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Überschreibung der Häuser???

| 05.09.2014 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Eltern sind verstorben und haben laut handschriftlichen Testament festgelegt:

mein Bruder bekommt Haus A und ich bekomme Haus B und ich muss meinem Bruder eine Ausgleichszahlung in Höhe von xy (festgelegt) zahlen.
Und beide haben jeweils ein "Vorkaufsrecht" für das andere Haus.

Als Hintergrund, das Haus welches mein Bruder bekommt, wird schon 20 Jahre von ihm bewohnt, zu der Hälfte der ortsüblichen Miete. Das Haus welches ich bekomme war das Wohnhaus meiner Eltern, ich wohnte 100 km entfernt.

Nach dem Tode meiner Eltern habe ich ihm freigestellt welches Haus er haben möchte, da er der Meinung war ich wäre bevorteilt worden.
Für meinen Bruder hat sich das Haus nicht gerechnet(zuviele Investitionen nötig) und er lehnte ab.
Also habe ich gut 100.000 € investiert und wohne nun in dem Haus.
Nachdem alles hübsch ist, möchte er von diesem Mehrwert profitieren.
Zudem möchte er das einfache Vorkaufsrecht umgewandelt haben in ein dingliches Vorkaufsrecht, also Eintragung ins Grundbuch.

Von meiner Seite war ich bislang zu vielen Kompromissen bereit und wir hatten einen gemeinsamen Entwurf zur Übertragung zugestimmt. Jedoch ist mein Bruder -egal was wir vereinbart hatten - zu keiner Lösung bereit.
Das ganze zieht sich nun schon 1 3/4 Jahre hin.

Meine Frage lautet: Kann ich darauf bestehen, dass die beiden Häußer jeweils übertragen werden und ich die Ausgleichszahlung leiste.
Und alle anderen "möglichen Rechte" die mein Bruder herleitet, er separat juristisch klären/durchsetzen muss.

Mit anderen Worten besteht, besteht die Möglichkeit, dass die grundbuchliche Übertragung für Haus A und Haus B erfolgt -auch ohne die Zustimmung meines Bruders?
Da er der Meinung ist, mit der Übertragung von A und B, gingen seine "Rechte" verloren.
Oder muss die Übertragung der uns zugedachten Grundstücke juristisch durchsetzen um endlich einen Schritt weiter zu kommen -was ich jedoch vermeiden möchte.

Vielen Dank für Ihre Antwort!





Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

Ihre Eltern haben eine sogenannte Teilungsanordnung getroffen (§ 2048 BGB).

D.h. sie sind zunächst Miterben an den Häusern A und B und bilden eine Erbengemeinschaft.

Auf Grund der Teilungsanordnung hat jeder von Ihnen gegen den Anderen einen Anspruch auf das jeweilige Haus im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

> Sie können auf Übertragung gegen Ausgleichszahlung bestehen.

> Bezüglich des Vorkaufsrechts kommt es auf den Wortlaut im Testament an und eine entsprechende Auslegung der Regelung an.

Bereits aus § 2034 BGB ergibt sich ein Vorkaufsrecht des Miterben am Anteil eines Miterben.

> Ohne Zustimmung Ihres Bruders können Sie die Übertragung nur durch das Nachlassgericht im Wege des Erbauseinandersetzungsverfahren erreichen.

Wenden Sie sich an eine/n auf Erbrecht spezialisierte/n Kollegin/Kollegen vor Ort um Ihren Anspruch gerichtliche durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2014 | 14:16

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Damit ich Ihre Aussage richtig verstanden habe, fasse ich noch einmal zusammen:
Aus dem Testament geht eindeutig und klar hervor, mein Bruder bekommt Haus A und ich Haus B (weil Haus B mehr wert ist, muss ich eine Ausgleichszahlung in Höhe xy leisten).
Daran ist auch nichts strittig.
Ich möchte nun, dass die Umschreibung der beiden Häuser vollzogen wird.
Denn das Grundbuchamt ist nach § 82ff GBO gehalten das Grundbuch zu berichtigen und die Umschreibung ist letztlich Pflicht.

Auch wenn dies alles klar und unstreitig ist, muss ich letztlich Klage einreichen und juristisch vorgehen um die Umschreibung der Häuser zu erreichen?

Wir haben beide jeweils ein einfaches Vorkaufsrecht am jeweils anderen Haus.
Ich habe beim Notar auf mein Vorkaufsrecht an dem Haus von meinem Bruder verzichtet.
Mein Bruder hingegen, besteht auf sein Vorkaufsrecht und sogar als dingliches Vorkaufsrecht(was sich laut Notar nicht aus dem Testament ergibt!!!)
Kann mein Bruder nicht in einem separaten Verfahren die Auslegung des Testaments (Vorkaufsrecht -Eintragung im Grundbuch anstreben), wenn die Häuser übertragen sind?
Von mir aus kann er diesen Weg gerne gehen.

Ich bin der Meinung man kann diese 2 Dinge voneinander trennen.
Mein Bruder sagt, wenn die Häuser übertragen sind, kann er juristisch nicht mehr sein Vorkaufsrecht (Eintragung im Grundbuch)einfordern, "diese Chance sei vergeben".

Damit meine Frage für mich eindeutig beantwortet wäre:
Wer hat nun Recht, mein Bruder oder ich?

Denn von dieser Beantwortung hängt das weitere Vorgehen ab:
Habe ich Recht, mache ich nun endgültig den Notartermin mit Inhalt Überschreibung der Häuser.
Hat mein Bruder recht, muss ich dem Notar leider mitteilen, dass nun auch sein 3. "Entwurf" des Auseinandersetzungsvertrages (obwohl mein Bruder jeweils anwesend war) nun im Nachhinein seine Zustimmung nicht gefunden hat und gehe zum Rechtsanwalt.

Für Ihr Verständnis im voraus besten Dank!



























Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2014 | 15:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

im deutschen Erbrecht gibt es die sogenannte Gesamtrechtsnachfolge (Universalsukzession).

D.h. sie sind Miteigentümer an den Häusern.

Sie haben einen Anspruch auf Überschreibung "Ihres" Hauses, Ihr Bruder auf Überschreibung "seines" Hauses.

Bei diesem Anspruch handelt es sich um einen schuldrechtlichen Anspruch, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann und muss, wenn der Miteigentümer nicht einverstanden ist.

Es hängt vom Wortlaut des Testamentes und dessen Auslegung ab, ob Ihr Bruder die Überschreibung von der Eintragung des Vorkaufsrechts abhängig machen kann.

Es gibt nicht schwarz oder weiß.

Jedenfalls ist die Auffassung Ihres Bruders so allgemein hinsichtlich der "vergebenen Chance" falsch. Sein Anspruch ergibt sich aus dem Testament. Ist das Vorkaufsrecht nicht eingetragen, könnten Sie "Ihr Haus" veräußern und der schuldrechtliche Vorkaufsrecht erlösche.

Sie können aber nicht ohne Einwilligung Ihres Bruders oder Klage eine Umschreibung erreichen, da Sie Miteigentümer sind.

Das Grundbuch ist nicht falsch im Sinne der Grundbuchordnung.
Das Grundbuch wäre nur falsch, wenn der Erblasser entgegen dem oben genannten Grundsatz die Grundstücke einzeln hätte übertragen können.

Die kostengünstigste Lösung wäre ein Auseinandersaetzungsvertrag mit die Eintragung des vom Erben gewollten Vorkaufsrechts.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
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Bewertung des Fragestellers 08.09.2014 | 15:35

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