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Übermässiger Kalkausfall

| 29.08.2014 09:58 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Zusammenfassung: Übermäßig kalkhaltiges Wasser kann unter Umständen zu Ansprüchen gegen den Verkäufer einer Immobilie führen wegen verstecktem Mangel

Wir haben letztes Jahr unser neues Reihenendhaus bezogen. Die Reihe besteht aus neun Reihenhäusern. Am Anfang der Reihe gibts einen Hausanschlussraum, wo die Gastherme, Warmwasserspeicher, Elektrokästen und Solaranlage stehen.
Der Hausanschlussraum gehört uns zu 1/9, die WEG teilt ihn sich also.
Quasi seit dem ersten Tag haben wir mit übermässigem Kalkausfall in der Warmwasserleitung zu kämpfen. Mittlerweile ist es so, das ich beim Duschen drei bis fünfmal den handelsüblichen Duschkopf abschrauben und den Kalk rausschwemmen muss weil ansonsten der Wasserdruck so arg nachlässt das man nicht mehr vernünftig duschen kann und nur noch wenig Warmwasser rauskommt. Lässt man am Wasserhahn das Wasser mal laufen, ist nach einiger Zeit (1-2 Minuten) der Perlator dermassen zu das auch hier der Wasserstrahl zum Rinnsal wird.
Nicht nur wir haben das Problem sondern mein direkter Nachbar auch. Leider nur wir beide, alle anderen sieben Häuser haben nicht das Problem. Wir vermuten, dass der Kalkriesel der ganzen Reihe bei uns am Ende der Reihe rausgeschwemmt wird.
Natürlich ist das Wasser hier hart (18°dH), und in der Gastherem wird es auf 55°C aufgeheizt der Legionellen wegen, aber einen derartig hohen Kalkausfall macht es uns unmöglich vernünftig das Wasser zu gebrauchen. Die Kinder wollen schon nicht mal mehr in die Badewanne weil sie den Kalk sehen und auch spüren.
Ich würde gerne ein Foto übermitteln um das zu verdeutlichen. Mein Nachbar hat in der Dusche das Warmwasser 10 Minuten laufen lassen und konnte eine ganze Handvoll Kalkriesel ernten.
Der Bauherr und auch der Heizungsbauer sagen nur, sie hätten alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, also Kunstsstoffrohre und Edelstahltherme verbaut. Wenn man unter Kalk leide, müsse man sich privat um eine Entkalkungsanlage kümmern, mehr könne man nicht tun. Dummerweise ist der Hausanschlussraum so dimensionert, das man keine solche Ionentauscher dort einbauen kann, der Platz reicht nicht.
Zwei Sachverständige haben auch direkt abgewunken, das läge am Kölner Wasser.
Also, ich habe ein Haus gekauft und kann die Warmwasserleitung nicht nutzen oder nur stark eingeschränkt. Habe ich schlicht Pech in Köln und am Ende der Reihe zu wohnen ??

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Übermäßige Kalkbelastung in Ihrem Wasser könnte einen Mangel an der Immobilie darstellen, welcher unter Umständen zu gewissen Ansprüchen gegen den Verkäufer dieser Immobilie berechtigt.

Es wird unterschieden zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln.

Da vorliegend die übermäßige Kalkhaltigkeit des Wassers bei Abschluss des Vertrages nicht offen zutage trat, könnte es sich um einen versteckten oder arglistig verschwiegenen Mangel handeln.

Ein versteckter Mangel stellt sich erst im Betrieb der Immobilie oder zu einem späteren Zeitpunkt heraus (z.B. wenn aufgrund übermäßiger Kalkablagerungen der Wasserdruck nach 1-2 min zum Erliegen kommt).

Um einen arglistig verschwiegenen (versteckten) Mangel handelt es sich, wenn der Mangel dem Verkäufer bekannt war und er diesen bewusst verheimlicht.

In der Regel wird eine Immobilie unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft. Versteckte Mängel werden von dieser Regelung zum Schutz der Käufer jedoch ausgenommen.

Tritt also einige Monate nach dem Immobilienkauf ein versteckter Mangel auf, dann kommt es entscheidend darauf an, ob der Verkäufer vom Mangel bereits Kenntnis gehabt und diesen bewusst verschwiegen hat, oder es sich um einen Mangel handelt, der zwar schon vorhanden war, sich aber in keiner Weise bis zum Verkaufszeitpunkt gezeigt hat?

