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Überschreibung Grundstücke mit Wohnrecht für mich

| 5. April 2022 15:35 |
Preis: 120,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


07:35

Von mir (Vater) Überschreibung von 3 nebeneinander liegenden Flurstücken mit altem Wohnhaus auf einem der Grundstücke, auf dem ich Wohnrecht bekommen will, auf einen meiner Söhne (S1).
(Der andere Sohn (S2) bekommt von mir und dem übernehmenden Sohn eine Ausgleichsschenkung)
Auf den 2 anderen zu übertragenden Grundstücken baut S1 ein Wohnhaus mit seiner Lebensgefährtin)
Das bestehende Haus ist ein altes Doppelhaus wie sie früher gebaut wurden, das jetzt noch im anderen Teil von S1 bewohnt ist, bis sein Haus fertig ist.
Beide Wohnungen sind eigentlich nach heutigen Maßstäben für jeweils eine Familie mit Kindern zu klein, weshalb wir früher das ganze Haus bewohnten.

Frage 1: Wenn ich jetzt Wohnrecht auf das ganze Haus eintragen lasse (denn ich möchte mit vorbehalten, auf eine bestimmte Zeit die ganze, oder wenigstens einzelne Räume der anderen Wohnung noch zu nutzen) , kann dann mein Sohn (S1) , mit meinem Einverständnis (also wenn ich einmal die Wohnung, oder einem Teil nicht mehr benützen möchte), entweder den ganzen Teil, oder einzelne Räume vermieten (als Vermieter), ohne dass es Nachteile gibt, z.B steuerlich, oder, sollte ich einmal in ein Pflegeheim kommen, das Sozialamt Zugriff bekommen, und auch ob die Abschmelzung ab dem Zeitpunkt der Überschreibung anläuft.
Nießbrauch möchte ich nicht unbedingt machen, wegen des nach meinen bisherigen Informationen eventuellen möglichen Zugriffs auf das Haus und Grundstück, das ich (und auch mein Sohn) in jedem Fall in Familienbesitz erhalten möchte. Unter anderm auch weil ein Zufahrtsrecht über diese Grundstück zu den anderen ,auf denen er sein Haus baut eingetragen wird, und bei Fremdbesitz das bekannlich zu Problemen führen kann. .
Frage 2: Gilt bei Nießbrauch in diesem Fall immer noch die Rechtsprechung, des Zugriffsrechts des Sozialamts für Pflegeleistungen, sowie dem Nichtbeginn der Jahresanschmelzung ab Übertragung?

Frage 3: Wie wirkt sich ein Veräußerungsverbot des Grundsückes mit Wohnrecht an Dritte , außer an Geschwister des Eigentümers aus.

Da wir nächste Woche den Notartermin haben, bitte ich um baldige Antwort.

Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus

5. April 2022 | 16:38

Antwort

von


(530)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

aufgrund Ihrer Fragestellung gehe ich zunächst davon aus, dass Sie die von Ihnen genannte Abschmelzung und die Problematik des Pflichtteilsergänzungsanspruch mit der Rückforderung von Schenkungen nach den Sozialrechtlichen Regelungen leider etwas vermischen.

Bezüglich der Pflichtteilsergänzung nach § 2325 Absatz 3 BGB bestehen nur Probleme, wenn es ein Testament gäbe und später zwischen den Bedachten bzw. Enterbten Streit entsteht.

Zitat:
§ 2325 - Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen
(1) Hat der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, so kann der Pflichtteilsberechtigte als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird.
(2) Eine verbrauchbare Sache kommt mit dem Werte in Ansatz, den sie zur Zeit der Schenkung hatte. Ein anderer Gegenstand kommt mit dem Werte in Ansatz, den er zur Zeit des Erbfalls hat; hatte er zur Zeit der Schenkung einen geringeren Wert, so wird nur dieser in Ansatz gebracht.
(3) Die Schenkung wird innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt. Sind zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes verstrichen, bleibt die Schenkung unberücksichtigt. Ist die Schenkung an den Ehegatten erfolgt, so beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe.


Hier läßt der Bundesgerichtshof (siehe z.B. 27.04.1994, Az.: IV ZR 132/93) bei einem Nießbrauch (ähnliches gilt bei einem reinen Wohnrecht) die 10-Jahres-Frist nicht ohne weiteres beginnen. Dieser Umstand betrifft Sie aber nicht, Ihre Söhne und Sie sind sich einig und es gibt zudem kein Testament.

Bei der Schenkungsrückforderung im Sozialrecht gibt es keine Abschmelzung, hier gilt im Grunde "alles oder nichts".

