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Überprüfung des Mietvertrags


26.11.2006 14:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag, ich bin Vermieter über Wohnräume. Ich möchte einen neuen Mietvertrag abschliessen, den ich bereits formuliert habe. Ich möchte Sie bitten, diesen Mustervertrag für mich zu überprüfen, dahingehend dass keine Widersprüche vorhanden sind, dass die Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden, dass die Mieter bei Auszug verpflichtet werden zu renovieren je nach dem Grad der Abnutzung. Des weiteren bitte ich Sie, allgemeine Verbesserungsvorschläge im Hinblick auf meine Interessen als Vermieter zu unterbreiten, im Rahmen der gängigen Rechtssprechung.

Mietvertrag über Wohnraum

Zwischen Herrn A als Vermieter
und Frau B
als Mieter
und Frau C
als Mieter
wird folgender Mietvertrag geschlossen.

§ 1. Mieträume
(1) Vermietet werden in dem Haus Nr. 79 an der Wedekindstrasse, Quergebäude, 2. OG rechts in 10247 Berlin folgende Räume mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 72 qm:
Die Wohnung im zweiten Stock, rechts, Whg.-Nr.: 12, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Kammer, 1 Bad/WC, 1 Flur, 1 Kellerraum, 1 Balkon zum Zwecke der Benützung als Wohnung.
(2) Der Anspruch des Mieters auf Übergabe der Wohnung entsteht erst nach voller Bezahlung der Kaution, des ersten Mietzinses und abgeschlossenem Mietbürgschaftsvertrag mit Herrn Reiner Pigowske als Bürge.
(3) Außerhalb der Mieträume befindliche Wandflächen sind nicht vermietet. Nur mit vorheriger Genehmigung des Vermieters darf der Mieter Schilder und dergleichen am vereinbarten Platz anbringen.
(4) Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit folgende Schlüssel ausgehändigt:
2 Haustürschlüssel
2 Wohnungstürschlüssel
2 Hausbriefkastenschlüssel
Die Beschaffung weiterer Schlüssel durch den Mieter bedarf der Zustimmung des Vermieters.
(5) Der Mieter übernimmt die Wohnung im gegenwärtigen Zustand.
(6) Während der Mietzeit stellt der Vermieter dem Mieter einen Herd und eine Spüle zur Verfügung.

§ 2. Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2006
(1) Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
(2) Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Empfang der Kündigung an.
(3) Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.
(4) Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch fort, so hat er als Nutzungsentschädigung den ortsüblichen Mietwert der Wohnung, mindestens aber den zuletzt vereinbart gewesenen Mietzins, zu zahlen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt vorbehalten.





§ 3. Außerordentliche Kündigung
Für die außerordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z. B. bei Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens, vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache). Diese sind im Kündigungsschreiben anzugeben.

§ 4. Miete
(1) Die Miete beträgt monatlich EUR 395,00
(in Worten: dreihundertfünfundneunzig Euro)
zuzüglich Nebenkosten: Heizkostenvorschuss: EUR 75,00
Betriebskostenvorschuss: EUR 75,00
insgesamt monatlich EUR 545,00

(2) Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nach Ablauf des jährlichen Abrechnungszeitraums nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet und ausgeglichen. Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen (§§ 42–44 Zweite Berechnungsverordnung), bei Eigentumswohnungen der Mieteigentumsanteile vereinbart.
Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfasstem Verbrauch oder in sonstiger Weise konkret zugeordnet werden können (z. B. Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen), werden mit den jeweiligen Kosten abgerechnet.
Die Kosten für die Treppenhausreinigung werden den Mietern im Rahmen der Betriebskostenabrechnung anteilig in Rechnung gestellt.
Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet.
(3) Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
(4) Nach Abrechnung über die Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungszeitraums kann jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Die Betriebskosten für vom Mieter selbst und auf eigene Kosten betriebene Heizungs- und Warmwasser-Bereitungsanlagen trägt der Mieter.
Der Verbrauch von Energie in den Mieträumen geht zulasten des Mieters.
(6) Die gesetzlichen Rechte des Vermieters, nämlich Verlangen der Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Erhöhung der Miete wegen baulicher Änderungen (§ 559 BGB) oder wegen Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben auch dann bestehen, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist.
(7) Die Miete und Nebenkosten sind spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle, derzeit auf Kto.-Nr. ____________________ bei _____________________________________________ BLZ ___________________ im Voraus zu zahlen. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind zugleich mit der Miete zu entrichten. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an. Bei verspäteter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, Mahnkosten in Höhe von EUR 6,00 je Mahnung unbeschadet von Verzugszinsen zu erheben.

