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Überschreitung der vereinbarten Bauzeit nach Kauf einer ETW

| 25.09.2013 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


12:36

Im Kaufvertrag für eine ETW, abgeschlossen am 30.01.2012, wurde folgender Passus ausgenommen:

„Für die vertragsgemäße Herstellung des Kaufobjekts ist eine Höchstbauzeit bis zum 31. Juli 2013 vorgesehen.

Die vertraglich vereinbarte Bauzeit kann sich jedoch angemessen und entsprechend verlängern:

a) Soweit nach Vertragsschluss Sonderwünsche vereinbart oder Eigenleistungen erbracht werden,
b) Soweit der der Käufer seinen vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere seiner Verpflichtung zur pünktlichen Kaufpreiszahlung, nicht nachkommt,
c) Bei Fällen höherer Gewalt, Insolvenz der am Bau beteiligten Handwerker, Arbeitskampf sowie bei anerkannten Schlechtwettertagen.

Treten aus Gründen Verzögerungen ein, die der Veräußerer nicht zu vertreten hat, ist der Erwerber weder zum Rücktritt von diesem Vertrag noch zum Schadensersatz oder sonstigen Ansprüchen gegen den Veräußerer berechtigt.

Wird dagegen die Höchstbauzeit aus von dem Veräußerer zu vertretenden Gründen überschritten, so stehen dem Erwerber die gesetzlichen Rechte bei Leistungsverzug zu. In diesem Fall beträgt der Schadensersatzanspruch des Erwerbers mindestens 40 Euro/Tag der Verzögerung."

Auf dem zu bebauenden Grundstück stand noch eine alte Immobilie. Der Abriss der alten Immobilie verzögerte sich zunächst, am 4.6.2012 erhielt ich vom Bauträger per E-Mail die Information, dass „in dieser Woche mit dem Abriss begonnen wird".
Es tat sich monatelang nichts, erst im Dezember wurde mit dem Abriss begonnen. Bis zu diesem Zeitpunkt wurden wir in keinster Weise darüber informiert, dass sich die Bauzeit verzögert.

Am 28.12.2012 erhielt ich ein Schreiben vom Bauträger mit folgenden Worten:
„Aufgrund verschiedener, wie sich im Nachhinein herausstellte unsubstanzieller Nachforderungen des Bauamts (vermutete Tankstellenüberreste, Zweifel an der Standfestigkeit des Nachbarn) haben wir leider erst Ende Oktober die Abbruchgenehmigung erhalten. Da es zu diesem Zeitpunkt jedoch bereits eine bestehende Abbruchgenehmigung für die Straße im Bereich der Nachbar-Bebauung gab, konnte uns das Tiefamt dann die benötigte Baustelleneinrichtung/Absperrung nicht genehmigen, da sonst die gesamte Kreuzung unbefahrbar geworden wäre. (...)
Es tut uns Leid, dass wir Ihre Geduld aufgrund der o. g. Gründe so strapazieren mussten, hoffen jedoch, dass wir ein wenig Zeit wieder gut machen können."

Eine konkrete Ansage, wann wir mit der Fertigstellung unserer ETW rechnen können, haben wir nicht bekommen, jedenfalls nicht schriftlich. Mündlich wurde uns zuletzt mitgeteilt, es würde mindestens bis März 2014 dauern.

Das Problem für uns besteht darin, dass wir während der Bauzeit die Doppelbelastung von Miete und Kreditrate tragen müssen. Die Frage ist, ob wir uns auf die vertraglich festgelegte Entschädigung von 40 Euro / Tag der Verzögerung berufen können. Unserer Meinung nach hat der Verkäufer die Verzögerung zu verantworten.

Falls uns die Entschädigung zusteht, wie genau sollen wir vorgehen? Einbehalt der Summe von der letzten Rate? Vorherige Ankündigung des Einbehalts per Einschreiben?

Vielen Dank, mit freundlichen Grüßen

Eingrenzung vom Fragesteller
25.09.2013 | 12:08
Eingrenzung vom Fragesteller
25.09.2013 | 12:12
25.09.2013 | 13:07

Antwort

von


(2272)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,


vorbehaltlich der Prüfung des Vertrages und des genauen vertragstextes ist nach Ihrer bisherigen Sachverhaltsdarstellung von einem Verzug des Veräußerers auszugehen, der die Vertragsstrafe auslösen wird.