Die Übertragung an den Sohn ist hier zwar natürlich die richtige Option, allerdings müssen Sie hier komplette Rückgängigmachung der Schenkung durch die Sozialbehörden befürchten. Es ist hier eine Überleitung nach § 93 Abs. 1 SGB XII möglich und das Sozialamt kann bei einer Verarmung des Schenkers die Schenkung rückgängig machen gemäß § 528 BGB. Nur wenn nach 529 BGB bereits 10 Jahre nach der Schenkung vergangen sind ist eine Rückforderung ausgeschlossen.

Zitat:
§ 93 Übergang von Ansprüchen
(1) Hat eine leistungsberechtigte Person oder haben bei Gewährung von Hilfen nach dem Fünften bis Neunten Kapitel auch ihre Eltern, ihr nicht getrennt lebender Ehegatte oder ihr Lebenspartner für die Zeit, für die Leistungen erbracht werden, einen Anspruch gegen einen anderen, der kein Leistungsträger im Sinne des § 12 des Ersten Buches ist, kann der Träger der Sozialhilfe durch schriftliche Anzeige an den anderen bewirken, dass dieser Anspruch bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf ihn übergeht. Er kann den Übergang dieses Anspruchs auch wegen seiner Aufwendungen für diejenigen Leistungen des Dritten und Vierten Kapitels bewirken, die er gleichzeitig mit den Leistungen für die in Satz 1 genannte leistungsberechtigte Person, deren nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner und deren minderjährigen unverheirateten Kindern erbringt. Der Übergang des Anspruchs darf nur insoweit bewirkt werden, als bei rechtzeitiger Leistung des anderen entweder die Leistung nicht erbracht worden wäre oder in den Fällen des § 19 Abs. 5 Aufwendungsersatz oder ein Kostenbeitrag zu leisten wäre. Der Übergang ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Anspruch nicht übertragen, verpfändet oder gepfändet werden kann.
(2) Die schriftliche Anzeige bewirkt den Übergang des Anspruchs für die Zeit, für die der leistungsberechtigten Person die Leistung ohne Unterbrechung erbracht wird. Als Unterbrechung gilt ein Zeitraum von mehr als zwei Monaten.
(3) Widerspruch und Anfechtungsklage gegen den Verwaltungsakt, der den Übergang des Anspruchs bewirkt, haben keine aufschiebende Wirkung.
(4) Die §§ 115 und 116 des Zehnten Buches gehen der Regelung des Absatzes 1 vor.


Zitat:
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - § 529 Ausschluss des Rückforderungsanspruchs
(1) Der Anspruch auf Herausgabe des Geschenkes ist ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat oder wenn zur Zeit des Eintritts seiner Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind.
(2) Das Gleiche gilt, soweit der Beschenkte bei Berücksichtigung seiner sonstigen Verpflichtungen außerstande ist, das Geschenk herauszugeben, ohne dass sein standesmäßiger Unterhalt oder die Erfüllung der ihm kraft Gesetzes obliegenden Unterhaltspflichten gefährdet wird.


Das Wohnrecht würde also nur Sie selbst absichern. Je nach Wert des Grundstücks mindert die Einräumung des Wohnrechts auch noch den Wert der Schenkung, hat also auch steuerliche Vorteile. Später sollten Sie dann aber auf keinen Fall mehr auf das Wohnrecht verzichten. Ein solcher Verzicht führ dazu, dass das Haus von Belastungen frei wird und damit faktisch auch eine Schenkung an den Hauseigentümer vorliegt, da sich das Haus leichter verkaufen lässt. Der Wert einer solchen Schenkung kann dann sehr hoch eingestuft werden und das Sozialamt würde diesen Wert bei Ihrem Sohn einfordern. Besser ist es also nie auf dieses Recht zu verzichten, auch wenn Sie im Pflegefall vielleicht nie zurückkehren können.

Sie können dann die Räume sogar vermieten, der BGH hat einen Anspruch des Wohnberechtigten gegenüber dem Eigentümer aus Auskehrung der Miete zum Glück bisher verneint:

Zitat:
Besteht keine vertragliche Bindung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten, der einer außerhäuslichen Pflege bedarf, so wird der Eigentümer, der die Wohnung eigenmächtig vermietet, durch die Einnahme der Mietzinsen nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert.
BGH, Urteil vom 13. 7. 2012 – V ZR 206/11


Daher wird auch das Sozialamt hier kaum eine Zugriffsmöglichkeit haben. Anders sieht dies bei einem Nießbrauch aus. Dieser erlaubt auch die Vermietung und das Sozialamt oder ein eingesetzter Betreuer könnten hier die Vermietung bzw. die Zahlung eines Nutzungsentgelts erzwingen.

Soweit der Sohn dann vermietet kann er auch die steuerlichen Ausgaben geltend machen, er ist schließlich auch Eigentümer.

