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Überlassungsvetrag - 100,000€ Abzug für Wohnrecht - Pflegepflicht ?

| 10.04.2018 16:30 |
Preis: 88,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Guten Tag Miteinander,
Die Mutter bewohnt auf Ihrem Grundstück das Wohnhaus. Seit 10 Jahren wohnt die Tochter mit Ihre Familie im Nebengebäude.
Nach dem Tod vom Vater wurde 2016 ein Überlassungsvertrag unterschrieben. Die Mutter Überlässt den Grundbesitz, welcher
aus Grundstück mit Gebäuden besteht, der dort wohnenden Tochter. Als Gegenleistung wurde für den Fall der Pflege eine Pflegeverpflichtung, sowie ein Wohnrecht; beides Lebenslang, vereinbart. Da die dort wohnende Tochter das Haus nicht verkauft
ist das Wohnrecht zwar Bestand im Vertrag, kommt aber ohne Verkauf nicht zum tragen ? Da es keinen Ausgleich für eventuelle
Käufer geben muss. Ebenso verhält es sich mit der Verpflichtung zu einer eventuellen Pflege ? Mutter war ab Vertragsabschluss
Mai 2016 bis Tod Juni 2017 - 4 Wochen auf Krankendienste, Essen und Tabletten Übergabe, angewiesen. Das wurde von den
4 Familienmitgliedern organisiert. Mutters Wille war,Tochter 1 bekommt Grundstück mit Gebäude, Tochter 2 bekommt die Acker.
Nun kam es zur Klärung vom Nachlass der Mutter. Nun erklärt der Anwalt das Tochter 2 EIN Pflichtteil bekommt und davon wird
dann EIN Wohnrecht für 50,000,00 €, sowie eine Pflegeverpflichtung für 50.000,00 € abgezogen: Weitere 40,000,00 € kommen
in Abzug vom Sachwert der durch Gutachten erst ermittelt werden muss. Man sagte uns, damit eine Immobilie verkauft werden
kann, sind Abschläge üblich, aber doch nicht 20km bis zum Ostseestrand. Es wird nicht Verkauft, demzufolge Sachgutachten,
Neutraler Sachwert ohne Spekulation auf Eventualitäten. Abzug für Lage ? Wald, Felder, Ruhig, Ostsee 20km
Bevor wir zu einem Anwalt gehen, fragen wir doch lieber HIER nach. So bekommen wir erst mal ein top Grundwissen, können nachdenken und dann mal Gestärkt zum Anwalt gehen.
Unsere Fragen sind, müssen wir auf 140.000,00 € verzichten. Warum solle Wohnrecht für 1 Jahr Wohnen 50000,00 € kosten.
Wieso soll Pflegeverpflichtung für 1 Monat Krankenhilfe 50.000,00 € kosten. Wieso sollte 40,000,00 € Abschlag vom Sachwert
Richtig sein. Der Nachlass wird nicht verkauft, bei Mutter lebte 10 Jahre die Tochter mit Familie und das bleibt auch so.

10 Jahre Gratis im Paradies wohnen, vom Pflichtteil aus dem Nachlass 140,000,00 € abziehen, das auf einem Grundstück mit Gebäuden an der Ostsee, klar ärgert mich das, zumal Mutter sagte, ich bekomme den Acker. Aber das A 5 Testament konnte
keiner finden. Dankeschön für Erklärungen, die mir HELFEN werden. Sonnige Ostseegrüße von Christa.
11.04.2018 | 19:58

Antwort

von


(175)
Saalestraße 20
63667 Nidda
Tel: 06043 801 59 60
Web: http://ra-krueckemeyer.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Änderungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Sollte Ihre Mutter kein Testament hinterlassen haben (so verstehe ich Sie wenn Sie sagen, dass kein Testament gefunden werden konnte) wird das Erbe gemäß der gesetzlichen Erbfolge verteilt. Von einem Pflichtteil kann hier nicht die Rede sein. Dafür müsste Tochter 2 von der Erblasserin enterbt worden sein.

