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Übernahme Vermietungsobjekt – Übertragung EFH


06.05.2005 07:17 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Übernahme Vermietungsobjekt – Übertragung EFH

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit 1994 verheiratet, habe keinen Ehevertrag und bewohne gemeinsam mit meiner Frau und unseren Kindern ein Einfamilienhaus. Dieses wurde über Kredite finanziert, bei denen wir beide Kreditnehmer sind. Im Grundbuch bin ich alleiniger Eigentümer.

Ich möchte jetzt eine gewerbliche Immobilie meiner Eltern übernehmen. Diese ist zwar voll vermietet (3*gewerblich, 1*Wohnung) stellt aber zukünftig sicher ein gewisses finanzielles Risiko (Mietausfälle, Miethöhe) dar. Auf diese Immobilie laufen diverse Kredite, welche natürlich im Grundbuch eingetragen sind. Diese sind demnächst nicht ablösbar. Die Mieteinnahmen decken die Kosten für Zinsen und Tilgung nur größtenteils, eine zusätzliche monatliche Zahlung ist erforderlich. Diese soll auch aus Einsparungen bei der Steuer finanziert werden.

Hier nun meine Fragen:

1.Auf welche Weise kann ich optimal das Gewerbeobjekt übernehmen?
2.Wenn ich es geschenkt bekomme, trete ich automatisch in die Mietverträge und Kreditverträge ein ?
3.Welche Unterschiede ergeben sich, wenn ich in die Kreditverträge eintrete bzw. dies nicht tuen würde?
4. Wie kann ich meine Steuerschuld (bin Angestellter) optimieren?
5.Ist es möglich – im Fall einer zukünftigen Insolvenz des Gewerbeobjekts – mein Einfamilienhaus vor den Gläubigern zu schützen?
6.Wenn ich mein Einfamilienhaus auf meine Frau übertrage (schenke?), welchen Schutz genieße ich bei einer eventuellen Scheidung?


Im Voraus vielen Dank

Tschüß
Guten Morgen,

für eine Übernahme des Objektes haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können das Objekt gegen Übernahme der darauf ruhenden Verbindlichkeiten kaufen oder die Verbindlichkeiten ablösen. Sie werden nicht automatisch Vertragspartei der Kreditverträge, diese laufen vielmehr grundsätzlich mit der Partei, die diese Verträge abgeschlossen hat, also wohl Ihren Eltern, weiter. Eine Übernahme der Verträge ist nur mit Zustimmung der jeweiligen Bank möglich. Wenn Sie in die Verträge nicht einsteigen, bleiben Ihre Eltern Vertragspartei. Sie hätten dann nur die dingliche Belastung, also die Haftung mit Ihrem neuen Grundstück.

Ob es günstiger ist, die Verträge zu übernehmen oder abzulösen, läßt sich nicht allgemein sagen. Dies hängt im wesentlichen davon ab, zu welchem Zinssatz die Darlehen laufen und wie hoch im Falle einer vorzeitigen Ablösung die Vofälligkeitsentschädigung wäre.

Anders ist es mit den Mietverträgen. Diese gehen automatisch mit Eigentumsübergang auf Sie über.

Welche Lösung steuerlich optimal läßt sich leider nicht allgemein sagen, da dieses von vielen Faktoren abhängt, insbesondere von Ihrer derzeitigen und zu erwartenden Steuerlast. Sie sollten hier mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt vor Ort die verschiedenen Lösungsmöglichkeiten in Hinblick auf die steuerlichen Auswirkungen durchsprechen.

Im Falle von wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die schlimmstenfalls zu einer Insolvenz führen könnten, haben Sie derzeit keine Möglichkeit, Ihr Einfamilienhaus vor dem Zugriff der Gläubiger zu schützen. Eine Insolvenz würde dazu führen, daß Ihr gesamtes Vermögen, also auch das Privatvermögen verwertet werden würde. Ein Schutz könnte allenfalls die Übertragung auf Ihre Ehefrau darstellen, wobei ich darauf hinweisen möchte, daß eine unentgeltliche Übertragung vier Jahre lang im Insolvenzfall angefochten werden könnte.

Das zweite Problem einer Übertragung auf Ihre Ehefrau sprechen Sie selbst an, nämlich was im Falle einer Scheidung passiert. Das Haus wäre dann im Eigentum Ihrer Frau. Hier können Sie aber dadurch absichern, daß Sie eine Rückübereignung für den Fall vereinbaren, daß die Ehe scheitert. Dies können Sie dann auch grundbuchlich durch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung absichern. Damit wäre gesichert, daß Sie Ihr Grundstück im Falle der Scheidung ohne weitere Belastungen in dem Stande zurückbekommen, zu dem es auch übertragen worden ist.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de
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