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Überprüfung eines Mietvertrages

| 07.08.2013 23:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Zusammenfassung: Mietvertragsklauseln

Guten Abend,

morgen soll ich einen Mietvertrag unterschreiben.
Habe den Entwurf (10 Seiten) als pdf erhalten.
Den größten Teil des Vertrages würde ich als „Standard" einschätzen,
aber auch Punkte die ich so nicht gesehen habe.
Benötige einen Check aus juristischer Sicht des Vertrages.
Kann den Vertrag als pdf bereitstellen, sobald einer den Fall übernimmt.

Vielen Dank.
Eingrenzung vom Fragesteller
08.08.2013 | 07:35

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung Ihres Einsatzes (geringste Detailtiefe) wie folgt beantworten.

Der Beantwortung werden die Themen Ihrer am 08.08.2013 um 7:35 Uhr eingestellten Fragen zugrunde gelegt.

1) Betreten der Mieträume
Nein hier gibt es keine Vorgabe vom Gesetzgeber, möchte man nicht unbedingt auf Artikel 13 Abs. 1 des Grundgesetzes abstellen.
Die rechtsprechung hat jedoch über die Jahre hinweg zahlreiche Konkretisierungen hinsichtlich des Rechts zum Betreten der vermieteten Wohnungen vorgenommen.
In Bezug auf die von Ihnen erwähnte Klausel 1 hat das LG Berlin mit Urteil vom 24.11.2003 – 67 S 254/03 – eine gleichlautende Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB für unwirksam erklärt. Dies hätte in Ihrem Fall zur Folge, dass ALLE Regelungen des Formularmietvertrages bezüglich des vermieterseitigen Bedürfnisses die Mietsache während des Mietvertrages in Augenschein zu nehmen hinfällig würden.
Dieser Umstand kann jedoch nicht dafür ausreichend sein, dem Vermieter und seinen Beauftragten in Notfällen, die geeignet sind Schaden über die Mietsache hinaus, zu untersagen oder zu unterbinden.

2) Grundsteuer
Soweit es sich um die Grundsteuer für das Grundstück des Mietobjektes einschließlich Außenanlagen handelt, kann diese zu 100% auf die Mieter nach dem jeweilig vereinbarten Verteilerschlüssel umgelegt werden.

3) Mietzeit
§ 545 BGB dient als Schutznorm für den Mieter. Soweit dieser nicht ausdrücklich durch den Vermieter widersprochen wird, kann ein neues unbefristetes Mietverhältnis allein dadurch begründet werden, als dass der gekündigte Mieter zwei Wochen über den Beendigungstermin hinaus geduldet in der Mietwohnung verbleibt.

4) Schönheitsreparaturen
Soweit das der genaue Wortlaut aus Ihrem Formularmietvertrag ist, darf ich Sie beruhigen, denn auch diese Klausel ist nach der geltenden Rechtsprechung des BGH unwirksam. Auch die betrifft wiederum alle Klauseln, die die Wiederherstellung der Wohnung in den Ausgangszustand umfassen. Es gilt somit der Grundsatz aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Verpflichtung des Vermieters die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diese auch während der Mietzeit zu erhalten.
Im Übrigen verweise ich auf meinen Artikel „Schönheitsreparaturen und der Mietvertrag" unter http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de/news-mehr/rechtsfragen-und-antworten/


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 02.09.2013 | 12:53

Sehr geehrter Hr. Wehle,

vielen Dank für Ihre Antwort, die uns sehr geholfen hat.
Wir haben den Mietvertrag vor ca. 2 Wochen zum 01.09.2013
unterschrieben und der Mietvertrag liegt bei dem Eigentümer zur Unterschrift.
Übergabe sollte in der letzten Augustwoche erfolgen.
Letzte Woche habe ich mehrmals den Makler gesprochen und schriftlich gebeten
uns einen Übergabetermin zu nennen, ohne Erfolg.
Nun die kurze Frage: Kann ich bei einseitiger Unterschrift eines Mitvertrages und
der Maklervereinbarung (1.500,00 €) ohne Konsequenzen für uns zurücktreten, da der 01.09.2013 verstrichen ist? Meiner Ansicht nach sollte der Vertrag nun unwirksam sein,
da von Eigentümer- und Maklerseite der Mietbeginn 01.09.2013 nicht eingehalten wurde
und noch nicht einmal der Mietvertrag gegengezeichnet wurde.
Hoffe dass diese Frage noch im Rahmen der Rückfrage beantwortet werden kann.
Vielen Dank und Grüße.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.09.2013 | 16:26