§ 5. Kaution
Der Mieter zahlt an den Vermieter eine Kaution gemäß § 551 BGB in Höhe von EUR 1.185,00 in Worten: Eintausendeinhundertfünfundachtzig Euro zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen bestimmt.


§ 6. Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete
(1) Der Mieter kann gegen die Miete mit Forderungen aus den §§ 536 a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Mieter gemäß den gesetzlichen Bestimmungen aufrechnen. Mit sonstigen Forderungen kann der Mieter nur aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

§ 7. Benutzung der Mieträume
(1) Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters dürfen die Mieträume nicht zu anderen Wohnzwecken benutzt werden. Wird die Zustimmung erteilt, so ist der Mieter zur Zahlung eines angemessenen Zuschlags verpflichtet.
(2) Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen. Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter, sobald wie möglich, spätestens jedoch binnen Monatsfrist, das Untermietverhältnis kündigt. Geschieht dies nicht, so kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen. Der Vermieter ist unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 BGB berechtigt, einen Untermietzuschlag zu erheben. Im Falle einer Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung haftet der Mieter für alle Handlungen oder Unterlassungen des Untermieters oder desjenigen, dem er den Gebrauch der Mieträume überlassen hat.
(3) Jeder Ein- oder Auszug von Personen, denen der Mieter Mieträume untervermietet oder zum Gebrauch überlassen hat, ist dem Vermieter spätestens eine Woche nach dem Ein- oder Auszug unter Vorlage der Meldebescheinigung anzuzeigen.
(4) Jede Tierhaltung insbesondere Hunde oder Katzen mit Ausnahme von Kleintieren wie z.B. Ziervögeln und Zierfischen in den Mieträumen ist ohne vorherige schriftliche Einwilligung des Vermieters nicht gestattet.
Die Zustimmung kann widerrufen bzw. der vorübergehende Aufenthalt untersagt werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausgehen. Mit der Abschaffung oder dem Tode des Tieres erlischt die einmal erteilte Zustimmung und ist bei Neuanschaffung eines Tieres erneut einzuholen. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.

§ 8. Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
(1) Maßnahmen des Vermieters, die zur Erhaltung des Hauses, der Mieträume oder zur Gefahrenabwehr notwendig oder zweckmäßig sind, hat der Mieter zu dulden. Er darf deren Durchführung nicht behindern.
(2) Bauliche oder sonstige den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitende Veränderungen innerhalb der Mieträume oder an den darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters nicht vornehmen.
(3) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Änderungen, die zur Erhaltung des Hauses oder der Mieträume oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schädlingen notwendig werden, ohne Zustimmung des Mieters vornehmen.
(4) Etwaige Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung oder zur Einsparung von Heizenergie werden nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt. Der Mieter darf die Arbeiten nicht behindern.

§ 9. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.




