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Übernahme Pachtgarage 2019- wird damit Eigentum an den Baulichkeiten erworben?

13.03.2019 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Der Pächter einer Garage auf privatem Grund möchte mir seine Garage überlassen. Er selbst hat diese Garage erst vor ca. 3 Jahren vom vorherigen Pächter gekauft.
Der Grundstückseigentümer ist bereit, mit mir einen Pachtvertrag abzuschließen. Und der aktuelle Pächter möchte mir seine Garage "verkaufen" für fast Null bzw. schenken.
Ich möchte die Garage zwar gerne pachten, jedoch nicht Eigentümer der Baulichkeiten werden, da zu befürchten ist, dass das Garagenhofgrundstück als Bauland in Kürze vom Eigentümer hergerichtet und verkauft wird.
Ich befürchte, in diesem Falle als Eigentümer der Baulichkeiten mit den hälftigen Rückbaukosten belastet werden zu können.
Ich habe die Information, dass nach dem Januar 1995 man auf fremden Boden eigentlich kein Eigentum an Gebäuden erwerben kann, da nach Kündigung des Pachtvertrages die Baulichkeiten an den Grundstückseigentümer fallen. Gilt das auch für neu abgeschlossene Pachtverträge?
Für mich stellt sich die Frage, ob ich mit Abschluss eines Pachtvertrages mit dem Grundstückseigentümer (automatisch?) der Eigentümer der Baulichkeiten werde?
Auf was muß ich beim Abschluss des Pachtvertrages achten, damit ich nicht für Rückbaukosten in die Pflicht genommen werden kann?
Natürlich gibt es auch die Möglichkeit eines Mietvertrages, womit diese ganze Problematik nicht bestünde, dies möchte ich aber aus Kostengründen vermeiden.

13.03.2019 | 22:32

Antwort

von


(479)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Für mich stellt sich die Frage, ob ich mit Abschluss eines Pachtvertrages mit dem Grundstückseigentümer (automatisch?) der Eigentümer der Baulichkeiten werde?

Nein; Sie werden nicht automatisch Eigentümer an dem Gebäude. Es handelt sich zwar um einen sog. Scheinbestandteil des Grundstückes aber eben nur einen "Scheinbestandteil". Das Eigentum am Gebäude ist mit dem Grundstück verbunden.

Insoweit galt zuvor eine andere Rechtslage in der DDR doe über das sog. Schuldrechtsmodernisierungs- und -anpassungsgesetz für die neuen Bundesländer reguliert wird, da zuvor Eigentum am Gebäude und Grundstück regelmäßig auseinanderfiel und dort tatsächlich Eigentum ohne das Grundstück erworben werden konnte. Dies ist nunmehr mit Ablauf der Gesetzesfrist und im Falle der Neuverpachtung nicht mehr der Fall, sodass mit Ende des Pachtvertrages das Gebäude automatisch dem Grundstückseigentümer zufällt.

Im Gegenzug kann Ihnen dann ein Entschädigungsanspruch zustehen oder Sie können sich einem Rückbauanspruch gegenüber gestellt sehen.

Sollten Sie sich daher für den Kauf des Gebäudes oder Schenkung entscheiden (was für sich genommen bedenklich wäre), sollten Sie zunächst zuvor klären ob Sie das Grundstück pachten können, daher sollte dies bereits vorab geklärt sein, denn ein Kauf nützt Ihnen nichts, wenn Sie keinen Pachtvertrag haben, denn dann haben Sie auch nichts vom dem Kauf, da das Eigentum dem Grundstück zufällt mit Ende des Pachtvertrages ohne das Sie das Grundstück nutzen können. Fraglich ist auch ob ein Kauf überhaupt möglich ist, dazu am Schluss.

Sofern Sie daher kaufen sollten Sie sich im Klarem sein, dass ein Rückbauanspruch bestehen könnte. Dies können Sie aber auch frei vertraglich anders vereinbaren. Der Inhalt des Pachtvertrages ist insoweit frei verhandelbar. Sofern Sie daher eine Rückbauverpflichtung ausschließen, gehen Sie kein Risiko ein. Dies sollten Sie dann aber bereits vor dem Kauf klären.

Darüber hinaus können Sie auch eine Entschädigungspflicht vereinbaren etc..

Ob sich der Verpächter mit derartigen Klauseln einverstanden erklärt, kann ich selbstverständlich nicht einschätzen. Eine andere Option wäre es, dass Ihnen vertraglich die Benennung eines Nachpächters eingeräumt wird, der das Pachtverhältnis forführt. In diesem Fall könnten Sie das Wochenendhaus weiterverkaufen und würden nicht Gefahr laufen, dass sich der Verpächter weigert, den Erwerber als Neupächter zu akzeptieren.

Jedoch wäre auch noch zu klären, da sich das Grundstück offensichtlich in den neuen Bundesländern befindet, ob der Vor-Pächter das Grundstück und das Gebäude vor 1990 rechtmäßig errichtet und seither auch Nutzer des Grundstückes war. Wäre dies nicht der Fall dann, sprich wurde das Gebäude später errichtet oder der Pachtvertrag zwischenzeitlich erneuert oder fand eine Zwischenpacht statt, dann gilt nicht mehr das SchuldRModG, sondern bereits BGB-Recht wonach Eigentum am Gebäude dem Grundstückseigentümer zukommt und Sie dann auch das Grundstück mit dem Gebäude pachten können und dann vom Kauf der Immobilie abzuraten wäre, da mit der Neuverpachtung BGB-Recht gilt und nicht mehr das SchuldRModG.

Da hier offensichtlich auch eine Beendigung vor 2022 vorliegt und damit eine Neuverpachtung dürfte das Eigentum an der Immobilie ohnehin dem Grundstückseigentümer anheim fallen, sodass Sie dieses im Grunde damit auch überhaupt nicht käuflich erwerben können, sodern der "Kaufbetrag" allenfalls als Abschlag zu betrachten wäre.

Insoweit sollte hier eine konkrete detaillierte Prüfung vorgenommen werden anlässlich des Ursprungspachtvertrages und insbesondere mit dem Verpächter Rücksprache gehalten werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

ANTWORT VON

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