Zunächst wäre also der Nachlasswert zu ermitteln. Fällt das Grundstück mit Gebäude darunter (was aufgrund des Übertragungsvertrages zweifelhaft ist, aber offenbar auch von der Gegenseite so gesehen wird) muss dieser Wert ermittelt werden. Zur Wertermittlung werden hier recht komplizierte Verfahren angewendet. Vereinfacht gesagt wird der Bodenwert mit der bebauten Wohnfläche in Relation gesetzt. Dabei wird der Zustand des Gebäudes zunächst nicht berücksichtigt. Die tatsächliche Wertberechnung erfolgt dann über den Sachwert. Hierbei werden Ausstattung, Renovierungsstau usw. berücksichtigt. Aus der Ferne ist also unmöglich zu sagen ob hier ein Abzug in der genannten Höhe angemessen ist. Die Lage spielt jedenfalls beim Sachwert insoweit keine Rolle, als die Lage sich bereits im Bodenwert niederschlägt.
Sie können besser einschätzen ob ein solcher Abschlag berechtigt ist. Im Zweifel empfiehlt es sich hier im gerichtlichen Verfahren ein Gutachten einholen zu lassen. Diese Gutachten sind nicht billig, bringen dafür aber die erforderliche Klarheit.

Vom so ermittelten Nachlasswert ist das Wohnrecht abzuziehen. Das Wohnrecht berechnet sich aus der Jahresmiete und der statistischen Lebensdauer. Hätte die von Ihrer Mutter bewohnte Wohnung also 1.000 € Miete im Monat gekostet (bei Vermietung an einen Dritten) so ist der Jahresmietwert 12.000 €. Dann müssen Sie schauen wie alt Ihre Mutter statistisch geworden wäre. (Destatis.de oder auch Generationensterbetafeln können Ihnen hier weiterhelfen). Das ist je nach Jahrgang unterschiedlich.
Nur für das Beispiel gehe ich von einer Lebenserwartung von 80 Jahren aus. War Ihre Mutter zum Zeitpunkt des Übertragungsvertrages also 75 Jahre alt, so war der Wohnwert 60.000 € (12.000 € * 5 Jahre). Entscheidend ist hierbei nicht wie lange das Wohnrecht genutzt wurde. Alleine der Wert zum Zeitpunkt der Entstehung ist von Bedeutung.

Ähnliches gilt für die Pflegeverpflichtung auch hier ist von den Generationensterbetafeln auszugehen. Die Rechtsprechung ist allerdings uneinheitlich was die Höhe der zu veranschlagenden Pflegekosten sind wenn eine Pflege im Zeitpunkt des Vertragsabschluss nicht ersichtlich war. Die Sätze variieren hier sehr stark, sodass ich keine verbindliche Auskunft geben kann. Im Höchstfall kann man von 2.000 € pro Monat ausgehen. In aller Regel werden aber geringere Wert (ab 800 € monatlich) angenommen. Wiederum ist es egal wieviel letzten Endes tatsächlich gepflegt wurde.

Im Grunde genommen ist es eine Wette die der Erwerber vom Übergeber annimmt. Das wirtschaftliche Risiko, dass der Übergeber deutlich älter wird, muss eben auch der Erwerber tragen. Bei einem frühen Versterben hat der Erwerber (wirtschaftlich gesehen) eben Glück gehabt.

Ich hoffe, Ich konnte Ihnen einen Einblick in die Problematik vermitteln. Sollten Sie weitere Fragen haben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2018 | 10:07

Sehr geehrter Herr Krueckemeyer,
Dankeschön für Ihre Erklärungen. Verstehe keine Antwort. Formuliere nochmal in Fakten.
Meine Mutter hat im Überlassungsvertrag ALLES geschenkt. Meiner Schwester hat Wohnrecht und Pflegepflicht zugesichert.
ICH soll ein Pflichtteil, wie im Gutachten bekommen. Davon soll ich 50.000T€ für Wohnrecht und 50.000T€ für Pflegepflicht
bezahlen. Weitere 40.000T€ für Marktanpassung. Es wird nie ein Verkauf geben. Und wenn, dann wäre Aufschlag Ostsee,
aber kein Abschlag für Marktanpassung fällig. Vertrag war 5/ 2016 Mutter ist 6/2017 gestorben. Mutter wohnte schon immer
dort, die Schwester seit 10 Jahren. Es gab nie Pflege. Die Wohnung von Mutter kann vermietet werden. Pflegen ist nicht.
Die Mutter ist 13 Monate nach Abschluss Überlassung gestorben. Mutter war 2016 - 85 Jahre und keiner Pflege nahe.
7 Jahre Lebenserwartung.
Warum soll ich 50,000T€ Wohnrecht,, warum 50.000T€ Pflegepflicht, warum 40.000T€ Marktanpassung überhaut bezahlen.
Mutter verschenkt ALLES der Schwester und ich soll auf mein Pflichtteil über 140.000T€ verzichten in dem ich was bezahle
ja was eigentlich. Hier ist doch was nicht richtig. Dankeschön - Sonnige Ostseegrüße - Christa - Bewerte Morgen Dankeschön

.