Ein Veräußerungsverbot würde an der genannten Konstellation nichts ändern, Sie sollten dieses aber eventuell vorsorglich befristen. Im Übrigen würde eine Veräußerung das Wohnrecht nicht beseitigen, dieses bliebe auch im Verkaufsfall bestehen. Die genannten Zufahrtsrecht sollte Sie auf jeden Fall im Grundbuch eintragen lassen, falls diese unbedingt für die Grundstückseigentümer notwendig sind. Sie wissen nicht was in der Zukunft passiert und wenn also welchen Gründen auch immer eines der Grundstück (welches ohne Recht schwer zugänglich ist) außerhalb der Familie landet kann dies schnell zu Streit führen. Anderseits wird sich ein zukünftiger Käufer durch ein kleines Stück, welches aus der Nachbar zum Überfahren nutzen darf, kaum abschrecken lassen.

Je nach Wert des Grundstücks (der Notar wird dies aber vermutlich sowieso so vorbereiten) ist noch wichtig, dass das Wohnrecht vor der Übertragung an den Sohn eingeräumt wird und nicht danach (sonst wäre diese eine steuerlich unvorteilhafte Schenkung im Verhältnis Kind-Vater).


Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünschen Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 5. April 2022 | 23:12

Sehr geehrter Herr Fricke
Vielen Dank für Ihre Antwort.

Nachfrage wegen Ihrem Hinweis auf Verwechslung Pflichtteilverzicht (und Abschmelzung (jetzt klar)):

Ich habe mit meinen Söhnen vereinbart, dass im notariellen Vertrag zur Übertragung des ganzen Anwesens an Sohn1 auch die Ausgleichssummen (von mir an Sohn 2 und die von Sohn1 an Sohn 2) eingetragen werden sollen, und folgender Wortlaut vermerkt werden soll: wörtlich: " Erbrechtsansprüche bei Eintreten des Erbfalls bleiben bestehen, außer den auf xxxx übertragenen Flurstücke 50, 51 und 50/1.

Wäre dies so möglich? Pflichtteilverzicht möchte ich nicht vereinbaren aus folgendem Grund:
Da wir uns untereinander einig sind, dass durch die Ausgleichszahlung die Ansprüche an Sohn2 auf die Grundstücke (und altes Haus), die Sohn 1 bekommt, abgegolten sind, gehe ich davon aus, dass nicht irgendwelche Vereinbarungen über Pflichteilverzicht getroffen werden müssen; denn ich möchte dass Sohn 2 im Erbfall (ohne oder mit Testament, weil ich noch 2 landwirtsch. Flurstücke habe) ganz normal die Hälfte an dem dann übriggebliebenen Vermögen (natürlich ohne die überschriebenen Grundstücke) erbt, auch weil die Ausgleichsumme durch Entgegenkommen von S2 nur mit dem Bodenwerten der Grundstücke gerechnet werden,
Frage: Ist das so möglich im notariellen Vertrag, und insbesondere möglich ohne Pflichteilverzicht durch Sohn 2 ?

Nicht ganz klar ist mir ihre Empfehlung, dass ich das Veräußerungsverbot für den Teil mit meinem Wohnrecht eventuell begrenzen soll, bzw warum oder welcher Nachteil entsteht, wenn nicht begrenzt, und welche Zeitbegrenzung wäre da sinnvoll.? Eigentlich will ich das nur um in einem äüßersten Notfall den Besitz in der Familie zu halten, bzw dass dann eventuell Sohn 2 einspringen könnte, da Sohn 1 sich natürlich durch den Hausbau nun auch verschuldet. Müsste ich dann dem Sohn 1 ein Recht auf Verkauf nur an Sohn 2 als Ausnahme vom Veräußerungsverbot einräumen? Oder wie könnte man das sonst regeln?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 6. April 2022 | 07:35

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

der Hinweis auf den Pflichteilergänzungsanspruch sollte eigentlich nur der Erklärung dienen. Da ja in Ihrem Fall eine gleichberechtigte Übertragung zu Lebzeiten erfolgt und keiner von der Erbschaft ausgeschlossen wird kommt dies erst gar nicht zum Tragen und die Klausel hat insofern auch keine Auswirkungen.

Bezüglich des Wohnrechts wollte ich nur darauf aufmerksam machen, dass man dieses auch begrenzen kann. Wenn natürlich Ihr Wunsch groß ist, dass das Grundstück in der Familie bliebt sollten Sie es auch nicht zeitlich begrenzen. Aufgrund der Fragestellung hatte ich nur den Eindruck, dass ein späterer Verkauf vielleicht doch in Frage kommt. Wenn Sie hier aber ganz sicher gehen wollen sollten Sie das wohnrecht einräumen und zudem die Verkaufsklausel an Verwandte.

Mit freundlichen Grüßen und einen schönen Tag,

RA Fricke

Bewertung des Fragestellers 9. April 2022 | 21:10

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