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Übernahme Bistro/Insolvenzverfahren / Kauf Immobilie *sehr wichtig und verzwickt!)


| 08.08.2006 17:11 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ich möchte ein Bistro übernehmen. Zusätzlich wird die Immobilie per Zwangsversteigerung veräußert und ich bin ebenfalls sehr an dem Erwerb der Immobilie interessiert. Einen Versteigerungstermin gibt es noch nicht, lediglich ein Aktenzeichen des Amtsgerichts und ein Gutachten.

Folgender Sachverhalt:
Es gibt einen Mieter der einen 10 Jahres Mietvertrag hat (Läuft noch bis 2014; es wurde mittlerweile ein Übertragungsvertrag der Vermieterin auf die Tochter vereinbart da der Ehemann gestorben ist, daher wohl Insolvenz). Der Mieter betreibt das Bistro nicht mehr selbst, sonder hat es untervermietet, da der ehemalige Eigentümer ihn nicht aus dem Vertrag gelassen hat. Im Jahre 2002+2003 hat der Mieter 16.000 EUR investiert. 2004 wurde ein neuer Mietvertrag aufgesetzt und dort wurde festgehalten, dass sich beide Parteien darüber einig sind, dass es sich bei den Kosten um einen so genannten verlorenen Baukostenzuschuss im Sinne des § 57c Abs. 1 Nr. 2 ZVG handelt. Die Miete wurde entsprechend reduziert (von 4.000 DM auf 800 EUR!!). Der Mieter sagt nun, wenn ich ersteigere ohne das Geschäft zu übernehmen, nur um die Immobilie zu bekommen würde er klagen (er hat wohl extra eine Rechtsschutz abgeschlossen und bereits Einspruch/ Forderungen eingereicht). Außerdem sagt er, dass man den Mietvertrag bis 2014 nicht kündigen kann. Im Gutachten des Gerichts steht jedoch, dass der Sachverständige keine rechtliche Würdigung hinsichtlich des Baukostenzuschusses vornehmen kann, da die Leistungen im Zeitraum 2002-2003 erbracht wurden (also vor Abschluss des neuen Mietvertrags). Des Weiteren steht im Gutachten, dass der Ersteher der Immobilie gemäß §57a ZVG das Mietverhältnis kündigen kann.

Nun gibt es für mich folgende Optionen, die einige Fragen aufwerfen: Übernahme Imbiss + späterer Erwerb der Immobilie oder nur späterer Erwerb der Immobilie.

1.) Für mich stellt sich die Gefahr, falls ich nur das Bistro übernehme, dass ein anderer die Immobilie ersteigert und mich dann kündigt. Ist dies möglich? Oder gibt es bei Gewerbemietverträgen Sonderregelungen?
2.) Handelt es sich hier wirklich um einen Baukostenzuschuss nach §57 c ZVG?
3.) Wird die Immobilie auf jeden Fall versteigert? (Gutachten ist aus Februar 2006, Aktenzeichen Amtsgericht vorhanden). Oder ist es möglich, dass der Eigentümer bzw. die Kinder die Immobilie zurückerwirbt oder die Zwangsvollstreckung aus anderen Gründen zurückgezogen wird?
4.) Gibt es sonst noch Punkte die man beachten sollte/muss?

Für eine schnelle Hilfe bin ich äußerst dankbar!
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

1. Soweit die Immobilie versteigert wird (nicht bei einer Teilungsversteigerung) hat der Ersteher nach § 57 a ZVG einen außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist.

Insoweit tritt der Schutz des Mieters und des Mietvertrages hinter die Interessen bei einer Versteigerung zurück. Das Sonderkündigungsrecht ist nur zum ersten gesetzlich zulässigen Termin möglich, danach kann es nicht mehr ausgeübt werden.

2. Für den Aufschub der außerordentlichen Kündigung nach § 57a ZVG durch den verlorenen Baukostenzuschuß gelten folgende Voraussetzungen:

Der Mieter der den Baukostenzuschuß geleistet haben und Besitzer des Mietraumes sein. Der Zuschuß muß vom Mieter geleistet worden sein, bevor der Mietraum fertig bzw. instandgesetzt wurde.

Hinsichtlich der Dauer, in der das Kündigungsrecht nach § 57a ZVG ruht, gilt:

Bei einem verlorenen Zuschuß von einer Jahresmiete, wird dieser durch eine Mietdauer von 4 Jahren getilgt. Dabei ist es unschädlich, wenn die Miete mit Rücksicht auf den Baukostenzuschuß niedriger angesetzt wird.

Wird die Miete jedoch erheblich niedriger angesetzt, wie in diesem Fall, so wird bei der Berechnung von der Miete ausgegangen, die ohne Zuschuß gezahlt worden wäre. Insoweit wäre der Baukostenzuschuß von € 16.000,- und einer Jahresmiete von ca. € 24.000 nach 2 Jahren und 8 Monaten verbraucht. Hier gilt, dass der Mieter nicht in den Genuß einer erheblich niedrigere Miete und eine besonders lange Schutzfrist kommen soll (jedenfalls nicht länger als bei der ursprünglichen Miete)

Da der Mieter aufgrund des Untermietverhältnisses nicht Besitzer ist, wird er sich kaum auf § 57c ZVG stützen können. Im übrigen sind die Zahlungen und die Vornahme der Investitionen durch den Mieter nachzuweisen.

Insoweit kann der Mietervertrag nach Ablauf des Zeitraumes in der das außerordentliche Kündigungsrecht ruht sehr wohl gekündigt werden. Möglicherweise ist der Zeitraum schon jetzt abgelaufen. Hier kommt es dann aber auf die genauen Termine für den Zuschuß und den Mietvertrag an.

3. Die Zwangsversteigerung kann durch den betreibenden Gläubiger jederzeit ruhend gestellt oder eingestellt werden, beispielsweise wenn der Schuldner zahlt oder eine Umfinanzierung bewerkstelligt oder die Immobilie freihändig verkauft werden soll. Es besteht also keine „Garantie“ das es zu einem Versteigerungstermin kommt. Selbst im Termin kann der Schuldner durch Zahlung die Versteigerung noch abwenden. Auch ist es möglich, daß aus dem Umkreis des Schuldners, daß Objekt ersteigert wird.

4. Zu beachten ist, dass wenn Sie das Ladenlokal mieten und eine Versteigerung danach erfolgt, Sie auch dem außerordentlichen Kündigungsrecht unterliegen. Sie sollten daher zunächst in Kontakt mit dem Gläubiger treten, der die Zwangsversteigerung betreibt. Möglicherweise gibt es hier ein Konzept zur Übernahme bzw. freihändigen Erwerbs. Sicherlich kann dann auch ermittelt werden, ob die Zwangsversteigerung durchgezogen wird.

Hinsichtlich der Untermiete verliert der Untermieter mit der Beendigung des Hauptmietverhältnis gegenüber dem Ersteher da Recht zum Besitz und zur Nutzung der Mietsache, auch wenn das Untermietverhältnis nicht beendet ist.

Hinsichtlich einer weitergehenden entgeltlichen Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung und hoffe, dass Ihnen diese Ausführungen zunächst weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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