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Übermaß an auferlegten Renovierungspflichten


| 05.05.2006 09:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

Ich habe zum 15.5. 2002 eine 2-Zimmer-Wohnung in Berlin-Zehlendorf übernommen. Weiße Rauhfaser, billiger Teppichfußboden.
Zum 31. 5. 2006 habe ich den Mietvertrag gekündigt, also nach rund vier Jahren.
Über Schönheitsreparaturen steht im Vertrag unter §7 wörtlich:
"(1) Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
In Küchen und Bädern: alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten: alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen: alle 7 Jahre
Bei Auszug verpflichtet sich der Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand zurückzugeben."

Kann man auf diese Vertragsklauseln das BGH-Urteil AZ: VIII ZR 335/02 vom 21. August 2003 anwenden?
Wenn nicht: Muss ich auch Wohn- und Schlafräume weißen? Fünf Jahre sind ja noch nicht rum.
Beim positivem Bescheid wird der Fall wohl strittig werden.

Danke für die Auskunft... ;-)



Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Frage, die auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der erste Teil der Klausel ist auch nach der neuesten Rechtsprechung des BGH wirksam, da mit der Formulierung „im Allgemeinen“ dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, die Renovierungsfristen an die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit anzupassen. Die zweite Klausel, die zur Endrenovierung verpflichtet, ist jedoch unwirksam, da diese Verpflichtung unabhängig von der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur entstehen soll.

Beide Regelungen führen nun bei einer Gesamtbetrachtung dazu, dass es sich um ein Übermaß an auferlegten Renovierungspflichten handelt und den Mieter von daher unangemessen benachteiligt. Somit erachte ich die gesamte Regelung als unwirksam. Vorliegend sind die Regelungen sogar in einem einzelnen Klauselwerk zusammengefasst, so dass die Verbundenheit nicht angezweifelt werden kann. Sie können sich- sollte sich nicht doch an versteckter Stelle eine Modifizierung finden- auf den Summierungseffekt berufen, der die komplette Regelung unwirksam macht.
Anders wäre eventuell bei einem gewerblichen Mietvertrag zu entscheiden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2006 | 13:27

Danke für die Antwort.
Gilt das nur bei einem Formularvertrag? Woran erkenne ich den? Mein Vertrag (sieben Seiten) ist vorgedruckt, die individuellen Passagen (Adressen, Namen, Anzahl der Raum, Schlüssel etc) sind mit Schreibmaschine oder Drucker nachträglich eingetragen... oben drüber steht "Wohnungs-Mietvertrag", woher der Vertragsvordruck stammt, ist aber nicht zu erkennen. Es ist ein privater Vermieter.

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2006 | 14:50

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Man geht von einer formularmäßigen Vereinbarung aus, wenn die Klausel für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert und in den Mietvertrag einbezogen - also Vertragsbestandteil geworden - ist. Ein Formularmietvertrag liegt aber auch schon ab der ersten Verwendung eines solchen Vertrages vor. Vorformuliert bedeutet dabei, dass die einzelnen vertragsgegenständlichen Regelungen nicht individuell ausgehandelt wurden. Ein solches Aushandeln liegt lediglich dann vor, wenn die einzelnen Klauseln vom Vermieter gegenüber dem Mieter zur Disposition gestellt werden, also wenn die Vertragsparteien über den Inhalt der Klausel verhandeln. Formularmietverträge können unter anderem die von den verschiedenen Vermieter- oder Mieterverbänden zur Verfügung gestellten Mietverträge oder solche aus dem Schreibwarenhandel sein.

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