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Überschreibung von Wohneigentum, Wohnrecht, Pflegefall, Ausgleich

| 19.01.2009 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Die Eltern (männl. geb. 1931/weibl. geb. 1935) wollen einem ihrer Kinder die von ihnen genutzte Immobilie (Wert 180000€, ortsübl. Kaltmiete 600€ pro Monat) überschreiben. Dafür erhalten sie lebens- langes Wohnrecht und das Kind ist im Bedarfsfall (Pflegefall) zur häuslichen Pflege verpflichtet. Das andere Kind ist von der Pflege der Eltern finanz. freigestellt und soll statt der Immobilie eine Ausgleichszahlung erhalten. Dazu wird beim Notar ein Vertrag abge- schlossen.
Frage1:Wie hoch ist die angemessene Ausgleichszahlung und wie errechnet sich diese?
Frage2:Sind für den Vertrag die Unterschriften aller drei Parteien notwendig und kann das andere Kind bei nicht angemessenem Ausgleich durch die versagte Unterschrift den Vertrag blockieren?
Frage3:Sind bei dem Vertrag bezügl. Wohnrecht und Pflegefall besondere Punkte wie z.B. Pflegestufe, Freistellung des anderen Kindes von finanz. Belastung durch Pflege zu berücksichtigen?

-- Einsatz geändert am 19.01.2009 20:49:33

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

zu 1) Berechnung der Ausgleichszahlung

Die Berechnung der Ausgleichszahlung ist in Ihrem fall relativ kompliziert.

Zunächst muss festgestellt werden, wofür überhaupt ein Augleich gezahlt werden soll. Ich gehe davon aus, dass beide Kinder in etwa in gleicher Höhe bedacht werden sollen. Demnach müsste zunächst ein Gesamtbetrag errechnet werden, der dann durch zwei zu teilen wäre. Das Ergebnis würde dann eine angemessene Augleichszahlung für das Kind, welches die Immobilie nicht erhalten hat, darstellen.

Es wären im Ergebnis somit 3 Hauptberechnungsfaktoren in die Wertberechnung mit einzubeziehen:

1. Wird des Hausgrundstücks
2. Anrechnung eines Nießbrauchsrechts für die Eltern
3. Anrechnung der von dem einen Kind gezahlten Pflegekosten/Aufwendungen für Pflege der Eltern

Zunächst wäre der Grundstückswert zu ermitteln.

Die Ermittlung eines Grundstückswertes kann in der Praxis immer wieder große Schwierigkeiten bereiten. Im Ergebnis wird der Verkehrswert des Grundstückes herangezogen, der sich aus dem Bodenrichtwert, dem Sachwert (insbesondere im Hinblick auf ein Haus etc, was sich auf dem Grundstück befindet) und gegebenenfalls aus einem Ertragswert (falls die Immobilie vermietet wird) errechnet.

Bereits in den 70er Jahren hat der BGH entsprechende Berechnungskriterien zur Grundstücksbewertung aufgestellt (vgl. BGB NJW 1970,S.2018)

Nachfolgend habe ich Ihnen zum besseren Verständnis den entsprechenden Auszug des BGH-Urteils beigefügt:

"Verkehrswert eigengenutzter bebauter Grundstücke
BGB § 249

Zur Ermittlung des Verkehrswerts bebauter Grundstücke, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht.

BGH, Urteil vom 13. 7. 1970 - VII ZR 189/68

Der BGH hat allerdings mehrfach entschieden, daß für die Bemessung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks „in der Regel und im wesentlichen“ dessen Ertragsfähigkeit maßgebend ist (BGHZ 10, 171, 180 = NJW 53, 1466; BGHZ 17, 236, 240 = NJW 55, 1106; BGH, NJW 61, 2205 (insoweit in BGHZ 35, 356 nicht abgedruckt); LM Nr. 16 zu § 951 BGB = NJW 62, 2293 u. Nr. 17 zu § 951 BGB). Es ist aber nicht nur der Ertragswert in Betracht zu ziehen (BGH, WM 61, 700, 703). Auch der Sachwert ist zu berücksichtigen (BGHZ 13, 45, 47 = NJW 54, 1037); beide Werte können sogar nebeneinander - je nach Lage des Falles auch das Mittel zwischen ihnen - herangezogen werden (BGH, LM Nr. 5 zu § 2311 BGB). Andererseits ist es vom BGH als sachgerecht angesehen worden, wenn bei einem Einfamilienhaus oder einem für den eigenen Betrieb des Eigentümers bestimmten Geschäftshaus allein vom Sachwert ausgegangen wird (Urteil v. 10. 3. 1956 - IV ZR 99/55).

Aus dieser Rechtsprechung ist zu ersehen, daß es für die Bestimmung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks auf die Besonderheiten des Einzelfalles ankommt und ankommen muß. Die aufgestellten Grundsätze können nur für Regelfälle Geltung beanspruchen, lassen aber Ausnahmen durchaus zu.

