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Überstrapazierung eines Wegerechts

20.09.2009 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Zwischen unserem Haus und dem des Nachbarm befindet sich ein Vorgarten, zu dem eine Treppe (unsere) führt. Der Nachbar hat ein eingetragenes, im Grundbuch nicht weiter spezifiziertes, Wegerecht über diese Treppe, um somit zum (Hinter-) Eingang seines Hauses zu gelangen. Auf der anderen Seite seines Hauses befindet sich ein großer Hof und der eigentliche Hauseingang.

Als wir das Haus vor einigen Jahren kauften, gehörte besagtes Nachbarhaus noch dem Voreigentümer. Im hinteren Teil des Hauses wohnte der Eigentümer, im vorderen Teil, der sich über 2 Ebenen mit ca. je 40qm erstreckt) gab es eine "Mobile Praxis". Das war ein psychologisches Betreuungsteam, das in den Räumen ein Büro unterhielt, jedoch die Patienten zuhause behandelte. Somit nutze kaum jemand die Treppe, an den Wochenenden schon gar nicht und wir konnten im Vorgarten sitzen.

Dann wurde das Haus verkauft. Der jetzige Eigentümer zog in besagten vorderen Teil des Hauses ein und schon beim Einzug waren wir sehr irritiert, dass dieser über unser Grundstück und nicht den eigenen Hof und Hauseingang erfolgte. Da wir den neuen Eigentümer kannten, haben wir es geduldet. Auch haben wir ab dann nur noch unseren hinteren Garten genutzt, da man sich im kleinen Vorgarten sonst gegenseitig auf den Teller geschaut hätte.

Nun bewohnt der Eigentümer mit mittlerweile 4köpfiger Familie die oberen 40qm und betreibt in den unteren 40qm ein Gewerbe (Werkstatt) mit regem Kundenverkehr. Er wickelt ALLES über unser Grundstück ab und hat offenbar einfach beschlossen, seinen eigenen Hauseingang von Anfang an gar nicht zu benutzen. Nur die Mieterin im hinteren Teil nutzt den eigentlichen Hauseingang.

Wir haben dies in all den Jahren geduldet. Jetzt ziehen wir weg und wollen unser Haus verkaufen. Das Wegerecht stellt dabei offensichtlich ein großes Problem dar. Potentielle Käufer fragen, ob der Nachbar auch einen eigenen Eingang hat und diesen nutzt. Darauf können wir ja schlecht lügen. Dann schwindet das Interesse.

Auch wenn das Wegerecht im Grundbuch uneingeschränkt mit dem Vorbesitzer niedergeschrieben wurde, konnten wir nicht damit rechnen, dass es einmal zu so einer exzessiven Nutzung kommt. Zumal ja ein eigener Hauseingang zur Verfügung steht. Auch weist der Nachbar keine Parkplätze aus (in seinem Hof), was zur Folge hat, dass seine Kunden regelmäßig unsere Garageneinfahrt zuparken, die unmittelbar vor der Wegerechts-Treppe liegt und somit natürlich viel günstiger.

Meine Fragen sind:
Müssen wir diese Art der Nutzung des Wegerechts dulden? Wenn nein, wie können wir jetzt vorgehen?
Besteht ein Gewohnheitsrecht, weil wir all die Jahre nichts gesagt haben?

Vielen Dank vorab.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zunächst ist anzunehmen, dass das eingetragene Wegerecht auch für die Besucher Ihres Nachbarn gilt. Entscheidend ist jedoch, ob in dem Umstand, dass Ihr neuer Nachbar durch den Kundenverkehr alle Besuche über den vorderen Eingang abwickelt, eine nicht vorhersehbare, willkürliche Benutzungsänderung des Wegerechts hergeleitet werden kann. Dies wäre dann der Fall, wenn sich der Charakter des Grundstücks als solches geändert hat. Zum Beispiel von einer Wohnnutzung zur gewerblichen Nutzung. Der Berechtigte hat jedenfalls eine schonende Ausübung vorzunehmen, <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB</a> , woran hier Zweifel bestehen, wenn nie der eigentliche Hauseingang benutzt wird. Sie haben dann einen Anspruch auf Unterlassung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB</a> .

Eine Löschung des Wegerechts wäre nur mit Zustimmung des Nachbarn möglich. Bei dem vorliegenden Sachverhalt könnte meines Erachtens ein einklagbarer Anspruch darauf bestehen, der Löschung zuzustimmen. Genaueres kann aber erst nach Einsicht in das Grundbuch gesagt werden. Diese Einsicht sollten Sie durch einen Kollegen vor Ort vornehmen lassen.

Ein Gewohnheitsrecht ist nach wenigen Jahren Duldung noch nicht anzunehmen, kann aber grundsätzlich aus der bis jetzt geduldeten Nutzung abgeleitet werden.

Im Übrigen haben Sie ebenfalls einen Anspruch auf Unterlassung, wenn regelmäßig Ihre Garage zugeparkt wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Marion Deinzer
(Rechtsanwältin)
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Bitte beachten Sie, dass diese Plattform lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dient und eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben zum Sachverhalt kann sich eine andere rechtliche Bewertung ergeben.
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Rückfrage vom Fragesteller 20.09.2009 | 15:47

Sehr geehrte Frau Deinzer,

danke für die Antwort, die mich leider weiterhin etwas unsicher dastehen lässt. Besonders Ihr Satz zum Gewohnheitsrecht kann beides heißen.

Meine Nachfrage ist:
Ich bin mir recht sicher dass das Nachbargebäude (genau wie unseres vor der Nutzungsänderung) sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilie ist. Verstehe ich Sie richtig, dass, wenn es bereits bei Einräumung des Wegerechts - eine Gewerbeimmobilie war, wir damit rechnen mussten, dass die Nutzung in dieser exzessiven Art und Weise erfolgt? Und wir somit nichts dagegen machen können?

Weiterhin:
Wir können ja nicht beweisen, dass der Nachbar seinen Eingang nicht benutzt. Er könnte ja behaupten, dass er dies tut. Und dann?

Danke vorab.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.09.2009 | 17:22

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zu Ihrer ersten Frage haben Sie mich richtig verstanden. Sie können aber dennoch dagegen vorgehen, wenn die Benutzung in dieser Art - wie vorliegend - willkürlich ist. Oder kurz gesagt: Der Nachbar muss sich schon fragen lassen, warum er und seine Kunden den Vordereingang über Ihr Grundstück so häufig nutzen, wenn auch die Nutzung des anderen Eingangs problemlos möglich ist.

Ihre Bedenken bzgl. der zweiten Frage können Sie mittels Zeugenaussagen etc. u.U. ausräumen. Zudem spricht alles dafür, dass Kunden nur den derzeit benutzten Eingang kennen. Ansonsten würde der Kundenverkehr nicht ausschließlich über den vorderen Eingang abgewickelt werden. Es gibt somit gewisse Vermutungen dafür, dass der Nachbar den anderen Eingang gar nicht nutzen möchte.

Mit freundlichen Grüßen,

Marion Deinzer
(Rechtsanwältin)

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