Zwar ist in Rechtsprechung und auch Teile der Literatur umstritten, ob die von Ihnen genannte Klausel (2Für die vertragsgemäße Herstellung des Kaufobjekts ist eine Höchstbauzeit bis zum 31. Juli 2013 vorgesehen") wirklich einen bestimmten Fixtermin ausdrückt, da "vorgesehen" natürlich eine vage Beschreibung darstellt.


Aber der BGH hat dazu weiter ausgeführt, dass auch für den Fall, dass ein Fertigstellungstermin nicht wirksam vereinbart ist, der Unternehmer gleichwohl sofort mit den Arbeiten zu beginnen hat. So hat der BGH dann weiter ein Bauunternehmen zu Schadensersatz verurteilt, das eine Eigentumswohnung verspätet hergestellt hat, wobei das Gericht von acht Monaten Regel-Herstellungszeit ausgeht (BGH, Urt.v. 08.03.2001, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VII%20ZR%20470/99" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.03.2001 - VII ZR 470/99: Vertraglich geschuldeter Beginn der Ausführung eines Bauwerks">VII ZR 470/99</a>)


Hier sollten Sie also mahnen und eine Frist zur Fertigstellung nochmals auch schriftlich setzen; zusätzlich sollten Sie die Vertragsstrafe dem Grunde nach jetzt schon geltend machen; weitergehende Schadensersatzansprüche können dabei ausdrücklich nun vorbehalten werden.




Und Ihnen ist insoweit zuzustimmen, als hier keine Verzögerungen eingetreten sind, die der Veräußerer nicht zu vertreten hat - denn das Risiko fehlerhafter Genehmigungen liegt - soweit vertraglich nicht ausdrücklich eine Besonderheit vereinbart worden ist - beim Unternehmer, erst Recht, wenn es auch Architekten sind.




Aber wie oben ausgeführt: Dieses nur vorbehaltlich der Prüfung des gesamten Vertrages. Manchmal sind es nur Kleinigkeiten, die der Bauherr für unbedeutend hält, die rechtlich aber zu einer anderen Würdigung führen können. Daher sollten Sie den Vertrag ergänzend prüfen lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/


Rückfrage vom Fragesteller 27.09.2013 | 12:26

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihr Feedback zu meiner abgegebenen Bewertung. Mir ist bzw. war nicht bewusst, dass ich eine (in Ihren Augen) unterdurchschnittliche Bewertung abgegeben habe.

Ich war und bin mit Ihrer Antwort in allen Punkten zufrieden, was die Ausführlichkeit der Antwort angeht habe ich 3 von 5 möglichen Sternen vergeben, die Beschreibung dazu von frag-einen-anwalt.de lautet "dem Preis angemessen" - und das ist genau meine Meinung zu der Ausführlichkeit Ihrer Antwort.

Ansonsten habe ich in allen Punkten 4 von 5 Sternen vergeben - mit der Höchstnote habe ich immer etwas Probleme, bei der Weiterempfehlung z. B. hätte die Höchstnote laut frag-einen-anwalt.de bedeutet, dass ich Sie vorbehaltlos in *allen* Fällen weiterempfehlen würde. Ich kann Sie aber Stand jetzt nur in *ähnlichen* Fällen weiterempfehlen, da ich nicht wissen kann, wie es um Ihre Kompetenz in anderen Rechtsgebieten bestellt ist.

Noch einmal zusammengefasst: Ich habe keine schlechte Bewertung abgegeben und war mit Ihrer Antwort in allen Punkten zufrieden.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.09.2013 | 12:36

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn auf der Startseite mit einen Durchschnitt von 4,6 geworben wird - wo würden Sie dann Ihren Durchschnitt von 4,0 ansiedelt?


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
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Ergänzung vom Anwalt 27.09.2013 | 11:44

Sehr geehrter Ratsuchender,


warum Sie so bewerten, ohne eine Nachfrage zu stellen, wird wohl Ihr Rätsel bleiben.

Die Fragen wurden beantwortet, Rechtsprechung genannt und die weitere Vorgehensweise erläutert.

Was Sie sonst noch gewünscht hätten, ist ein Fall für die berühmte Glaskugel.

Vielleicht denken Sie darüber einmal nach, wenn Sie wieder Hilfe benötigen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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Bewertung des Fragestellers 25.09.2013 | 13:10

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