In diesem Fall sind Sie nunmehr in der Beweispflicht, dem Verkäufer nachzuweisen, dass dieser vom Mangel an der Immobilie gewusst hat.

Diese Frage kann dann unter Umständen nur noch von einem Bausachverständigen geklärt werden. Aber auch Aussagen von Miteigentümern können ggf. Ihre Position untermauern.

Sollte sich herausstellen, dass es sich um einen arglistig versteckten Mangel handelt, kann ggf. der gesamte Kaufvertrag angefochten und rückabgewickelt werden. Sie können zudem auf Schadensersatz klagen.

Soweit man auf die Idee kommen könnte seine Gemeinde zu verpflichten, dass diese einen gewissen Härtegrad liefert, sei auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Freiburg (AZ 1 K 2092/11) verwiesen. Demnach besteht lediglich ein Anspruch auf Trinkwasser, welches den geltenden Rechtsvorschriften entspreche; ein Härtegrad von 24,4 sei durchaus zumutbar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bitte beachten Sie die Bewertungsfunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2014 | 12:44

Hallo Herr Winter,

danke für Ihre Beantwortung der Frage.

Es ist bekannt und war auch dem Bauherren bekannt, daß das "Wasser von Kölle" nicht nur jut sondern auch sehr kalkhaltig ist. Daher wurden entsprechende Baumaterialien verwendet.
Als wir das Haus übernahmen, haben wir von der Problematik nichts gewusst und es war auch bei weitem nicht so schlimm.
Wir waren die ersten in der Reihe, die dort einzogen. Auf dem Abnahmeprotokoll steht entsprechend nichts darüber.
Als nach und nach die anderen Parteien einzogen wurde natürlich
mehr Wasser verbraucht/erhitzt, ergo mehr Kalk ausgeschwemmt.

Es wäre vielleicht auch nicht so schlimm, würden wir überspitzt formuliert nur 1/9 der Kalkmenge aus dem Hahn schwemmen, aber da die anderen Parteien quasi keine Kalkprobleme haben, bekommen mein Nachbar und ich alles ab.
Es gibt noch zwei weitere Hausreihen wie die unsere. Dort haben auch 1-2 Parteien ähnliche Probleme, ich weiß aber nicht ob mit genausoviel Kalk wie wir und die anderen befinden sich nicht am Ende der Reihe sondern eher mittendrin.
So als ob durch dummen Zufall im Verlauf der Wasserleitungen der Dreck mal hier mal da konzentriert ausgespült wird.

Es ist von der Natur der Sache her klar das die Menge an Kalk ausflockt und ausgeschwemmt wird. Das wird man ausser durch Temperaturabsenkung nicht verhindern können. Nur das zwei Parteien den Kalkriesel der gesamten Reihe abkriegen ist wohl eher nicht "working as designed".

Hätte man da eine Chance, das als verdeckten Mangel geltend zu machen ? Ja, Kalk wird da immer ausflocken, aber durch besondere bautechnische Art speziell bei dieser Hausreihe wird der Kalk nur bei zwei Parteien ausgeschwemmt, also gibt Schadensersatz für die beiden ?

Vielen Dank,

B. DeWitt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2014 | 13:51

Sehr geehrter Fragesteller,

es tut mir Leid, aber ich kann keine Erfolgsaussichten in bautechnischen Problemen prognostizieren. Dies ist Aufgabe eines entsprechenden Gutachters.

Wie ich der Nachfrage jedoch entnehme, haben Sie die Immobilie vom Eigentümer, welcher diese hat bauen lassen (Bauherr) im Rahmen eines Erstbezugs erworben.

Dem Bauherren stehen gegen das Bauunternehmen Gewährleistungsrechte zu. Dazu gehört auch die Mängelbeseitigung.

Soweit Sie nach kürzester Zeit keinen Wasserdruck mehr haben, liegt insofern eindeutig ein Baumangel vor.

Sollte sich in Ihrem Kaufvertrag kein entsprechender Passus finden, bitten Sie den Bauherrn Ihnen seine Gewährleistungsrechte aus dem Vertrag mit dem Unternehmen/Handwerker abzutreten und machen Sie diese dann geltend.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und letzte Zweifel beseitigt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.08.2014 | 14:16

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