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Übernahme Vermietungsobjekt – Übertragung EFH


05.05.2005 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Übernahme Vermietungsobjekt – Übertragung EFH


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit 1994 verheiratet, habe keinen Ehevertrag und bewohne gemeinsam mit meiner Frau und unseren Kindern ein Einfamilienhaus. Dieses wurde über Kredite finanziert, bei denen wir beide Kreditnehmer sind. Im Grundbuch bin ich alleiniger Eigentümer.

Ich möchte jetzt eine gewerbliche Immobilie meiner Eltern übernehmen. Diese ist zwar voll vermietet (3*gewerblich, 1*Wohnung) stellt aber zukünftig sicher ein gewisses finanzielles Risiko (Mietausfälle, Miethöhe) dar. Auf diese Immobilie laufen diverse Kredite, welche natürlich im Grundbuch eingetragen sind. Diese sind demnächst nicht ablösbar.

Hier nun meine Fragen:

1.Auf welche Weise kann ich optimal das Gewerbeobjekt übernehmen?

2.Wenn ich es geschenkt bekomme, trete ich automatisch in die Mietverträge und Kreditverträge ein ?

3.Ist es möglich – im Fall einer zukünftigen Insolvenz des Gewerbeobjekts – mein Einfamilienhaus vor den Gläubigern zu schützen?

4.Wenn ich mein Einfamilienhaus auf meine Frau übertrage (schenke?), welchen Schutz genieße ich bei einer eventuellen Scheidung?

Im Voraus vielen Dank

Tschüß
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1)
Ob sie das Objekt käuflich erwerben oder es sich schenken lassen, spielt zivilrechtlich eigentlich keine Rolle. Steuerrechtlich können sich jedoch Unterschiede ergeben, welche hier jedoch nicht näher erläutert werden können.
Optimal wäre als Familienangehöriger sicherlich eine Schenkung.

2)
Im Falle einer Schenkung und auch im Falle eine Kaufs, treten Sie mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietverträge ein.
Ein Eintritt in die Kreditverträge erfolgt jedoch nicht. Da die Sicherheiten (Grundschuld) jedoch am Objekt "hängen", stellen Sie nach dem Erwerb die Sicherheit für sämtliche Darlehen der Eltern, das Haus betreffend.

3)
Da Sie nicht in die Darlehensverträge der Eltern eintreten, kann im Falle einer Überschuldung des Hauses, allenfalls dieses entweder von der finanzierenden Bank oder anderen das Haus betreffenden Gläubigern der Eltern gepfändet werden.
Ihr eigenes EFH wäre davon nicht betroffen.

4)
Eine Übertragung des Hauses auf die Ehefrau wäre daher eigentlich entbehrlich.
Mit einer solchen Übereignung, verlieren Sie dauerhaft Ihr Eigentum. Eine evt. Scheidung ändert daran nichts. Ich empfehle diesen Weg nicht.

Am besten wäre es, wenn Sie sich das Haus von den Eltern übertragen lassen und im Gegenzug im Innenverhältnis zu diesen vereinbaren, die monatlichen Darlehensraten an die Eltern zu zahlen.
So haben Sie keine vertragliche Verpflichtung gegenüber der Bank der Eltern und im Falle von evt. Zahlungsschwierigkeiten, könnte allenfalls das neu erworbene Haus gefährdet sein.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
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