(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle drei Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle fünf Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle sieben Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle sieben Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt.
(3) Der Mieter hat alle Teile der Mietsache, die beim Gebrauch seinem unmittelbaren Zugriff unterliegen (Leitungen und Anlagen für Elektrizität, Wasser und Gas, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rollläden, Herde und ähnliche Einrichtungen), so pfleglich zu behandeln, dass sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenützt werden.
(4) Ungezieferbefall seiner Wohnung hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Der Mieter hat auftretendes Ungeziefer auf seine Kosten zu beseitigen, soweit der den Ungezieferbefall zu vertreten hat.
(5) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, sanitäre Einrichtungen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, WC-Spülung, Fenster- und Türverschlüsse, Zu- und Abflüsse und sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 90 Euro nicht übersteigen und ein Verschulden des Vermieters nicht gegeben ist, maximal aber bis zu einem Betrag von kalenderjährlich 300 Euro und nicht mehr als bis zu sechs Prozent der Jahresnettokaltmiete.
(6) Schäden oder Mängel in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für Instandsetzungen, die – ausgenommen bei Gefahr in Verzug – vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.
(7) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden. (Z.B. unsachgemäße Behandlung von Versorgungs- und Abflussleitungen, Toiletten-, Heizungsanlagen oder unzureichende Belüftung, Reinigung, Beheizung oder unzureichender Frostschutz der Mieträume)
Der Mieter hat zu beweisen, dass Schäden in seinem ausschließlichen Gefahrenbereich nicht auf seinem Verschulden oder auf dem Verschulden von Personen, für die er einzustehen hat, beruhen.
Der Mieter hat Schäden, für die er einstehen muss, sofort zu beseitigen.
Etwaige Ansprüche gegen schuldige Dritte tritt der Vermieter an den Mieter ab.

§ 10. Pfandrecht des Vermieters
(1) Zur Sicherung seines Pfandrechts kann der Vermieter die Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen nach den gesetzlichen Vorschriften auch ohne Anrufung des Gerichts verhindern und bei Auszug in Besitz nehmen.
(2) Der Mieter erklärt, dass die eingebrachten Sachen sein freies Eigentum, nicht gepfändet und nicht verpfändet sind, mit Ausnahme folgender Gegenstände:______________________________________
___________________________________________________________________________________
(3) Der Mieter verpflichtet sich, den Vermieter unverzüglich von einer etwaigen Pfändung eingebrachter Gegenstände unter Angabe des Gerichtsvollziehers und des pfändenden Gläubigers zu benachrichtigen.


§ 11. Betreten der Mieträume durch den Vermieter
(1) Der Vermieter, ein von ihm Beauftragter oder beide sind bei Gefahr im Verzug berechtigt, die Mieträume zur Feststellung und Durchführung der zur Gefahrenabwehr notwendigen Arbeiten zu betreten.
(2) Will der Vermieter das Grundstück verkaufen oder ist das Mietverhältnis gekündigt, sind die in Abs. (1) bezeichneten Personen berechtigt, zusammen mit dem Kauf- bzw. Mietinteressenten die Mieträume nach Terminvereinbarung zur Besichtigung zu betreten.

§ 12. Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9 Abs. (2) bleibt unberührt. Sollten nicht alle Schlüssel zurückgegeben werden, dann ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten der Mieter Ersatzschlüssel zu beschaffen oder – soweit dies im Interesse des Nachmieters erforderlich ist – auch die Schlösser zu verändern und dazu Schlüssel zu beschaffen.

§ 13. Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters aus Gründen, die der Mieter zu vertreten hat, haftet der Mieter für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht oder nur zu einer niedrigeren Miete vermietet werden können. Die Geltendmachung eines weiteren vom Mieter zu vertretenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.

§ 14. Personenmehrheit als Mieter
(1) Sind mehrere Personen Mieter (z. B. Ehegatten), so haften diese für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
(2) Willenserklärungen müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich in stets widerruflicher Weise gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt nicht für die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, für den Ausspruch von Kündigungen, für ein Verlangen auf Verlängerung des Mietverhältnisses sowie für Mietaufhebungs- und -änderungsverträge.
§ 15. Öffentlich geförderte Wohnungen
Der Mieter verpflichtet sich, eine vom Vermieter in preisrechtlich zulässiger Weise geltend gemachte erhöhte Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen und etwaiger Umlagen vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab zu zahlen.

§ 16. Meldepflicht
Der Mieter ist verpflichtet, sich innerhalb einer Woche nach Bezug der Wohnung bei der Meldebehörde anzumelden und die amtliche Meldebestätigung dem Vermieter innerhalb einer weiteren Woche vorzulegen.