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2018 | 12:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, es ist natürlich wichtig, dass sie die Antwort auch verstehen und für sich verwenden können.

Deshalb vielleicht zunächst einmal grundsätzlich:
Bei dem Übertragungsvertrag 2016 wurde das Grundstück mit Haus übertragen, dabei war beides belastet mit einem dinglichen Wohnrecht sowie einer Pflegeverpflichtung.
Weder das Wohnrecht noch die Pflegeverpflichtung werden nach der tatsächlichen Realisierung wertmäßig bestimmt. Das heißt zum Zeitpunkt der Übertragung konnte weder ihre Mutter noch ihre Schwester wissen wie lange die Mutter leben würde, bzw wann eine Pflegebedürftigkeit eintreten könnte.

Es wäre ja auch durchaus denkbar gewesen dass ihre Mutter noch 15 Jahre über die statistische Lebenserwartung hinaus lebt. In diesem Falle hätte ihre Schwester "drauf gezahlt" weil eben nur die statistische Lebenserwartung für die Berechnung des Wohnwertes entscheidend ist. Wirtschaftlich gesehen hat ihre Schwester also Glück gehabt dass ihre Mutter so schnell nach der Übertragung verstorben ist.

Noch mal zur Berechnung des Bodenwertes. Zum Zeitpunkt der Übertragung hatte ihre Mutter eine statistische Lebenserwartung von noch 7 Jahren. Nunmehr also 50.000 € angesetzt werden, so wird offenbar von einem Jahres Mietpreis von etwas über 7.000 € ausgegangen. Ob dies ein realistischer Wert ist kann die Seite nicht beurteilt werden.
Wenn die Gegenseite beim Sachwert mit einer schlechten Ausstattung oder Renovierungsstau argumentiert muss sich dies natürlich auch auf den Mietpreis niederschlagen.

Bei der Wert Berechnung der Pflegeverpflichtung gilt ebenfalls das Statistische Risiko der Pflege. Nicht entscheidend ist die tatsächliche Realisierung.

Zu Erbteils Berechnung: angenommen dass übertragene Grundstück hatte einen Wert von 1.000.000 € und weiteres Vermögen war nicht vorhanden. In diesem Fall ist ein Jahr nach der Schenkung nur noch ein Wert von 900.000 € maßgeblich für die Erbteils Berechnung (Abschmelzregelung bei Schenkungen). Hiervon stünde Ihnen ein gesetzlicher Erbteil von 450.000 € zu, der Pflichtteil läge somit bei 225.000 €. So läge der Fall webb das Grundstück unbelastet übertragen worden wäre.

Bei einer Belastung durch Wohnrecht und Pflegeverpflichtung erfolgt die Berechnung anders.
Wert des Hauses minus Wohnrecht minus Pflegeverpflichtung. Das ergebe sich bereits ein Übertragungswert von nur 900.000 €. Die Minderung über den Sachwert und müsste bereits im Hauswert berücksichtigt werden.
Nun muss aufgrund der Schenkung wieder die Abschmelzregelung berücksichtigt werden. Ein Jahr bedeutet 10 Prozent Abschmelzung, der Wert läge somit rechnerisch noch bei 810.000 €. Gesetzlicher Erbteil: 405.000 €, Pflichtteil 202.500 €.

Das heißt Wohnrecht und Pflegeverpflichtung werden durchaus nicht von ihrem Pflichtteil abgezogen, sondern bei der Wertermittlung des Hauses berücksichtigt.

Fazit: für die Berechnung des Wertes spielt die tatsächliche Lebensdauer keine Rolle. Ich persönlich halte die Werte für recht hoch gegriffen. Insbesondere die Sachwertminderung kann ich nicht nachvollziehen. Ich empfehle ihn in dieser Sache Einen Gutachter einzuschalten der eine tatsächliche Wertermittlung vornehmen kann.

Sollten Sie für die Auseinandersetzung anwaltliche Hilfe benötigen, stehe ich gerne zur Verfügung.

Ich hoffe ich konnte Ihre Frage nunmehr verständlich beantworten. Sollte dies nicht der Fall sein können Sie mich gerne via E-Mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


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Vielen Dank für Ihre Aktivität. Sonnige Ostseegrüße von Christa.
Wie könnte ich Ihnen weitere Fragen zur Sache senden. Speziell Überlassungsvertrag, welchen ich senden muß.

"
Stellungnahme vom Anwalt:
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