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Übernahme der Nebenkosten vor der Zwangsversteigerung

09.06.2009 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Hallo,

ich habe im Juni 2007 eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erstanden.
Die Nebenkostenabrechnung für 2007 wurde von der Hausverwaltung auch in einen Zeitraum vor und nach der Zwangsversteigerung aufgelistet. Ab dem Zeitpunkt des Zuschlages habe ich auch sämtliches Hausgeld bis Ende des Jahres bezahlt.
Die vorherige Eigentümerin hat jedoch für den Zeitpunkt Januar bis zu meinem Zuschlag im Juni kein Hausgeld mehr an die Hausverwaltung überwiesen. Demnach ist dort ein recht großer Betrag offen. Dieser wurde uns in der Abrechnung für 2007 auch präsentiert.
In der Eigentümerversammlung habe ich die besagte Abrechnung für den Zeitraum vor der Versteigerung auch abgelehnt, zumal in der Anschrift auch die vorherige Eigentümerin angesprochen war, da ich mit den Zahlungen vor der Zwangsversteigerung meiner Meinung nichts zu tun habe. Mir wurde auch nach Erhalt des Zuschlags bei Gericht mitgeteilt das auf dem Objekt weder Altlasten noch Schulden vorhanden sind und demnach keine Zahlungen offen wären.

Jetzt bekomme ich aber Anfang der Woche ein Schreiben von einem Anwalt mit Androhung eines Mahnverfahrens, im Namen der Hausverwaltung, wenn ich den ausstehenden Betrag nicht innerhalb einer Woche ! bezahle. Ich wäre zur Zahlung der offenen Gelder verpflichtet auch wenn ich erst später den Zuschlag erhalten hätte.
Ist das so? Muss ich die offenen Forderungen begleichen?
Und vor allem warum wird direkt mit einem Mahnverfahren gedroht? Es gab im Vorfeld dazu keinen Briefverkehr.


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
1.

Nach einer Entscheidung des BGH v. 21.4. 1988 für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilsmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet ein Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern

-

nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet werden (§ 28 Abs. 5WEG), erst nach dem Eigentumserwerb (Zuschlag) gefasst worden ist.

Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer werden als konkrete Verbindlichkeit entweder kraft des von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplans als Vorschüsse oder kraft der von den Wohnungseigentümern gebilligten Jahresabrechnung geschuldet.
Grundlage für die Beitragspflicht ist dabei nur die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.



Jedenfalls hat ein Erwerber ab dem Zeitpunkt Hausgeldvorschüsse zu leisten, ab dem er Eigentümer ist. Die Pflicht zur monatlichen Hausgeldvorauszahlung ergibt sich aus der vor Eintritt des Erwerbers in die Gemeinschaft beschlossene Wirtschaftsplan gem. § 10 Abs.3 WEG.

2. Bei einem Erwerb im Wege einer Zwangsversteigerung gelten zudem weitere Einschränkungen. Nach einer Entscheidung des BGH Beschluß vom 27. 06. 1985 - VII ZB 16/84 (KG) haftet der Ersteher von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung nicht für die vor dem Zuschlag angefallenen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies gilt auch dann, wenn die Abrechnung eines vor dem Zuschlag abgelaufenen Wirtschaftsjahres erst nach dem Zuschlag erstellt und bekannt gemacht wird.
Soweit eine Teilungserklärung ggfs. eine Regelung enthält, dass ein Erwerber auch für rückständiges Hausgeld haftet, gilt dies nach dem BGH, Beschluß vom 13-10-1983 - VIII ZB 4/83 (Düsseldorf) jedenfalls nicht für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung.
3. Weiterhin ist zulasten der Hausverwaltung anzuführen, dass eine entsprechende Forderung weder im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet wurde, noch das Ihnen eine entsprechende Zahlungsaufforderungen zugegangen ist. Insoweit wäre hier der Vorwurf gestattet, dass die entsprechende Rechtsgrundlage nicht ausreichend geprüft wurde.
Aus den vorgenannten Gründen sollten Sie die Zahlung des rückständigen Hausgeldes für die Zeit vor dem Zuschlag zurückweisen. Soweit trotzdem ein Mahnverfahren durch die Prozessbevollmächtigten der Hausverwaltung eingeleitet wird, empfiehlt es sich eine Rechtsanwalt hinzuzuziehen, wozu ich gerne zur Verfügung stehe.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche Einschätzung gegeben zu haben.

Mit besten Grüßen

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