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Übernahme Sanierungsarbeiten durch Hausverkäufer

| 07.09.2011 09:39 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden


Mein Mann und ich möchten in den nächsten Tagen ein Haus kaufen, das starke Feuchtigkeitsschäden im Keller aufweist. Die Beseitigung wird ca. 10 T Euro kosten. Dem Verkäufer ist dies alles bekannt.

HINTERGRUND (zur Ihrer Information): Ich bin freiberufliche Dozentin und kann mein häusliches (kein Betriebsbesitz!) Arbeitszimmer bis zu €1.250 p.a. absetzen.

Wir möchten nach dem Hauskauf in den ersten drei Jahren allgemeine Renovierungsmaßnahmen (kein Standardsprung) bis 15% des Kaufpreises durchführen und diese anteilig für das Arbeitszimmer als Erhaltungsaufwand sofort- bzw. innerhalb 2-5 Jahren abschreiben.

Die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens soll möglichst nicht zu den 15% dazu gerechnet werden, sondern zusammen mit dem Kaufpreis unter die normale progressive 2% Abschreibung fallen. Um dies zu erreichen, haben wir mit dem Verkäufer ausgemacht, dass er die Kosten der Beseitigung übernimmt?

Das Problem ist, dass die Arbeiten nicht mehr vor Kaufvertrag erledigt werden können, da die Auftragsbücher der Sanierungsfirmen sehr voll sind. Die Trockenlegung ist jedoch bis Jahresende möglich.

Im folgenden nun zu meiner FRAGE: Würden dem Verkäufer/Vermieter irgendwelche steuerlichen Nachteile entstehen, wenn wir im Kaufvertrag fixieren, dass er die Sanierung noch übernimmt?

Der Verkäufer ist Rentner, er erwarb das Haus vor 3 Jahren aus seinem Privatvermögen und vermietet es seither an uns. Er möchte die Kosten der Trockenlegung natürlich als Werbungskosten geltend machen. Der Verkäufer/Vermieter wird uns das Haus zum gleichen Preis verkaufen, den er vor drei Jahren selbst für den Erwerb bezahlt hat. Wir würden den Preis im Kaufvertrag kommentarlos um die 10 T für die Sanierung erhöhen..

Voraussichtlich wird das Haus bereits Anfang November im Grundbuch auf unseren Namen eingetragen sein. Wäre das ein Problem bzw. sollten wir diese Eintragung bis nach der Sanierung hinauszögern?

Wäre dann folgender Wortlaut im Kaufvertrag aus steuertechnischer Sicht i.O.:
„ Das Haus weist an zwei Kellerwänden starke Feuchtigkeitsschäden auf. Der Verkäufer ist dies bekannt und er verpflichtet sich, diese noch vor Jahresende 2011 auf seine Kosten zu beheben."

Vielen Dank.

07.09.2011 | 10:16

Antwort

von


(411)
Stiller Winkel 3
18225 Kühlungsborn
Tel: 038293/432783
Tel: 0177/7240222
Web: http://www.rechtsbuero24.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich ist die von Ihnen beschriebene Verfahrensweise auf steuertechnischer Sicht möglich.

Dem Verkäufer können Nachteile jedoch dann entstehen, wenn er innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach Erwerb des Hauses das Haus entsprechend mit einem höheren Verkaufspreis wieder veräußert. Dies könnten hier die angesprochenen 10.000,00 € sein, die er mehr erhält, als er beim Kauf des Hauses bezahlt hat. Auf diesen Betrag würde eine Veräußerungssteuer fällig. Da Sie schreiben, dass der Verkäufer das Haus vor drei Jahren erworben hat, würde hier gegebenenfalls eine solche Steuer auf den Veräußerungsgewinn fällig. Allerdings könnte man diese Steuer könnte man auch mit der Sanierung nicht senken, da es hier auf den jeweiligen Kaufpreis ankommt. Alleine Abzüge könnten hier im Rahmen der Vertragsabwicklung entstehen, so dass man zum Beispiel die Notarkosten und andere Kosten des Vertrags auf den Verkäufer abwälzt und dieser somit den Kaufpreis, ginge tatsächlich erzielt, absenken kann.

Möglicherweise könnte man die Sanierungskosten auch als Kosten des Verkaufs angeben unter der Bedingung, dass Sie ansonsten das Haus nicht erworben hätten. Dies müsste man auf alle Fälle in den Notarvertrag mit einbeziehen. Diese Konstruktion steht jedoch auf wackeligen Beinen. Dann könnte er die 10.000,0 € sofort vom Verkaufspreis abziehen und es wird keine Veräußerungssteuer fällig. Andernfalls würde er sich hier lediglich die Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen können und diese sodann von den Mieteinnahmen absetzen. Dabei ist auch hier fraglich, wie weiter unten ausgeführt, ob diese tatsächlich zu den Erhaltungsaufwendungen oder zu weiteren Herstellungskosten zu zählen sind. Bei den Herstellungskosten wäre eine Absetzbarkeit über die Werbungskosten nicht gegeben.

Somit besteht ohne weiteres ein gewisses Risiko für den Verkäufer.

Für sie würde ein Risiko nicht bestehen, da Sie alleine Gläubiger der entsprechenden Sanierungspflicht des Verkäufers sind. Siw haben sodann auch aus steuerlichen Gesichtspunkten nichts weiter mit der Sanierung zu tun, sondern bezahlen diese lediglich mit der hier höheren Kaufpreissumme. Die Sanierung wurde sodann auch nicht unter die Abschreibung fallen, da sie diese ja auch nicht vorgenommen haben.

Bezüglich der Renovierungsmaßnahmen sei darauf hingewiesen, dass es hier oftmals mit dem Finanzamt Probleme gibt, wenn es um die Abgrenzung zwischen Herstellungskostenunterhaltungskosten geht. In den ersten drei Jahren nimmt das Finanzamt oftmals pauschal an, dass es sich hier um Herstellungskosten handelt. Daher wäre im Vorhinein genau abzuwägen und zu konkretisieren, dass es sich auch lediglich um Renovierungen, und keine grundlegende Sanierung anhält, um die Bezugsfertigkeit des Arbeitszimmers herzustellen.

Die Bedingung für die Veräußerung und Wirksamkeit des Kaufvertrages, dass der Verkäufer eine entsprechende Sanierung vornimmt, ist ohne weiteres, auch so, wie sie sie formuliert haben, möglich. Zu Gunsten des Verkäufers könnte man hier gegebenenfalls einfügen, dass ihm hierdurch eine Kaufpreisminderung entsteht, wobei diese sodann auch die Folge der oben genannten Sanierung wäre und gegebenenfalls aus der Natur der Sache bereits entsteht. Wie diese zu berücksichtigen ist, habe ich bereits oben ausgeführt.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder Informationen benötigen, stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben.


Rechtsanwalt Christian Joachim

Bewertung des Fragestellers 10.09.2011 | 11:57

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Antwort sehr zufriedenstellend. Es wurde große Umschweife auf die Kernfrage eingegangen. Manche Formulierungen waren offensichtlich sehr schnell geschrieben, ohne nochmalige Durchsicht und Korrektur, sodass wir teilweise raten oder diskutieren mussten, was denn gemeint sei.

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