Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.523
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Überschreitungen gegenüber Baugenehmigung - Baurechtliche + nachbarrechtliche Folgen


| 28.12.2013 21:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

mein Grundstücksnachbar hat eine Baugenehmigung für einen voluminösen Anbau an sein Reihenendhaus erhalten. Gemäß dieser (mit vielerlei sehr großzügigen Befreiungen versehenen) Genehmigung durfte er – ungeachtet aller Nachbar-Einsprüche und der noch anhängigen Widersprüche - z.B. bei der Grundflächenzahl mit Nebenanlagen eine Überschreitung von 104% (!) realisieren. (Der Hintergrund ist, dass die gegenwärtige Verwaltungsspitze meiner Stadt eine m.E. offen rechtswidrige Baupolitik betreibt, um damit ihre kommunalpolitischen Ziele voranzubringen – in konsequenter Ausnützung dessen, dass bei den meisten baurechtlichen Aspekten kein Nachbarschutz und damit auch kein Klagerecht gegeben ist).

Bei der Umsetzung hat der Nachbar diese Genehmigung dann allerdings noch einmal kräftig überzogen, der realisierte Anbau ist z.B. statt 3,50 m etwa 3,80 m tief (Baugrenze damit überschritten) und statt 5,65 m etwa 6,00 m hoch.

Vielleicht, weil die obere Baurechtsbehörde wegen der anhängigen Widersprüche bereits mit der Sache befasst ist, hat das Baurechtsamt nun in Bezug auf die Überschreitungen immerhin einen Nachtrags-Bauantrag verlangt. Der bisherigen sympathisierenden Haltung folgend wird dieser Antrag vermutlich genehmigt werden, so dass dann mit dem Ziel eines Rückbaus erneut Widerspruch und Klage eingereicht werden muss.

Dazu nun zwei Fragenkomplexe:

Baurechtliche Fragen:

Trifft es zu, dass durch die Abweichung von der Baugenehmigung diese Genehmigung, obwohl "begünstigender Verwaltungsakt", „keine Wirkung mehr hat", wie in einem anderen Fall von einem Kollegen von Ihnen dargestellt (www.frag-einen-anwalt.de, „Baustopp wegen Überschreitung der Baugrenze, Baugenehmigung nach 57 HBO", 15.12.2013, 19:11).

Kann die ursprüngliche Genehmigung wg. der Nichteinhaltung außerdem vom Baurechtsamt widerrufen werden (evtl. nach § 49 VerwVfG (2) 2. ?!)?

Oder kann man sogar verlangen, dass sie widerrufen werden muss, weil der Ermessenspielraum der Behörde „unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange und zur Vermeidung einer negativen Vorbildwirkung" ausgeübt werden muss?

Nachbarrechtliche Frage:

Wenn die Baurechtsbehörden (evtl. gegen Entrichtung einer Strafgebühr?) den rechtswidrigen Bau mitsamt seinen Überschreitungen nachträglich legalisieren, z.B. mit dem Argument, dass ein Rückbau eine unverhältnismäßige Härte bedeuten würde, kann es dann evtl. möglich werden, dass mir (und den weiteren Nachbarn) zivilrechtliche Ansprüche gegen den Nachbarn entstehen (z.B. wg. Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot, gegen das Einfügungsgebot gem. § 34 Abs. 1 BauGB, wg. fehlender Einpassung ins Ortsbild, erdrückender Wirkung, Zerstörung des Gebietscharakters, Auswirkungen bei Belichtung, Besonnung und Belüftung, Wertminderung der eigenen Immobilie)?

Im Voraus bereits vielen Dank für Ihre Bemühung!

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen die rechtliche Bewertung des Sachverhalts anders ausfallen kann.

Frage 1:
("Trifft es zu, dass durch die Abweichung von der Baugenehmigung diese Genehmigung, obwohl 'begünstigender Verwaltungsakt', 'keine Wirkung mehr hat', wie in einem anderen Fall von einem Kollegen von Ihnen dargestellt (www.frag-einen-anwalt.de, 'Baustopp wegen Überschreitung der Baugrenze, Baugenehmigung nach 57 HBO', 15.12.2013, 19:11).")

