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Überschreitung einer Baugrenze

| 8. September 2022 18:19 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,
ich bin Eigentümer eines Grundstückes in der Stadt Oberhausen in NRW, dass mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. DAs Grundstück liegt innerhalb eines rechtsgültigen Bebauungsplanes. Dieser Bebauungsplan setzt für mein Grundstück ein allgemeines Wohngebiet mit einer offenen Bauweise, einer zulässigen Vollgeschosszahl von II, einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird zusätzlich über entsprechende Baugrenzen festgesetzt.

Im Jahr 2011 habe ich einen eingeschossigen Anbau errichtet. Auf der Dachfläche dieses Anbaus befindet sich eine genehmigte Dachterrasse, die ca. 1/3 der Fläche einnimmt. Das restliche 2/3 ist ein Flachdach.

Da der 2011 errichtete Anbau die Baugrenze mit ca. 4 Metern überschreitet, wurde durch die Genehmigungsbehörde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt und die Überschreitung der hinteren Baugrenze um ca. 4,00 Meter genehmigt.

Ich möchte nunmehr auf dem in 2011 errichteten Anbau im Bereich der jetzigen Dachterrasse einen verglasten Anbau im Bereich des 1. Obergeschosses errichten ("Wintergarten"). Die jetzige Flachdachfläche möchte ich gerne als Dachterrasse nutzen. Die Grundmaße des bestehenden Anbaus und des Gesamtgebäudes werden nicht verändert

Nach Telefonaten mit der Stadt als Genehmigungsbehörde habe ich auf Empfehlung der Stadt eine Bauvoranfrage gestellt, damit dort mein Wunsch geprüft werden kann. Nunmehr teilt die Stadt mir folgendes mit:

"Nach Abschluss der Überprüfung der Rechtslage besteht kein Anspruch auf den begehrten Vorbescheid, da dem verglasten Anbau planungsrechtliche Vorschriften entgegenstehen.
Das hier planungsrechtlich zu beurteilende Vorhaben liegt teilweise außerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen.

Folgende Widersprüche sind festzustellen::
1. Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten hinteren Baugrenze um etwa 4,00m durch die Errichtung der geplanten Dachterrasse auf der bestehenden Flachdachfläche
2. Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten hinteren Baugrenze um etwa 4,00m durch die Errichtung des geplanten Anbaus auf der Fläche der bestehenden Dachterrasse.

Von dem Widerspruch 1. zu der die überbaubare Grundstücksfläche betreffenden Festsetzungen des Bebauungsplans kann aus nachstehenden Gründen eine Befreiung im Sinne von § 31 (2).
BauGB erteilt werden:
Die Grundzüge des Bebauungsplanes werden nicht berührt. Zudem kann die Überschreitung der hinteren Baugrenze als städtebaulich vertretbar eingestuft werden, da eine ebensolche Überschreitung in der Realität in Form der bestehenden Dachterrasse bereits vorliegt. und die geplante Dachterrasse keine Vergrößerung der bereits vorliegenden Überschreitung der Baugrenze verursacht.

Von dem Widerspruch2. zu der die überbaubare Grundstücksfläche betreffenden Festsetzungen des Bebauungsplans kann aus nachstehenden Gründen keine Befreiung im Sinne von § 31 (2) BauGB erteilt werden:
Die Überschreitung kann grundsätzlich nicht mehr als die Grundzüge des Bebauungsplanes nicht berührend sowie städtebaulich vertretbar eingestuft werden, da der geplante Anbau dazu führen würde dass die bestehende Baugrenzen-Überschreitung von 4,00 m durch den bestehenden Anbau im Erdgeschoss nunmehr auch auf das 1. Obergeschoss erweitert werden würde. Da es für einen
dann zweigeschossigen Anbau, der die hintere Baugrenze um 4,00 m überschreitet, soweit ersichtlich kein Vorbild in der Nachbarschaft und im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gibt, der
das Vorhaben städtebaulich vertretbar machen würde, kann eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes an dieser Stelle nicht in Aussicht gestellt werden.
Das Nachbargebäude, welches im hinteren Bereich ebenfalls die Baugrenze überschreitet, hatte bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes Bestand und kann daher nicht als Vorbild für eine Überschreitung der hinteren Baugrenze in besagter Höhe wirken.

Aus den vorgenannten Gründen beabsichtige ich daher, Ihren Antrag auf Vorbescheid abzulehnen. Bevor ich jedoch abschließend über die Sache entscheiden werde, gebe ich Ihnen im Rahmen von §28 Verwaltungsverfahrengesetz NRW die Möglichkeit, sich zu der o.g. Angelegenheit innerhalb von 4 Wochen zu äußern"

Meine Fragen:
1. welche Empfehlungen geben Sie mir zum weiteren Vorgehen um den Vorbescheid (und später die Baugenehmigung) doch noch zu erhalten?
2. in der Sache ist für mich unverständlich, warum der angefragte "Wintergarten" nicht genehmigungsfähig sein könnte, die angefragte Dachterrasse jedoch schon. In beiden Fällen werden die bestehenden Maße des Gebäudes nicht verändert und die bestehende Überschreitung der Baugrenze nicht weiter ausgedehnt. Bereits aktuell hebt sich zudem die bestehende Dachterrasse optisch durch eine Ummauerung aus Gründen der Absturzsicherung hervor.

Vielen Dank für Ihre Auskunft.

8. September 2022 | 21:54

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ja, in der Tat sehe ich einen gewissen Widerspruch darin, dass einerseits Ihnen eine weitere Befreiung gewährt wird, andererseits aber nicht.
Dennoch ist dieser Widerspruch darin begründet, dass es einerseits um die Dachfläche geht und dann um die Grundfläche.
Technisch wie rechtlich kann man dieses durchaus trennen, zumal es ja dann darum geht, wie sich die überbauten Grundfläche, die das Baufenster überschreitet, zeigt. Das ist hier entscheidend.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann nur befreit werden,

- wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder

- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das hat hier die Baurechtsbehörde meines Erachtens nach zutreffend geprüft, wobei das natürlich nur eine erste Einschätzung sein kann, da ich schließlich die Bauakte nicht zur Verfügung habe und erst einmal einsehen müsste. Danke für Ihr Verständnis.

Das gilt aber nur Grundsatz, denn in der Tat bleiben auch Zweifel meinerseits. Denn schließlich hatte man Ihnen die eine Befreiung gewährt und muss sich das entgegenhalten lassen.
Darauf würde ich mich berufen. D. h. zwar nicht, dass unbedingt und zwingend Ihnen alles weitere dahingehend gewährt werden muss, aber man hat dennoch einen eingeschränkten Spielraum, das sachlich abzulehnen.
An dieser Stelle geht also die Begründung im Anhörungsverfahren durch das Baurechtsamt nicht in die Tiefe und ist meines Erachtens nach nicht stichhaltig genug.

Von daher würde ich den Antrag auf den Bauvorbescheid aufrechterhalten und gegebenenfalls ein Widerspruch anwaltlich prüfen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 12. September 2022 | 10:17

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 12. September 2022
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