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Überlassungsvertrag Immobilie nach Trennung

| 29.09.2016 08:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Im Jahre 2007 wurde in einer eheähnliche Lebensgemeinschaft über einen Bauträger ein Grundstück mit einer zu errichtenden Doppelhaushälfte (DHH) erworben.
Dazu haben beide Lebenspartner eine Grundschuld zu je 50% aufgenommen und im Grundbuch eintragen lassen.
Ende 2015 kam es zum Ende der Lebensgemeinschaft und ein Partner zog Anfang 2016 in eine neue, eigenfinanzierte, Wohnung.
Die anteiligen Kreditraten wurden bislang von beiden Parteien wie zuvor gezahlt.

Die Parteien haben sich darauf verständigt dass ein Eigentumsanteil vollständig auf den anderen ex-Partner übergehen soll.
Dies soll notariell in einem Überlassungsvertrag fixiert werden.

Da es sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der (10-jährigen) Spekulationsfrist handelt, fallen Steuern für den Erwerber an?

Wird auf den notariell vereinbarten Kaufpreis (weit unter dem Verkehrswert der Immobilie) erneut Grunderwerbsteuer fällig?
Anm.: Diese wurde bereits in 2007 für das Grundstück und die vom Bauträger errichtete DHH entrichtet.

Wonach richten sich die Kosten der notariellen Beurkundung - der im Kaufpreis vereinbarte Preis oder ein aktueller Verkehrswert der Immobilie?
Wird empfohlen, einen Vormerkungseintrag im Grundbuch notariell zu vereinbaren, wenn zwischen den Parteien die Erstattung des Kaufpreises über mehrere Raten/Jahre vereinbart wurde?

Besten Dank für einen guten Rat!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Anfrage wie folgt:

Für den Erwerber fallen in diesem Fall keine Steuern im Sinne des Einkommensteuerrechts an, denn auf dieses beziehen Sie sich hier (Spekulationsgewinne nach § 23 EStG).

Sehr wohl muss der erwerbende Partner allerdings Grunderwerbssteuer entrichten und zwar für den 50%igen zweiten Anteil.
Die Notarkosten und auch die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Erwerbspreis. Dieser wird vom Notar und dem Finanzamt grundsätzlich so hingenommen.

Etwas anderes kann dann gelten, wenn sich eine erhebliche Abweichung zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert der Immobilie ergibt. Fällt dem Finanzamt dies auf, kann auch eine Einstufung als so genannte gemischte Schenkung erfolgen. Damit wäre dann nichts "gewonnen", da auch für den fiktiv als Schenkung eingestuften Übertragsungsteil Steuern in derselben Höhe anfallen würden.

Eine Vormerkung ist in jedem Fall anzuraten, ja.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2016 | 09:37

Lieben Dank für diese schnelle und umfangreiche Antwort.

Zum ersten Punkt bitte ich Sie noch um eine Aussage ob denn für den veräußernden Partner durch den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist eine Steuer anfällt?
§3 (4 bzw. 5a) GrEStG ist hier für uns leider nicht eindeutig.

Wenn also zwischen den beiden Parteien folgendes Szenario gilt:
Eingetragene Grundschuld (2007): 246t EUR, davon bereits getilgt bis 09/2015 ca. 120tEUR, vereinbarter Überlassungs(Kauf)wert 50tEUR - dann fallen also (wiederholt) Grunderwerbssteuer auf die 50tEUR an?

Besteht hier eine kritische Diskrepanz zum (2007) Wert der Immobilie?
Ein Teil der Grundschuld wurde ja bereits gesamtschuldnerisch getilgt und die vereinbarte Überlassung entspricht in etwa ca. 50% der Restschuld?

Wenn für Mitte 2017 bereits von den Partnern vor Trennung eine Anschlussfinanzierung vertraglich mit einer Bank fixiert wurde (beide als 50% Schuldner); nun aber der Eigentumsübertrag auf einen Partner erfolgt, kann dies als Kündigungsgrund des Forward-Darlehens ohne finanzielle Verluste (Vorfälligkeitsentschädigung) dienen?

Herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2016 | 09:45

Sehr geehrte Mandanten,

ja, für den veräußernden Partner können Steuern auf den Erwerbsteil anfallen.

Die Grundsteuer fällt leider erneut an, ja. Wenn der Übertragungswert nur 50 % des tatsächlichen Werts entspricht, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer kritischen Abweichung auszugehen.
Auch im Notariat werden Sie im Regelfall darauf hingewiesen, dass solche Steuersparmodelle zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen können.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich Ihnen mangels Kenntnis der genauen Vertragsbedingungen Ihres Forward Darlehensvertrages keine sichere Auskunft zu diesem Punkt geben kann. Eventuell ist es möglich, hier mit der Bank zu verhandeln, wenn diese sich dazu bereit findet, den Vertrag nur mit einem der beiden ursprünglichen Vertragspartner fortzuführen - entsprechende Bonität selbstverständlich vorausgesetzt.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 29.09.2016 | 10:14

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"Fr. RAin Fristsch antwortete sehr schnell, kompetent und freundlich. Besten Dank!"
FRAGESTELLER 29.09.2016 5/5,0