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Übernahme des Grundstückes ohne Abgrenzungen

| 14.01.2014 11:51 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Es geht um die Auslegung eines notariell geschlossenen Kaufvertrags. Ohne Durchsicht des Vertragswerks und Auslobung einer Vergütung, die dem bearbeitenden Anwalt eine entsprechend genaue Befassung wirtschaftlich erlaubt, ist das in diesem Forum schwierg.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in 2013 ein Grundstück von unserer Gemeinde gekauft. Das Grundstück war Ackerland und wird zurzeit im Auftrag der Gemeinde erschlossen. Der Kaufvertrag wurde mit drei Zahlungstermin (2/5+2/5+1/5 vom Kaufpreis) versehen. Wir haben bereits in 2013 erste zwei Zahlungen (2/5+2/5) an die Gemeinde geleistet. Die letzte Zahlung soll, laut Vertrag bis 31.03.2014 stattfinden. Danach wird das Grundbuch vom Notar auf uns umgeschrieben. Somit findet den sogenannten Grenzübergang an uns statt wonach wir als neue Besitzer vollumfänglich für das Grundstück verantwortlich sind.

Da aber Gemeinde mit Erschließungsarbeiten drei Monate verspätet ist, wird das Abstecken vom Grundstück auf einen unbekannten Termin verschoben. Fakt ist, daß wir bis dahin keine Nachbar-Grenzen erkennen können und somit nicht genau wissen wo unser Grundstück anfängt wo es aufhört. Wir gehen davon aus, daß wir uns bis Mai/Juni 2014 gedulden müssen.

Auf unsere Anfrage hat Gemeinde uns mitgeteilt, daß die letzte Zahlung vertragsgemäß bis 31.03.2014 erfolgen muß und wir das Grundstück so übernehmen müssen wie im April vorzufinden ist, auch, wenn die eindeutige Grenzen nicht zu erkennen sind.

Gemeinde hat in 2013 in einer aufwändigen Werbe- und Verkaufsaktion, die voraussichtliche Baubeginn für die zukünftigen Bauherren, auf Juni/Juli 2014 gesetzt gehabt. Daraus wird aber leider nichts und wir, aufgrund der verursachten Verspätungen, mit Okt. 2104 rechnen müssen.

Frage:
1) Müssen wir die letzte Zahlung, trotz dieser Unklarheiten, zum vereinbarten Termin (gemäß Vertrag) leisten? Im Vertrag wurden keine Hinweise oder Termine für Übergabe des Grundstücks oder Baubeginn erwähnt.
2) Müssen wir uns auf die voll umfänglichem Gefahrenübergang ab April 2014 einlassen, obwohl keine Abgrenzungen der Grundstücke vorhanden sind? Wie ist, im Streitfall mit Nachbaren?
3) Haben wir das Recht ein Übergabe-Protokoll von der Gemeinde verlangen?
4) Aufgrund der Verspätungen, die Gemeinde verursacht hat, haben wir höhere Zinskosten als geplant, können wir diese Gemeinde anzeigen? Im Vertrag wurde keine Termine für Übergabe des Grundstücks oder Baubeginn erwähnt. Die Gemeinde hat aber in Verkaufsaktion mit Juni/Juli 2014 geworben.

Auf Ihre Rückantwort werden wir uns sehr freuen.

Beste Grüße
Delta007

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt, wobei ich zu beachten bitte, dass Sie den Mindesteinsatz gewählt haben, der eine Beantwortung Ihres Anliegens in fünf bis zehn Minuten beinhaltet.

1) Müssen wir die letzte Zahlung, trotz dieser Unklarheiten, zum vereinbarten Termin (gemäß Vertrag) leisten? Im Vertrag wurden keine Hinweise oder Termine für Übergabe des Grundstücks oder Baubeginn erwähnt.

Diese Frage wird man ohne Durchsicht des Notarvertrags kaum verbindlich beantworten können. Wenn die Übergabe des Grundstückes keine Voraussetzung für die Zahlung ist, werden Sie diese wohl leisten müssen. Zudem verstehe ich Sie so, dass die Übergabe des Grundstückes an sich bereits erfolgen soll, aber ohne eine verbindliche Grenzziehung.

2) Müssen wir uns auf die voll umfänglichem Gefahrenübergang ab April 2014 einlassen, obwohl keine Abgrenzungen der Grundstücke vorhanden sind? Wie ist, im Streitfall mit Nachbaren?

Mit dem Gefahrübergang wird meist gemeint, dass Sie danach wegen einer Beschädigung des Grundstückes keine Ersatzansprüche mehr gegen die Stadt geltend machen können. Die unklare Grenzziehung ist hier kein Problem, da ja bei einem auftretenden Schaden nach der endgültigen Vermessung klar sein wird, wer der Geschädigte ist.

