der Kinder kommt nur noch in Betracht, wenn das Bruttoeinkommen eines Kindes mehr als 100.000 Euro beträgt. Das kann durchaus bei einer neuen Gesamtbewertung heute von Relevanz sein, so daß Sie dies einführend bitte auch beachten wollen.

Wenn Sie die 10 Jahresfrist wegen der Spekulationsfrist meinen, folgender Hinweis: Die Übertragung ist an den Bruder erfolgt und die Frist ist abgelaufen. Wenn nun der Hauskauf wieder rückgängig gemacht werden sollte, müsste dies notariell erneut beurkundet werden und die Eltern würden zum Ansatz des heutigen Wertes das Grundstück neu erwerben. Für die folgende Zeit dürften bis zum Ableben beider Eltern wohl kaum große Ertragszuwächse anfallen, daß diese zu einer namhaften Versteuerung führen könnten.

Bei der angedachten Vorgehensweise verhält es sich wohl so, daß das Haus im Eigentum des Bruders verbleibt, aber für den Fall des Ablebens der Eltern dann zerschlagen und aufgeteilt wird. Das führt hier angesichts der zuvorigen Übertragung und des ausgelichenen Pflichtteils zu einer Schenkung unter Geschwistern. Dabei hat jedes Kind ( Steuerklasse II nach § 15 ErbStG ) nach § 16 I ErbStG einen Freibetrag von nur 20.000 Euro, der Rest würde dann besteuert werden, aber nur mit einem Steuersatz zu 15 Prozent, siehe hier die Steuersätze in § 19 ErbStG , Steuersatz bei Übertragungen zwischen Geschwistern bis zu 75.000 Euro.

Die Steuerlast in diesem Fall wäre nicht allzuhoch und auf jeden Fall niedriger, als wenn heute mit Notarkosten der gesamte Kauf von damals rückabgewickelt werden würde, also den Eltern das Haus zurückübertragen werden würde, ( was aber bei Ihnen wohl keiner vorhat, nur als Alternative von hier aus angedacht ).

Wenn der Bruder von der Pflege entlastet werden soll und dies aber notariell mit der Aufteilung der Immobilie nichts notariell vereinbart wird, würde folgendes passieren: im Ablebensfall der Eltern bleibt das Haus in seinem Eigentum und eine Übertragung zu 1/3 an die Geschwister wäre nicht formwirksam vereinbart worden und Sie beide bekämen nichts, auch wenn sich der Bruder bis dahin um nichts gekümmert haben sollte.

ich würde mal folgendes überdenken und dem Notar vorschlagen: Ihr Bruder verkauft heute das Reihenhaus an seine beiden Geschwister und zwar unter Wert. Er zieht einfach ein Drittel des Wertes von sich ab und noch einen Teil des Wertes, der für das Wohnrecht und das Pflegerecht der Eltern anzusetzen ist. Dabei lässt er sich von Zahlungen für seine Eltern unter den Geschwistern freistellen. Die Zahlung des Hauses wird erst fällig nach dem Ableben der Eltern, wenn Sie dann das Haus verkaufen und den Bruder auszahlen können. Gleichzeitig können noch in diese Rechnungen die zuvorigen Zahlungen für den Pflichtteil eingerechnet werden, also so, daß das Gesamtzahlengerüst passt.

Wenn der Pflegefall der Eltern vorher eintritt, würde er wegen des Angehörigenentlastungsgesetzes bei der Angabe seiner Vermögenssituation durch Sie kaum in Anspruch genommen werden. Sie haben mit Ihrem weiteren Bruder die Verpflichtung, für Ihre Eltern aufzukommen und aufgeteilt und gezahlt wird alles am Schluss.

Also bei Nachfragen einfach nachhaken. Ihre Situation ist kompliziert und sollte mit Brainstorming wie hier erst einmal aufgegriffen und dann erst gelöst werden, ok?

Mit besten Grüssen

Fricke
RA


Rückfrage vom Fragesteller 30.11.2020 | 14:04

Sehr geehrter Herr Rechtanwalt Fricke,

vielen Dank für Ihre Antwort und Ihren Lösungsvorschlag.
Ich bin im juristischen Jargon nicht so beheimatet und darf noch eine Verständnisfrage stellen. Mit der 10-Jahres-Frist meinte ich nicht wohl nicht das Angehörigenentlastungsgesetz oder das Spekulationsgesetz? Ich dachte an eine mögliche Vermeidung, um den Sozialhilferegress in Pflegefällen zu vermeiden (Ansprüche des Sozialamtes auf Rückforderung aus den letzten zehn Jahren). Vielleicht beinhalten die von Ihnen erwähnten Gesetze auch das von mir angeführte?
Vielen Dank für eine kurze Klärung

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.11.2020 | 16:13

Sehr geehrter Nachfragender,

ja, das dachte ich mir schon, so daß ich einfach mal einen Rundumschlag bei den Fristen gemacht habe. Aber auch bei der Rückforderung würde heute gelten, daß diese nach den Neuerungen des Angehörigenentlastungsgesetzes auch möglich wäre. Auch hier dürften die Einkommensgrenzen eien Voraussetzung sein. Aber aus der vormaligen Frist ist die erste Übertragung schon herausgelaufen, was ein Grund wäre, es bei der vormaligen Übertragung zu belassen und so vor zu gehen, wie ich das angedacht habe.

Der Staat hätte keinen Zugriff mehr, die anteilige Erbausschüttung wäre auf Umwegen privat zwischen Ihnen und dem Bruder geklärt und die Zuwendungen unter Geschwistern wären als minimal anzusehen, so daß hier keine weiteren namhaften "Übertragungsverluste" entstehen würden.

Fragen Sie den Notar mal, ob er dies so alles vereinbaren kann und wie er darüber denkt, was die Rechtssicherheit seiner Beurkundung ausmacht.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Bewertung des Fragestellers 30.11.2020 | 17:11

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