§ 17. Sammelheizung und Warmwasserversorgung
(1) Eine vorhandene Zentralheizung wird, soweit es die Außentemperatur erfordert, mindestens aber vom 01.10. bis zum 30.04. (Heizperiode) vom Vermieter in Betrieb gehalten. Eine Temperatur von mindestens 20 Grad Celsius in der Zeit von 7 bis 22 Uhr in den an die Sammelheizung angeschlossenen Wohnräumen gilt als vertragsmäßige Erfüllung. Für die Räume, die auf Wunsch des Mieters oder durch diesen mittels Umbaus oder Ausbaus geändert sind, kann eine Erwärmung auf 20 Grad Celsius nicht verlangt werden. Außerhalb der Heizperiode wird die Sammelheizung in Betrieb genommen, soweit es die Außen-temperaturen erfordern. Dabei ist zu berücksichtigen, dass während der Sommermonate in der Regel Instandhaltung- und Wartungsarbeiten durchgeführt werden.
(2) Ist eine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden, so ist vom Vermieter eine Durchschnitts-Temperatur des Wassers einzuhalten, die an den Zapfstellen 40 Grad Celsius nicht unterschreitet.
(3) Vom Vermieter nicht zu vertretende Betriebsunterbrechungen der Heizungs- und Warmwasserversorgung berechtigen den Mieter nicht zu Schadenersatzansprüchen.

(4) Die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten, sie werden vom Vermieter auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt. Zu den umlegungsfähigen Betriebskosten gehören insbesondere die Brennstoffkosten einschließlich der Kosten für den elektrischen Strom, die Anfuhrkosten der Brennstoffe, die Kosten der Wartung und Reinigung der Anlage des Schornsteins und die technische Überwachung der Anlage. Ferner gehören dazu die Kosten der Bedienung und die Kosten des Betriebs und der Verwendung von Wärmezählern, Heizkostenverteilern, Warmwasserzählern und/oder Warmwasserkostenverteilern. Wenn der Vermieter die Anlage selbst bedient, so kann er hierfür einen angemessenen Betrag umlegen. Ist die Wohnung an eine Fernheizung angeschlossen, so sind auch die an die Fernheizungsgesellschaft zu zahlenden Beträge umlegbar. Bei einer vorhandenen Warmwasserversorgungsanlage rechnen auch die Kosten des Wasserverbrauchs zu den umlegbaren Betriebskosten.
(5) Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben umgelegt, d.h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch rechnungstragenden Maßstab. Werden Wärmezähler, Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und/oder Warmwasserkostenverteiler verwandt, so wird ein fester Anteil der Kosten nach dem Verbrauch aufgeteilt, nämlich 70 v. H..
(6) Bei der Umlegung nach Wohn- oder Nutzfläche sind die Räume des Eigentümers und des Hauswarts und nicht vermietete Wohnungen, nicht aber die gemeinschaftlich benutzten Räume, wie das Treppenhaus, zu berücksichtigen.
(7) Auf den Umlegungsbetrag für die Betriebskosten sind monatlich Vorauszahlungen zu leisten, deren Höhe der Vermieter jeweils angemessen festsetzt und über die jährlich abzurechnen ist.
(8) Die vorstehenden Vereinbarungen gelten sinngemäß bei Lieferung von Fernwärme/Fernwarmwasser.
(9) Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung oder / und eine separate Etagenheizung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter gemäß Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Wartung und Reinigung erfolgen jährlich.

