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Übernahme einer nachbarschaftlichen Regelung die in Grundschuld eingetragen ist

| 18.11.2013 08:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich beabsichtige ein einseitig angebautes Wohnhaus zu kaufen. Es herrscht allgemein Einigkeit mit der Verkäuferin was das Objekt und die Bedingungen betrifft. Nun wurde uns jedoch ein besonderer Passus in der Grundschuld augenfällig: es gibt noch eine weitere Wohneinheit eben den anderen Anbau des Gebäudes.

Dieser Teil wurde von der Verkäuferin an den jetzigen Eigentümer vor gut einem Jahr verkauft. In der Grundschuld zu der Gebäudehälfte die wir kaufen wollen ist eine Regelung eingetragen, wonach ein rückseitiger Anbau der beide Parteien umspannt, abgerissen werden soll. Weiter sollen 2 Türen zugemauert und ein Fenster eingemauert werden. Als Frist wurde der Juni 2013 festgehalten.

Diese Arbeiten wurden jedoch nur Teilweise (der Teil des Nachbaranbaus wurde abgerissen) erfüllt. Alle weiteren aufgeführten Arbeiten stehen noch aus und die Frist ist verstrichen. Gibt es von unserer Seite als Käufer nun eine Verpflichtung in diese (versäumte) Bringschuld einzutreten? Oder ist diese Vereinbarung durch das Verstreichen der Frist bereits hinfällig geworden?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt beantworte.

Grundsätzlich ist es so, dass der Verkäufer verpflichtet ist, Ihnen das Grundstück frei von Sach-und Rechtsmangeln zu übergeben.
Hinsichtlich etwaiger Sach- und Rechtsmängel kommen die §§ 434, 435 BGB zur Anwendung. Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn das Grundstück nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Wurde hierüber keine Vereinbarung getroffen, liegt ein Sachmangel vor, wenn sich das Grundstück nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Zumeist wird die Haftung des Verkäufers aber im Kaufvertrag bei Gebrauchtimmobilien ausgeschlossen, so dass kein Anspruch herzuleiten ist. Allerdings kann sich der Verkäufer auf diesen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er z.B. den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte in Bezug auf das Grundstück Rechte herleiten können. Dies ist u.a. bei allen für Dritte im Grundbuch eingetragenen Rechten der Fall, also auch in Ihrem Fall, wobei es sich um eine sogenannte Grunddienstbarkeit handelt.

Aufgrund Ihrer Ausführungen gehe ich davon aus, dass ein Kaufvertrag noch nicht geschlossen wurde, sondern Sie im Vorfeld dessen Einsicht in das Grundbuch erhalten haben.

Vereinbaren Sie im Kaufvertrag mit dem Verkäufer eine Übernahme der im Grundbuch eingetragenen Belastungen, sind Sie auch verpflichtet diese zu erfüllen. Auch die gesetzliche Regelung sieht einen Übergang von Grunddienstbarkeiten von dem Verkäufer auf den Käufer vor. Wenn Sie dies nicht wollen, müssen Sie eine entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag mit dem Verkäufer treffen. Sie sollten dann regeln, dass der Verkäufer verpflichtet ist, die im Grundbuch eingetragene Belastung zu beseitigen. Zudem sollten Sie klären, ob der Verkäufer bei Abgabe der Verpflichtungserklärung gegenüber den Nachbarn mit diesen eine Vereinbarung getroffen hat, dass diese bei Erfüllung der Verpflichtung die erforderliche Löschungsbewilligung abgeben.
Übernimmt der Verkäufer eine Verpflichtung zur Beseitigung der Verpflichtung aus dem Grundbuch und kommt dieser nicht nach, haftet er dem Käufer wegen eines Rechtsmangels.
Sollten Sie mit dem Verkäufer keine entsprechende Vereinbarung treffen können, sollten Sie den Kaufpreis im Vorfeld entsprechend mindern.

Hinsichtlich der „Frist" ist es wichtig, den genauen Wortlaut der Eintragung zu prüfen. Grundsätzlich ist es möglich Grunddienstbarkeiten zeitlich zu befristen. Wurde die Beseitigung im Grundbuch als Erfüllungspflicht bis spätestens zum Juni 2013 vereinbart, ist die Verpflichtung noch nicht erloschen, sondern besteht weiter. Ist die Vereinbarung hingegen so ausgestaltet, dass die Verpflichtung zur Beseitigung entfällt, wenn sie nicht spätestens zum Juni 2013 erfüllt wurde, besteht keine Verpflichtung mehr. Sie sollten dann eine entsprechende Löschungsbewilligung einholen.

Ich hoffe Ihnen damit Ihre Fragen – soweit im Rahmen dieses Portals möglich- beantwortet zu haben. Sollten Sie eine weitergehende Rechtsberatung in dieser Sache wünschen, stehe ich Ihnen unter Anrechnung des hier gezahlten Betrages gern zur Verfügung.

Bei Rückfragen nutzen Sie gern die kostenlose Nachfragemöglichkeit.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwendigen Unterlagen – möglich.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2013 | 09:59

Hallo sehr geehrte Frau Haberland,

zunächst möchte ich mich bei Ihnen für Ihre kompetente und präzise Antwort bedanken.

Eine Nachfrage hierzu ist jedoch noch offen: wenn ich nun in diese Grunddienstbarkeit als Rechtsnachfolger antrete, wäre diese sofort zu Erfüllen? Da der Verkäufer die eingetragene Frist verstreichen ließ, möchte ich nun nicht, dass ich mit der Übernahme der Grunddienstbarkeit zur sofortigen Erfüllung herangezogen werden kann, sondern mindestens dieselbe Frist (10 Monate) zur Erfüllung vereinbart wissen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2013 | 10:52

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Da Sie wie zuvor ausgeführt direkt in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintreten, sofern Sie keine andere Vereinbarung treffen, sind Sie derzeit verpflichtet die Grunddienstbarkeit sofort zu erfüllen.
Wenn Sie die Frist verlängern wollen, müssen Sie dies mit den Nachbarn als Rechteinhaber klären und sollte dies grundsätzlich auch im Grundbuch eingetragen werden.

Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag und bedanke mich für die positive Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 18.11.2013 | 16:23

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Vielen Dank!
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FRAGESTELLER 18.11.2013 5/5,0
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