Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Übernahme einer bestehenden Grundschuld des Veräußeres, Vorteil/Nachteil

26.06.2017 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Nicolas Reiser, LL.M., MLE


Zusammenfassung: Übernahme einer Grundschuld

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir stehen kurz vor Abschlusskauf eines Hauses.
Der Veräußerer hat bei einem Gespräch erwähnt, falls gewünscht könnte die Grundschuld übernommen werden.
Die Finanzierung ist abgesichert.

Meine Fragen;
gibt es Vorteil/Nachteile der Übernahme ?
Kaufpreis: 250. 000 €
alte Grundschuld: 50.000 €
dann müsste "nur" 200.000 € an den Veräußerer überwiesen werden, oder ?
Gibt es auch Nachteile bzw. Finanzierungsbetrag ?
Ist es eher ratsam ?
Danke im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Grundschuld ist nur eine Sicherung und keine Schuldübernahme, die den Kaufpreis mindert. Die Schuld wird nicht abgetreten, daher hat die Übernahme auch keine Auswirkung auf Ihren Kaufvertrag über das Grundstück.

Da der Verkäufer üblicherweise ein unbelastetes Grundbuch schuldet, hat er die noch eingetragenen Grundschulden auf eigene Kosten löschen zu lassen. Wenn der Käufer seinerseits neue Grundschulden für seine Darlehensfinanzierung eintragen lassen muss, stellt sich die Frage, ob es sich nicht lohnt, stattdessen die eingetragenen Grundschulden des Verkäufers zu übernehmen, um Kosten zu sparen.

Kann man durch Übernahme von Grundschulden Kosten sparen?

Für die Neueintragung einer Grundschuld über z.B. 200.000 € entstehen für den Käufer Notar- und Gerichtkosten von ca. 1000 €. Die Kosten der Löschung der alten Grundschulden trägt üblicherweise der Verkäufer.

Finanziert der Käufer in maximal gleicher Höhe bei derselben Bank, kann die eingetragene Grundschuld übernommen werden. Dies sollte bereits im Kaufvertrag vereinbart werden. Der Käufer muss sich jedoch zusätzlich in notarieller Urkunde gegenüber der Bank der persönlichen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Bank muss außerdem beim Notar als Treuhänder eine Erklärung hinterlegen, dass die übernommene Grundschuld nach Kaufpreiszahlung nicht mehr für Schulden des Verkäufers haftet, sondern nur noch für die neue Finanzierung des Käufers.

Wenn der Käufer bei einer anderen Bank finanziert, wird es komplizierter und teurer. Die Grundschuld muss in beglaubigter Form an die neue Käuferbank abgetreten und dies ins Grundbuch eingetragen werden. Zusätzlich sind auch hier eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung des Käufers und eine Erklärung der Bank, dass die Grundschuld nur noch für die neue Finanzierung des Käufers haftet, erforderlich. Bei einer Briefgrundschuld entfällt die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch. Es reicht die Übergabe des Grundschuldbriefes.

Bei Beibehaltung der Bank können gegenüber der Löschung und Neubestellung durch die Übernahme der alten Grundschulden ca. 20% gespart werden. Bei Wechsel der Bank entstehen durch die Übernahme hingegen ca. 50% höhere Kosten gegenüber der Löschung und Neubestellung. Unberücksichtigt geblieben sind bei dem Vergleich eventuelle Gebühren für die treuhänderische Abwicklung bei Bank oder Notar.
Ob der Verkäufer statt der von ihm ersparten Löschungskosten einen Teil der Übernahmekosten trägt, ist Verhandlungssache.

Die Übernahme eingetragener Grundschulden kann Risiken beinhalten:

Bei Beibehaltung der Bank durch den Käufer muss der Notar durch Einholung entsprechender Erklärungen der Bank dafür sorgen, dass die Grundschulden nach Zahlung des Kaufpreises nicht mehr für die Altschulden des Verkäufers haften. Hierbei können Fehler auftreten!
Bei Wechsel der Bank muss zunächst geklärt werden, ob die beteiligten Banken überhaupt bereit sind, bei Abtretung und Übernahme mitzuwirken, zumal sich die Texte der Grundschuldurkunden von Institut zu Institut oft erheblich unterscheiden. Dies kann zu Verzögerungen führen. Auch hier muss durch Erklärungen der Bank sichergestellt werden, dass die abgetretene Grundschuld nicht mehr für Verbindlichkeiten des Verkäufers haftet.
Im Kaufvertrag muss unbedingt vereinbart werden, dass die hinsichtlich der übernommenen Grundschuld bereits beim Verkäufer entstandenen sog. Rückgewähransprüche vom Verkäufer an den Käufer abgetreten werden. Diese Abtretung setzt allerdings voraus, dass diese Ansprüche nicht bereits an einen Dritten abgetreten sind, z.B. den Gläubiger einer nachrangigen, nicht übernommenen Grundschuld, was anhand der dem Notar zur Verfügung stehenden Unterlagen nicht sicher geprüft werden kann.
Die von Banken berechneten Treuhandgebühren, die der Notar nicht kennt, können erheblich sein.

Fazit

Die Übernahme von Grundschulden des Verkäufers lohnt sich – wenn überhaupt – nur bei Beibehaltung derselben Bank als Darlehensgeber des Käufers. Bei Wechsel der Bank entstehen durch die Übernahme sogar Mehrkosten. Der sicherste und meistens auch schnellere Weg ist die Löschung der alten Grundschulden und die Eintragung neuer Grundschulden.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Nicholas Reiser LL.M, MLE

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68576 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Super Portal und einfache Abwicklung. Herr RA Burgmer hat mir meine Fragen sehr gut und verständlich beantworten können, auch die Rückfragemöglichkeit eine super Sache. Mein Fazit: Die Antwort zeichnet Kompetenz und Erfahrung ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Meine Fragen wurden vollständig und sehr schnell beantwortet. Mögliche Konsequenzen wurden auch erklärt und Problemlösungen vorgeschlagen. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Absolut top, sehr schnell, sehr kompetent, absolut empfehlenswert - besser hätte es nicht laufen können, vielen Dank ! ...
FRAGESTELLER