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Überschreibung


| 03.01.2006 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren.

Ich möchte meiner Tochter mein Haus mit Grundstück überschreiben.
Das Haus wurde 1959-1960 in der ersten Baustufe mit 140,71m² Wohnfläche gebaut. In 1981 wurden 76,16m² angebaut.
Seit 1991 bewohnt meine Tochter mit Ihrer Familie das Obergeschoß. Es wurde von Ihnen damals für ca. 50.000,-€ aus.-/umgebaut.
Nach einem Wohnhausbrand in 2001 wurden die Dachschräge im Obergeschoß geradegezogen und das Dachgeschoß weiter ausgebaut. Zur Wohnfläche kamen weitere 88,13m² hinzu.
Der Mietpreis bei uns im Ort liegt bei z.Zt. ca. 4,34€/m²
Das Grundstück ist 671m² groß und voll erschlossen. Der m² Preis beträgt 70,-€.
Bei der Überschreibung will ich mit meiner Frau das Niesbrauchrecht behalten.
Es wäre auch möglich, daß ich erst die eine Hälfte des Hauses meiner Frau überschreibe und beide Seiten Ihren Anteil dann unserer Tochter überschreiben.
Welches ist für uns das finanziell (sowohl steuerrechtlich als auch von den Anwaltskosten) günstigere Model?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Frage.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Basis der Angaben wie folgt:

1. Die Schenkung und Vererbung von Immobilien ist derzeit noch privilegiert. Ein beim Bundesverfassungsgericht anhängiges Verfahren, soll diesen Vorteil voraussichtlich noch in diesem Jahr abschaffen.

Dabei geht es um die Frage, ob die derzeitige erbschaftssteuerliche Besserstellung bei Grundstücken und Betriebsvermögen verfassungswidrig ist. Derzeit werden diese nur mit einem Teil des Verkehrswertes angesetzt, während Wertpapiere oder Bargeld voll versteuert werden.

2. Im konkreten bedeutet dies für Ihren Fall, dass bei einer Schenkung einer Immobilie diese nicht mit dem Verkehrswert, sondern mit dem Steuerwert bewertet wird, der zum Teil erheblich geringer ist. Die Bewertung der Immobilie mit dem Steuerwert wird wie folgt ermittelt.

3. Bewertung bebauter Grundstücke:

Hier wird der Durchschnittswert von drei Jahren vor Erbfall oder Schenkung herangezogen und mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Sodann wird für jedes Jahr ab Fertigstellung bis Erbfall oder Schenkung ein Abschlag von 0,5 % pro Jahr, maximal jedoch 25 % abgezogen. Der Steuerwert muss jedoch mindestens so hoch sein wie der Wert, der sich errechnen würde, wenn das Hausgrundstück unbebaut wäre. 671 qm * € 70,- = € 46.970,-, wobei als Quadratmeterpreis der Bodenrichtwert anzunehmen ist.

Berechnungsformel:
12,5 x durchschnittlicher Jahresmietwert der letzten drei Jahre - Wertminderung für Alter pro Jahr 0,5%, maximal jedoch 25%

Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern erfolgt wiederum ein Zuschlag von 20 %.

Berechnung:
310 qm * 4,34 * 12 Monate = 16.144,80 € Jahresmiete
12,5 x 16.144,80 € = 201.810,00 €
Wertminderung - 32 x 0,5 % = 16 % - 32.200,00 €
Zwischensumme = 169.610,00 €
zzgl. 20 % Zuschlag für Ein-/Zweifamilienhaus
+ (33.900,00 €)
Steuerwert: = 203.510,00 €

Der steuerliche Wert Ihrer Immobilie würde sich bei ca. € 203.510 bewegen.

Für Kinder gilt ein steuerlicher Freibetrag in Höhe von derzeit 205.000 Euro. Dieser steht alle zehn Jahre erneut in voller Höhe zur Verfügung und könne deshalb unter Umständen mehrfach ausgenutzt werden.

Insoweit könnten Sie im Rahmen der steuerlichen Bewertung Ihrer Immobilie diese in einem Zug auf Ihrer Tochter übertragen ohne das diese dafür Erbschafts- (Schenkungssteuer) zu entrichten hat.

Ich möchte aber darauf hinweisen, dass es sich hierbei um eine überschlägige Berechnung anhand Ihrer Zahlenvorgaben handelt, was insbesondere hinsichtlich der durchschnittlichen Miete für die vergangen drei Jahre eine Überprüfung bedarf. Bei der Wertminderung habe ich eine Durchschnittswert hinsichtlich des unterschiedlichen Alters der Hausteile angenommen.
Detailliert ergeben sich für die einzelnen Hausteile folgende Wertminderungen:

Fläche Alter 0,5 % pro Jahr ./. Fläche Zwischensumme
140 46 Jahre 23 32,2 107,8
76 25 Jahre 12,5 9,5 66,5
88 5 Jahre 2,5 2,2 85,8
260,1

Der Wert 260,1 entspricht 84 % des ursprünglichen Wertes , was eine Wertminderung von 16 % bedeutet.

Um hinsichtlich der Bewertung Rechtssicherheit zu erhalten, könnte ein Gutachten letzte Zweifel ausräumen, was allerdings wiederum mit Kosten verbunden ist.

4. Die Schenkungen sollte sehr detailliert in einem Notarvertrag geregelt werden. Folgende Punkte könnten hierbei geregelt werden:

· Der Schenkende sollte sich das Nutzungsrechts einräumen und im Grundbuch eintragen lassen. Wenn er dort selbst wohnt, behält er durch dieses Nutzungsrecht das Recht dort zu wohnen. Er hat ein Wohnrecht. Wenn es eine Mietwohnung ist, behält er die Miete.

· Haben Eltern Sorge, dass bei ihrem Kind wirtschaftlich was passiert, z.B. eine Insolvenz eintritt, dann können sie sich für diesen Fall einen Rückübertragungsanspruch vorbehalten, der auch im Grundbuch mit einer Vormerkung gesichert wird.

· Auch für andere Notfälle kann sich der Schenkende absichern, z.B. wenn der Schenkende feststellt, dass er selbst irgendwann notleidend wird und das bereits verschenkte Vermögen zurück braucht. Auch für diesen Fall kann ein Rückübertragsrecht vereinbart werden.

· Für viele Eltern, die jetzt ihren Kindern noch einen Teil ihres Vermögens schenken wollen, ist oft die Frage wichtig: Was passiert mit dem Geschenkten Haus etc., wenn das Kind vor den Eltern verstirbt. Auch dann kann, wenn ein entsprechendes Rückübertragungsrecht beim Notar vereinbart wurde, der Schenkende z.B. sein Häuschen zurückbekommen.

5. Bei dieser geschilderten Konstellation haben Sie die Notarkosten für die notarielle Schenkung sowie für die Eintragung entsprechender Wohn- oder Nießbrauchrechte zu tragen, welche von Ihnen bei einer Schenkung ohnehin anfallen würden. Anwaltliche Kosten entstehen nicht. Weitere Kosten sind die des Grundbuchamtes für die Eintragungen.

Soweit Sie das Haus auf Ihre Tochter in einem Zug übertragen, fallen diese Kosten nur einmal an, wohingegen bei einer hälftigen Übertragung auf Tochter und Mutter und anschließenden Übertrag der Mutter auf die Tochter zweimal Kosten anfallen. Hinsichtlich der Höhe der Kosten kann Ihnen ein Notar sicherlich überschlägig einen Anhaltspunkt geben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage weiterhelfen und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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