Im Ergebnis wird also nur ein Sachverständiger abschließend beurteilen können, wie der Verkehrswert des Grundstücks, der sich aus Ertragswert, Sachwert und Bodenrichtwert, zusammensetzt.
Da mir diese Einzelheiten nicht bekannt sind, gehe ich bei der Berechnung zunächst von dem von Ihnen angegebenen Wert der Immobilie in Höhe von 180.000.- € aus.

Dann wäre zu errechnen, wie sich das lebenslange Wohnrecht der Kindeseltern auf den Grundstückswert auswirkt.
Durch das lebenslange Wohnrecht ist das mit der Immobilie beschenkte Kind erheblich in seinen Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Auch dürfte sich ein Verkauf einer solchen Immobilie am Markt schlecht realisieren lassen, was sich erheblich auf den Wert auswirkt.

Im Bereich der sog. Pflichtteilsergänzungsansprüche bei Schenkungen nach § 2325 BGB gibt es eine Parallelproblematik (Zum kurzen Verständnis: Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen, wenn der erblasser Gegenstände wie z.B. eine Immobilie verschenkt, wodurch ein Pflichtteilsberechtigter benachteiligt wird; in diesem Fall kann dann der Pflichtteilsberechtigte vom beschenkten grundsätzlich einen Pflichtteilsergänzungsanspruch verlangen, der in Geld auszuzahlen ist.)

Es ist nämlich oft fraglich, was sich der Beschenkte vom Wert der Immobilie dafür abziehen darf, dass er nicht das uneingeschränkte Wohneigentum erlangt hat (Nießbrauchsvorbehalt), sondern die Immobilie auch für ihn aufgrund der Wohnrechts nur sehr beschränkt zu eigenen Zwecken nutzbar ist.
Die Höhe des Nießbrauchsvorbehalts hängt maßgeblich mit dem wirtschaftlichen Wert der Nießbrauchnutzung, insbesondere mit der Dauer zusammen.

Für einen Monat der Nießbrauchsnutzung kann in Ihrem Fall als Maßstab die ortsübliche Vergleichsmittel herangezogen werden (600.-€).

Es müsste nun errechnet werden, wie lange das Wohnrecht bestehen wird. Natürlich müsste man für eine exakte Berechnung in die Zukunft schauen können, um zu errechnen, wie lange der Wohnrechtsberechtigte leben wird. Da dies zum Glück nicht möglich ist, kann die durchschnittliche Lebenserwartung als
Maßstab herangezogen werden.

Die Lebenserwartung für einen Mann in Deutschland beträgt derzeit ca. 76 Jahre, die einer Frau sogar ca. 81 Jahre. Da es sich nur um sehr grobe Richtwerte handelt und beide Elternteile in dem Haus leben, empfiehlt sich den Durchschnitt zu ermitteln, der hinsichtlich der Lebenserwartung demnach bei 79 Jahren liegt. Da die Eltern im Durchschnitt 76 Jahre alt sind, wäre der Nießbrauch also für ca. 3 Jahre zu berechnen.

Demnach würde der Wert des Wohn-/Nießbrauchsrechts 3 X 12 (Monate) X 600 (Kaltmiete in €) =21.600.- € betragen.

Wie bereits mehrfach angedeutet, handelt es sich um einen ungefähren Wert, so dass Sie mit einem Abzug vom Immobilienpreis von 20.000-25.000 € richtig liegen werden.

Weiterhin ist noch der finanzielle Aufwand des pflegenden Kindes zu berücksichtigen. Hierbei würde sich in Anlegung an die eben gemachten Ausführungen anbieten, die Pflegekosten für drei Jahre in Abzug vom Immobilienwert zu bringen.

Je nach Pflegeart (ambulante Pflege zu Hause/ stationäre Pflege in einer Pflegeeinrichtung) können die Preise sehr stark differieren, sodass bei Pflegestufe I monatlich pro Elternteil zwischen 800-1500.- € aufzubringen wären.

Da ich vom Fall der häuslichen Pflege ausgehe, kann als von ca. 800 € monatlich für zwei Elternteile, also 1.600.- € für 3 Jahre, also rein rechnerisch insgesamt 57.600.- €.

Dieser Betrag ist recht hoch. Es ist aber nicht abzusehen, wie kostenintensiv eine Pflege tatsächlich ist. Ich gehe aber davon aus, dass der pflegende Sohn genau den Pflegeaufwand betreiben soll, den auch ein professionelles Pflegeteam hätte.

Im Ergebnis wird der Pflegeaufwand also bei Pflegestufe Eins irgendwo zwischen 40.000 € und 60.000.-€ für beide Elternteile für 3 Jahre liegen, vorausgesetzt beide werden auch pflegebedürftig,

Dieser Betrag müsste dann von dem Betrag, den der andere Sohn als Ausgleichszahlung erhalten soll, abgezogen werden, da es sich insoweit um ersparte Aufwendungen handelt.