Die vom Kollegen in der zitierten Auskunft widergegebenen Rechtsauffassungen teile ich nicht. Nach § 49 Abs. 2 VwVfG kann ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt sehr wohl mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden. Ein rechtswidriger begünstigender Verwaltungsakt kann auch mit Wirkung für die Vergangenheit zurückgenommen werden, § 48 VwVfG. Allein schon die Existenz der §§ 48, 49 VwVfG zeigt, dass die von Ihnen zitierte Auskunft vom 15.12.2013 in diesem Punkt nicht zutrifft. Ein begünstigender Verwaltungsakt bleibt wirksam, bis er

- bestandskräftig von der Behörde widerrufen wird (§ 49 Abs. 2 VwVfG),

- sich durch Vollzug, Zweckerreichung, oder, falls im Bescheid vorbehalten, durch Zeitablauf oder Eintritt einer auflösenden Bedingung, erledigt hat.

Wenn ein Bauantragsteller den Maßgaben einer Baugenehmigung keine Folge leistet, wird die Baugenehmigung dadurch nicht wirkungslos, sondern die Baubehörde kann den Begünstigten durch Zwangsmittel dazu anhalten, die Vorgaben der Baugenehmigung zu befolgen, ggfs. das ausgeführte Bauvorhaben abzuändern und sogar zurückzubauen. (Letzteres aber nur dann, wenn kein milderes Mittel zur Verfügung steht.)

Frage 2:
("Kann die ursprüngliche Genehmigung wg. der Nichteinhaltung außerdem vom Baurechtsamt widerrufen werden (evtl. nach § 49 VerwVfG (2) 2. ?!)")

Der Widerruf kann mit Wirkung für die Zukunft erfolgen, wenn eine der in der Katalog-Aufzählung zu § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 - 5 VwVfG genannten Alternativen vorliegt. Bei Nichteinhaltung der Auflagen der Baugenehmigung kommt in Betracht

- Nr. 2:
wenn mit dem Verwaltungsakt eine Auflage verbunden ist und der Begünstigte diese nicht oder nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist erfüllt hat;

- Nr. 3:
wenn die Behörde auf Grund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen, und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde;

- Nr. 5:

um schwere Nachteile für das Gemeinwohl zu verhüten oder zu beseitigen.

Frage 3:
("Oder kann man sogar verlangen, dass sie widerrufen werden muss, weil der Ermessenspielraum der Behörde 'unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange und zur Vermeidung einer negativen Vorbildwirkung' ausgeübt werden muss?")

Die einem Nachbarn erteilte Baugenehmigung können Sie mit Widerspruch und Anfechtungsklage angreifen, solange die Genehmigung auf Grund Ablaufs der Widerspruchs- bzw. Klagefrist von einem Monat noch nicht bestandskräftig geworden ist. Für Sie als Nachbarn beginnen die Fristen noch nicht mit der Bekanntgabe der Baugenehmigung gegenüber dem Antragsteller zu laufen, sondern erst, wenn die dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung auch Ihnen gegenüber von der Baubehörde bekanntgegeben worden ist (§ 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO); wenn Sie auch ohne behördliche Bekanntgabe sichere Kenntnis von der Baugenehmigung erlangen, beträgt die Frist nach der Rechtsprechung des BVerwG in Anlehnung an § 58 Abs. 2 VwGO ein Jahr (BVerwG, NJW 1998, 392; BVerwGE 44, 294, 299 ff.).

Nach Ablauf der Frist haben Sie gegen die Behörde einen Anspruch auf ein bestimmtes Tätigwerden, etwa im Sinne eines Widerrufs der Baugenehmigung, nur dann, wenn der der Behörde zustehende Ermessensspielraum "auf Null reduziert" ist. Zu deren Voraussetzungen zitiere ich nachfolgend aus dem Urteil des VG München vom 02.10.2010 - Az.: M 1 K 12.1860:

"Ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten besteht nur, wenn das der Behörde eingeräumte Ermessen auf Null reduziert ist. Wann eine Ermessensschrumpfung vorliegt, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Das wird teilweise schon dann angenommen, wenn die bauliche Anlage gegen eine den Schutz des Nachbarn bezweckende Norm des öffentlichen Rechts verstößt (so z.B.: OVG Bautzen vom 22.8.1996, NVwZ 1997, 992). Das ist jedoch unzutreffend, da die Verletzung nachbarschützender Vorschriften die Mindestvoraussetzung dafür ist, dass ein Nachbar sich überhaupt in zulässiger Weise an die Baubehörde wenden kann, also ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung entsteht (BayVGH vom 13.2.1988, BauR 1989, 187). Eine Ermessensreduzierung auf Null ist deshalb nur dann anzunehmen, wenn die Rechtsverletzung zu einer Störung von nicht unbeträchtlicher Intensität oder gar zu einer Gefährdung für den Nachbarn führt (BayVGH vom 12.11.1987, BRS 48, Nr. 174; VGH Baden-Württemberg vom 26.10.1994, NVwZ-RR 1995, 490; OVG Lüneburg vom 9.10.2007, NVwZ-RR 2008, 374; vgl. auch BayVerfGH vom 3.12.1993, NVwZ-RR 1994, 631)."