Was Sie wohl eher meinen, ist die Verkehrssicherungspflicht, also Ihre Pflicht, das Grundstück so zu sichern, dass Dritte auf diesem nicht zu Schaden kommen. Diese trifft Sie zwar auch, allerdings ist Ihr Grundstück soweit ich Sie verstehe aktuell noch Bauland, so dass Sie nicht damit rechnen müssen, dass es von Dritten betreten wird. Eventuell sollten Sie ein Schild aufstellen "Betreten der Baustelle verboten", das sollte dann genügen.

Da Baubeginn nach Ihrer Mitteilung erst im Sommer 2014 ist, sehe ich auch nicht die Gefahr, dass es zu einem Grenzstreit kommt. Wenn noch nicht einmal das Haus steht, wird wohl erst Recht kein Zaun o.ä. gezogen werden.

3) Haben wir das Recht ein Übergabe-Protokoll von der Gemeinde verlangen?

Nein, Sie können aber den Zustand des Grundstückes bei Übergabe durch einen Zeugen feststellen lassen. Dies kann auch ein Bausachverständiger sein.

4) Aufgrund der Verspätungen, die Gemeinde verursacht hat, haben wir höhere Zinskosten als geplant, können wir diese Gemeinde anzeigen? Im Vertrag wurde keine Termine für Übergabe des Grundstücks oder Baubeginn erwähnt. Die Gemeinde hat aber in Verkaufsaktion mit Juni/Juli 2014 geworben.

Sie können dies grundsätzlich versuchen. Da aber nach Ihrer Mitteilung im Vertrag kein verbindlicher Übergabetermin genannt ist und man bei Verträgen immer zu vermuten ist, dass diese die vereinbarten Regelungen vollständig wiedergeben, dürften Ihre Aussichten eher schlecht sein. Zudem teilen Sie mit, dass in der Verkaufsaktion mit Juni/Juli 2014 geworben wurde. In diesem Fall wäre eine Vermessung Mai / Juni 2014 noch innerhalb des in der vermutlich unverbindlichen Werbeaktion zugesagten Zeitplans.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2014 | 15:33

...Zudem teilen Sie mit, dass in der Verkaufsaktion mit Juni/Juli 2014 geworben wurde. In diesem Fall wäre eine Vermessung Mai / Juni 2014 noch innerhalb des in der vermutlich unverbindlichen Werbeaktion zugesagten Zeitplans.

Diese Wiedergabe ist nicht zutreffend. Gemeint war, daß Gemeinde mit Baubeginn für die Inverstoren Juni/Juli 2014 geworben hat. Das war auch ein wichtiges Kriterium für meine Kaufentscheidung und Bauplanung, weil ich dacht, daß ich im Sommer 2014 mit dem Bau beginnen kann. Aufgrund der verursachten Verspätungen kann ich aber erst ab Okt. 2014 mit meiner Baufirma auf die Baustelle gehen um mit dem Hausbau beginnen zu können. Ich habe längere Bereitstellungzinsen zu zahlen und eventuell meine Baufirma verlangt auch Geld für nichts Tun und rumstehen bis Gemeinde fertig wird.

Ich bitte Sie um Ihre Antwort. Vielen Dank!

Viele Grüße

Delta007

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2014 | 15:49

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Es verbleibt dabei, dass dem Kaufvertrag die Vermutung der Vollständigkeit innewohnt, so dass man im Zweifel - genau kann man dies erst bei genauer Durchsicht des Vertrags beurteilen - davon ausgehen muss, dass kein verbindlicher Übergabetermin vereinbart wurde, so dass es schwierig werden wird, den Zinsschaden geltend zu machen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 16.01.2014 | 16:02

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

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Stellungnahme vom Anwalt:
Der Mandant ist der Auffassung, ich hätte ihm nur wenig weitergeholfen. Ich stimme ihm zu, denn hierfür wäre erforderlich gewesen, dass er den Kaufvertrag vorlegt. Solange ich diesen kenne, kann ich nur mutmaßen und keine verbindliche Antwort geben. Zudem sollte eine Vergütung ausgelobt werden, die eine genaue Befassung mit diesem erlaubt, somit im deutlich dreistelligen Bereich liegt. Bitte bedenken Sie, dass Sie für den Mindesteinsatz nur einen Arbeitsaufwand von fünf bis zehn Minuten erwarten können, den ich hier bereits deutlich überschritten habe.
FRAGESTELLER 16.01.2014 3,4/5,0
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