Demnach stellt sich die Berechnung der Ausgleichszahlung wie folgt dar:

180.000.- (Grundstückswert) – 20.000.- € (Nießbrauchsvorteil für das Wohnrecht) = 160.000.-€.

Von diesem Betrag erhält der andere Sohn also die Hälfte, also 80.000 .- €.

Hiervon müssen aber noch die eben beschriebenen ersparten Aufwendungen für die Pflegekosten abgezogen werden (ca. 50.000.-€), so dass ca. 30.000.- € als Ausgleichsbetrag verbleiben und meiner Einschätzung nach angemessen sind.

Hierbei handelt es sich aber nur um eine grobe Berechnung, da etwa der konkrete Pflegeaufwand und die Länge der Pflegedauer nicht bekannt sind.

Zu 2.)

Streng genommen sind aus meiner Sicht zwei Verträge erforderlich.

Zum einen der Schenkungsvertrag, da sich die Ausgleichszahlung in Ermangelung der Gegenleistung des Kindes gem. § 516 BGB als Schenkung darstellt. Dieser Schenkungsvertrag ist nur vom Schenker zu unterschreiben, da die Schenkung ein einseitiges Rechtsgeschäft darstellt.

Zum anderen wäre ein Pflichtteilsverzicht des Kindes, welches die Ausgleichszahlung erhalten soll, erforderlich. Sinn und Zweck der Ausgleichszahlung soll ja höchstwahrscheinlich eine vorweggenommene Erbfolge sein.

Ohne einen entsprechenden Pflichtteilsverzicht würde das Kind aber trotz Ausgleichszahlung im Erbfall Pflichtteilsansprüche gegen das Kind, welches die Immobilie erhalten hat, geltend machen können, was ja höchstwahrscheinlich vermieden werden soll.

Einen solchen Verzicht müsste das Kind, welches die Ausgleichszahlung erhalten soll, unterzeichnen.
Sehr gerne würde ich Ihnen bei der Formulierung dieser Verträge behilflich sein, so dass Sie diese Verträge nur noch notariell beglaubigen lassen müssten. Den hier im Forum geleisteten Geldbetrag würde ich Ihnen auch in voller Höhe anrechnen.

Zu 3.)

Die von Ihnen angesprochenen Punkte sind schon in den Vertrag zumindest zur Klarstellung mitaufzunehmen.

Ich möchte aber darauf hinweisen, dass das Kind, welches von der Pflege befreit werden soll, gegebenenfalls doch zur Zahlung herangezogen werden kann. Wenn nämlich das pflegende Kind überfordert ist und der Staat (also die Pflegekasse/Sozialamt) eingreifen müsste, könnte eine Kostentragungspflicht des anderen Kindes auch in Betracht kommt.

Dies liegt daran, dass auch Kinder für Ihre Eltern grundsätzlich gem. § 1601 f. BGB unterhaltspflichtig sein kann. Dies wäre dann ein Geldanspruch, den der Staat gegen das Kind geltend machen könnte und auf denen die geplante vertragliche Vereinbarung keinen Einfluss hätte.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2009 | 12:12

Sehr geehrter Herr Newerla,

der in Abzug gebrachte Pflegeaufwand in Höhe von € 57.600 müsste auf beide Kinder aufgeteilt werden, da im Normalfall d.h. ohne diese Überschreibung beide Kinder zur Pflege der Eltern verpflichtet wären.
Somit müsste das Kind, das ausbezahlt und von seiner Pflegeverpflichtung freigestellt werden würde, nur die Hälfte des berechneten Gesamtpflegeaufwandes durch Anrechnug auf den Auszahlungsbetrag ablösen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2009 | 14:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Im Endeffekt ist ist die konkrete Höhe der Ausgleichszahlung natürlich Verhandlungssache.

Die von Ihnen dargestellte Sichtweise ist natürlich sehr gut vertretbar, und würde zu einem interessengerechten und fairen Ergebnis führen.

Ich wünsche Ihnen noch einen nagenehmen Sonntagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2009 | 14:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Im Endeffekt ist ist die konkrete Höhe der Ausgleichszahlung natürlich Verhandlungssache.

Die von Ihnen dargestellte Sichtweise ist natürlich sehr gut vertretbar, und würde zu einem interessengerechten und fairen Ergebnis führen.

Ich wünsche Ihnen noch einen nagenehmen Sonntagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 20.01.2009 | 01:53

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich schrieb:

"Es wären im Ergebnis somit 3 Hauptberechnungsfaktoren in die Wertberechnung mit einzubeziehen:

1. Wird des Hausgrundstücks "

Ich meinte natürlich "Wert des Hausgrundstücks".


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.02.2009 | 22:58

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