Frage 4:
("Wenn die Baurechtsbehörden (evtl. gegen Entrichtung einer Strafgebühr?) den rechtswidrigen Bau mitsamt seinen Überschreitungen nachträglich legalisieren, z.B. mit dem Argument, dass ein Rückbau eine unverhältnismäßige Härte bedeuten würde, kann es dann evtl. möglich werden, dass mir (und den weiteren Nachbarn) zivilrechtliche Ansprüche gegen den Nachbarn entstehen (z.B. wg. Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot, gegen das Einfügungsgebot gem. § 34 Abs. 1 BauGB, wg. fehlender Einpassung ins Ortsbild, erdrückender Wirkung, Zerstörung des Gebietscharakters, Auswirkungen bei Belichtung, Besonnung und Belüftung, Wertminderung der eigenen Immobilie)?")

Zunächst einmal sind Sie gehalten, die verwaltungsrechtlichen Möglichkeiten gegen Nachbarn und Behörde auszuschöpfen (Nachbarklage, Klage auf Einschreiten gegen Behörde, s.o. Frage 3). Nur wenn dies nicht möglich ist, oder keinen Erfolg hat, können Sie Entschädigungsansprüche geltend machen. Diese richten sich dann aber nicht gegen den Nachbarn (Bauherrn), dessen Verhalten auf Grund einer behördlichen Genehmigung erlaubt wurde.

Vielmehr kann dann ein sog. Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff gegen den Staat bestehen. Dann muss durch ein hoheitliches Handeln der Behörde (hier: Erteilen einer materiell rechtswidrigen Baugenehmigung) in den Schutzbereich Ihres Grundeigentums nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) eingegriffen worden sein. Dieser Eingriff muss für Sie ein sog. Sonderopfer bedeuten, das anzunehmen ist, wenn für den Betroffenen die Zumutbarkeitsgrenze (Opfergrenze) überschritten wird, d.h. wenn der Eingriff und seine unmittelbaren Folgen derart schwer wiegen, dass eine entschädigungslose Hinnahme unzumutbar ist.

In diesem Fall haben Sie gegen den staatlichen Verwaltungsträger (hier: das Bundesland) Anspruch auf Entschädigung analog Art. 14 Abs. 3 GG, i.e. kein voller Schadenersatz, sondern eine Orientierung am Verkehrswert der entzogenen Substanz des Eigentums.

Bei Rechtsstreitigkeiten ist nicht der Verwaltungsgerichtsweg gegeben, sondern es sind die ordentlichen Gerichte (Landgerichte, unabhängig von der Höhe des Streitwerts) zuständig (§ 40 Abs. 2 HS. 1 Var. 1 VwGO
[„Aufopferung für das gemeine Wohl"] in Verbindung mit§ 71 Abs. 2 und 3 GVG, vgl. 1 AR 69/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht).

Wenn durch das Erteilen einer materiell rechtswidrigen Baugenehmigung eine Amtspflicht des handelnden Beamten verletzt wurde, besteht daneben ein Anspruch auf Schadenersatz aus Amtshaftung nach § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG, der ebenfalls gegen das Land geltend zu machen ist, und für dessen Geltendmachung die Landgerichte zuständig sind.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Freiberger Str. 39
01067 Dresden

T.: 0351/86791355
F.:0351/33257002
Mail: info@advoc-neumann.de
Web: www.advoc-neumann.de

Nachfrage vom Fragesteller 05.01.2014 | 16:48

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Neumann,

vielen Dank für die umfassende Beantwortung meiner Fragen. Ich hätte zum besseren Verständnis folgende Nachfragen:

1) Zu Ihrem Hinweis: „Wenn ein Bauantragsteller den Maßgaben einer Baugenehmigung keine Folge leistet, wird die Baugenehmigung dadurch nicht wirkungslos, sondern die Baubehörde kann den Begünstigten durch Zwangsmittel dazu anhalten, die Vorgaben der Baugenehmigung zu befolgen, ggfs. das ausgeführte Bauvorhaben abzuändern und sogar zurückzubauen. (Letzteres aber nur dann, wenn kein milderes Mittel zur Verfügung steht.)"