§ 18. Elektrizität, Gas und Wasser
Soweit Leitungsnetze für Elektrizität, Gas und Wasser vorhanden sind, dürfen diese vom Mieter nur in dem Unfange in Anspruch genommen werden, dass keine Überlastung eintritt. Bei Benutzung von Elektro-Haushaltsgräten mit hohem Anschlusswert ist der Mieter befugt, auf seine Kosten die Steigleitung und/oder die Zählertafel nach vorheriger rechtzeitiger Information des Vermieters zu ändern. Wasser darf nur für den eigenen Bedarf aus den Wasserleitungen entnommen werden. Eine etwa vorhandene Badeeinrichtung darf nur zu Badezwecken genutzt werden, jedoch nicht zu kohlensäure-, eisen- oder schwefelhaltigen Bädern.
Bei Störungen oder Schäden an den Versorgungsleitungen hat der Mieter für sofortige Abschaltung zu sorgen und ist verpflichtet, den Vermieter oder seinen Beauftragten sofort zu benachrichtigen.
Unregelmäßigkeiten und Veränderungen der Energieversorgung, insbesondere eine Abänderung der Stromspannung, berechtigt den Mieter nicht zu Ersatzansprüchen gegen den Vermieter.
Wenn die Strom-, Gas- oder Wasserversorgung oder die Entwässerung durch einen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umstand unterbrochen wird, hat der Mieter keine Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter.
Der Vermieter ist berechtigt, bei starkem Frost nach Benachrichtigung des Mieters die Wasserleitung zumindest in der Zeit von 21 bis 7 Uhr abzustellen.

§ 19. Haftungsbeschränkung
Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 9 Ziffer 7 dieses Vertrages genannten Personen für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fährlässigkeit.
Die Haftung des Vermieters für Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen ist gleichfalls auf deren Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Die Haftungsbeschränkung gilt auch, wenn ein schadenverursachender Mangel des Mietobjektes oder dessen Ursprung bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war.


§ 20. Versicherungen
Der Mieter ist verpflichtet folgende Versicherungen abzuschließen und vor dem Einzug dem Vermieter nachzuweisen:
- Private Haftpflichtversicherungen
- Hausratversicherung für die o.g. Wohnung



§ 21. Sonstige Vereinbarungen
Das Ausführen der kompletten fachgerechten Renovierung durch die Mieter zu Mietvertragsbeginn wird den Mietern durch Erlass einer Nettokaltmiete in Höhe von 395,00 Euro abgegolten, und zwar bei der Miete für den Monat Januar 2007.
Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.
Die nachfolgend abgedruckte Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags.
Ist eine Eigentumswohnung Gegenstand des Mietverhältnisses und wurde die bei Vertragsabschluss bestehende Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Mietvertrag angefügt, geht diese der nachfolgend abgedruckten Hausordnung vor.

.................................................., den ................................
(Ort) (Datum)

.................................................. ..................................................
.................................................. ..................................................
(Vermieter) (Mieter)

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe den von Ihnen eingestellten Vertragsentwurf eingehend geprüft.

Offensichtliche Unwirksamkeitsgründe konnte ich nicht entdecken. Insbesondere haben Sie die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparatur- und Renovierungsverpflichtung des Mieters bereits ausreichend berücksichtigt.

Im Einzelfall ist der Mietvertragsentwurf jedoch wie folgt zu korrigieren:

Der BGH hat entschieden, daß der in einem Formularmietvertrag vereinbarte Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht wurden, für die der Vermieter infolge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich ist, nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam ist (vgl. BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001, VIII ARZ 1/01). Die von Ihnen formulierte "Haftungsbeschränkung" sollte daher herausgenommen werden.

Beachten Sie bitte außerdem hinsichtlich des Umfanges der vom Mieter zu tragenden Kosten für Kleinreparaturen, das diese für die einzelne Reparatur ca. 75 € nicht übersteigen dürfen und die Obergrenze für alle Kleinreparaturen eines Jahres höchstens bei ca. 150 € oder 8 % der Jahresmiete liegen darf.

Letztendlich sollte der Anspruch des Mieters auf Übergabe der Wohnung nicht davon abhängig gemacht werden, daß die erste Mietzinszahlung eingegangen ist, da diese erst zum Dritten Werktag fällig wird und das Mietverhältnis zum Ersten des Monats beginnt.

Soweit Sie weitere Hilfe benötigen, was ich hier auf die gewünschten Verbesserungsvorschläge nebst gängiger Rechtsprechnung beziehe, grenzen Sie bitte Ihre Ausgangsfrage mit der Nachfragefunktion entsprechend ein.

Ich bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichem Gruß

Wundke
Rechtsanwalt
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