Sehr geehrter Fragessteller,

in Ansehung Ihres ursprünglichen Einsatzes (geringe Detailtiefe, mehrere Fragen) möchte ich darauf hinweisen, dass die von Ihnen im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion gestellte Nachfrage sich nicht auf die ursprüngliche Frage bezieht und damit eine neue Rechtsfrage darstellt.

Dennoch möchte ich Ihnen kurz darauf antworten.

Ein Rücktritt vom Vertrag kann nur erfolgen, wenn ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde, oder bei gegenseitigen Verträgen bei einer Störung dessen das Gesetz ein Rücktrittsrecht einräumt.

Nach Ihrer Darstellung haben Sie jedoch noch keinen Vertrag, soweit man die mündlichen Vorverhandlungen über das Zustandekommen eines Mietvertrages, nicht bereits als Vertragsschluss bezeichnen kann. Unter Umständen wäre ggf. sogar das Übergeben eines nicht unterzeichneten Formularmietvertrages als Angebot seitens des Vermieters als Vertragsangebot zu argumentieren, so dass bei Unterzeichnung Ihrerseits ohne Änderungen Ihrerseits bereits ein Vertrag zustande gekommen sein könnte.

Sie sehen die Frage ist, ob überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist oder aber nur ein Angebot Ihrerseits zum Vertragsabschluss abgegeben wurde. Da der Mietbeginn der 01.09. sein sollte könnte das Angebot insoweit befristet abgegeben worden sein, so dass eine Annahme des Angebotes nach Ablauf der Angebotsfrist nicht mehr möglich ist. Was zur Folge hat, dass hier der Eigentümer der Mietsache auf der Grundlage des von Ihnen unterzeichneten Angebotes keinen Mietvertrag mehr mit Ihnen eingehen kann, denn die Annahme des Angebotes muss er innerhalb der Angebotsfrist Ihnen gegenüber erklären. Tut er das nicht innerhalb der Frist, sind Sie nicht mehr an Ihr Angebot gebunden.

In diesem Sachverhalt sind aber genügend „Wenn" und „Aber" enthalten, so dass auch andere Interpretationen möglich sind, die auch zu anderen Ergebnissen führen könnten.

Allein die oben von mir erwähnte Befristung des Angebotes kann ein erhebliches Problem darstellen. So dass das Angebot eben gerade nicht als befristet gilt, müssten Sie nunmehr an den vakanten Vertragspartner herantreten und erklären, dass Sie Ihr Angebot nun nach Ablauf des Mietbeginns nicht mehr aufrechterhalten möchten. Das beinhaltet aber ggf. die Schwierigkeit, dass erstens der Vermieter bis zum Erhalt Ihrer Erklärung das unbefristete Angebot annehmen kann und zweitens Sie sicherstellen müssten, dass die Erklärung auch beim Empfänger ankommt.

Leider kann ich Ihnen hier keine für den geschilderten Fall rechtssichere Antwort mitteilen. Gern stehe ich Ihnen aber auch außerhalb dieses Portals bei entsprechender Beauftragung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Andreas Wehle

Wilhelmstr. 90
52070 Aachen

tel.: +49 (0)241 538 099 48
fax: +49 (0)241 538 099 489
email: info@rechtsanwalt-andreaswehle.de
web: www.rechtsanwalt-andreaswehle.de

Bewertung des Fragestellers 02.09.2013 | 21:55

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