Was ist konkret gemeint mit dem „milderen Mittel"? Eine symbolische Strafgebühr wäre ja womöglich immer ein „milderes Mittel", beseitigt aber nicht die dauerhaften Auswirkungen, insbesondere die von dem Schwarzbau verursachte bodenrechtliche Spannung?

2) In dem in der von mir angesprochenen Sache ergangenen Baubescheid wird vom Baurechtsamt u.a. geschrieben: „Darüber hinaus wird die Baugenehmigung gem. § 58 Abs. 3 LBO unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt. Soweit eine Verletzung solcher Rechte geltend gemacht werden sollte, bleibt es den Einwendenden unbenommen, hierüber eine Entscheidung auf dem Zivilrechtsweg herbeizuführen. Es ist nicht Sache der Baurechtsbehörde, die ihr obliegende Entscheidung über den öffentlich–rechtlichen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung davon abhängig zu machen, wie sich die Rechtslage zivilrechtlich beurteilt. Wenn mit einem Vorhaben öffentlich–rechtliche Vorschriften eingehalten werden, besteht für den Bauherrn ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung."

Was kann hier umfasst sein mit „privaten Rechten Dritter"? Und sind die daraus sich eröffnenden zivilrechtlichen Ansprüche in Ihrer vorangegangenen Auskunft bereits dargestellt?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.01.2014 | 17:36

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre weiteren Fragen beantworte ich wie folgt:

Frage 1:

Im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit ist die Verwaltung gehalten, von mehreren in Betracht kommenden Zwangsmitteln zunächst das mildere anzuwenden.

Bevor die Verwaltung daher eine Abrissverfügung erlässt, muss sie es erst einmal mit der Androhung eines Ordnungsgeldes versuchen.

Frage 2:

Die zivilrechtlichen Ansprüche, auf die ich in meiner vorhergehenden Antwort Bezug nahm, richten sich gegen den staatlichen Träger der Verwaltung, und zwar wegen enteignungsgleichen
Eingriffs in Ihr Eigentum durch eine rechtsfehlerhafte Baugenehmigung. Diese Ansprüche richten sich nicht gegen den Nachbarn.

Bei der zitierten Passage aus dem Bescheid handelt es sich um eine sog. "salvatorische" Formulierung, durch die sich die Verwaltung absichern will, falls bis dato unbekannte private Rechte Dritter der Baugenehmigung entgegenstehen sollten.

Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt gibt es jedoch keine Anhaltspunkte für das Bestehen privater Rechte, die der Baugenehmigung entgegenstehen könnten. (Private Rechte sind hier zu unterscheiden von öffentlich-rechtlichen Rechten, die sich z.B. aus der LBO ergeben können.)

Beispiele für solche privaten Rechte könnten etwa sein, wenn das genehmigte Bauvorhaben auf fremdem Grund errichtet werden soll oder dem Inhalt einer ins Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit widerspricht.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.01.2014 | 17:36

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre weiteren Fragen beantworte ich wie folgt:

Frage 1:

Im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit ist die Verwaltung gehalten, von mehreren in Betracht kommenden Zwangsmitteln zunächst das mildere anzuwenden.

Bevor die Verwaltung daher eine Abrissverfügung erlässt, muss sie es erst einmal mit der Androhung eines Ordnungsgeldes versuchen.

Frage 2:

Die zivilrechtlichen Ansprüche, auf die ich in meiner vorhergehenden Antwort Bezug nahm, richten sich gegen den staatlichen Träger der Verwaltung, und zwar wegen enteignungsgleichen
Eingriffs in Ihr Eigentum durch eine rechtsfehlerhafte Baugenehmigung. Diese Ansprüche richten sich nicht gegen den Nachbarn.

Bei der zitierten Passage aus dem Bescheid handelt es sich um eine sog. "salvatorische" Formulierung, durch die sich die Verwaltung absichern will, falls bis dato unbekannte private Rechte Dritter der Baugenehmigung entgegenstehen sollten.

Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt gibt es jedoch keine Anhaltspunkte für das Bestehen privater Rechte, die der Baugenehmigung entgegenstehen könnten. (Private Rechte sind hier zu unterscheiden von öffentlich-rechtlichen Rechten, die sich z.B. aus der LBO ergeben können.)

Beispiele für solche privaten Rechte könnten etwa sein, wenn das genehmigte Bauvorhaben auf fremdem Grund errichtet werden soll oder dem Inhalt einer ins Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit widerspricht.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.01.2014 | 17:49


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr umfassende, fundierte und zugleich schnelle Auskunft."
FRAGESTELLER 05.01.2014 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER