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Übergabevertrag mit Auflassungsvormerkung


02.07.2006 00:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Ich habe von meinen Eltern mit Übergabevertrag einen hälftigen Miteigentumsanteil an Ihrem Grundstück bekommen, um mir als Neubau (Anbau) ans Elternhaus ein eigenes Zweifamilienhaus für die Existenz und Familiengründung zu bauen. Es wurde gleichzeitig mit einer Teilungserklärung Sondereigentumsrechte gegründet (Altbau Eltern) - Neubau ich selbst. Es gibt auch Gemeinschaftseigentum (Kellerräume im elternhaus), weil dort die gemeinsame Heizungsanlage, Öltanks etc sind. Das war1992, 1993 heiratete ich, da wir aber keine kinder bekommen konnten, haben wir zwei kleine Pflegekinder aufgenommen, die wie leibliche kinder bei uns groß werden und nun 6 und 7 Jahre alt sind. Den Grunstücksanteil bekam ich seinerzeit als Schenkung, wollte aber den eltern aus guter sitte ein Vorkaufsrecht einräumen. Dies alles erklärten wir vor einem Bürovorsteher in einer vertrauten Notariatskanzlei. Zum Notartermin selbst gingen wir nur noch um zu unterschreiben und dachten es hätte alles seine Ordnung. Da auch bereits die Neubaumaßnahmen begannen, habe ich mir nie mehr irgendeinen Gedanken darum gemacht. Alles habe ich selber finanziert (auc die Ausstattung der gemeinschaftlichen Räume wie Heizung usw.), Kredite etc.
Seit einigen Jahren aber fing meine Mutter (Eigentümerin des elternhauses) an, meine Frau zu schikanieren, mischte sich immer mehr in unsere Angelegenheiten ein, ja zuletzt auch noch in die Kindererziehung bis zu schwersten Beleidigungen. Bevor die kinder kamen, kamen zwei hunde in unser Heim (womit sie tatkräftig nicht einverstanden waren-obwohl sie selber einen haben):sie öffneten die Türen des grundstücks, damit sie abhauen konnten und bedrohten verbal uns gegenüber das leben der Tiere-es ging soweit, daß ich eine Unterlassung per rechtsanwalt ankündigte, dann nach einem halben jahr schweigen teilte mein vater endlich erstmals das grundstück durch einen kleinen zaun ein.
(es gibt keine grundstücks-und nutzungsregeln); als die kinder kamen entspannte sich die situation dann wieder und man hatte wieder kontakt miteinander-bis vor einem jahr schwerste einmischungen in unsere erziehung und beleidigungenen gegenüber meiner ehefrau (wir sind im dorf geachtete leute im kirchnvorstand und ortsbeirat)durch meine mutter erfolgten.
Nach jahrelangem "Schlucken" und Verdrängen (auch wegen der kinder) habe ich dann mir mal Luft gemacht und die Wahrheit ausgesprochen, was hier eigentlich falsch läuft und gleichzeitig mal notarielle grundstücksregelungen (sondernutzungsrechte und Tausch der Garagen-sind im aufteilungsplan vertauscht)eingefordert. Seitdem wird uns sprichwörtlich der Haß entgegengebracht: keine kommunikation, die kinder lassen wir nicht mehr hin, 2 Brüder spielen sich als "Rächer der enterbten" auf, schreien im Hof rum "daß sies uns noch zeigen werden, wer hier recht hat" (obwohl sie hier gar nicht wohnen), sie haben uns einen kellerraum nach 13 Jahren wieder abgenommen (steht in Ihrem Eigentum), den Garten gekündigt (es wäre ja alles auf Duldung und nehmen den enkelkindern eigentlich damit den Spielgarten weg, den wir auf dem angrenzenden elterlichen Acker mit 6000Euro Aufwand selber errichtet haben). Anfang des Jahres schlugen sie über Ihren anwalt eine Mediation vor, die sie nach 3 Sitzungen selber wieder abbrachen, da sie nicht zur Sache kamen sondern in Verlegenheits-und Schutzbehauptungen lediglich deutlich machten, daß es ihnen nur um die Vorherrschaft bzw Macht sowie Mißgunst ging-der Mediator war auch froh, daß es fertig war); der Familienterror scheint mittlerweile psychopatische Züge anzunehmen, da meine eltern nun meine brüder vorschicken, um unsere familie zu demütigen und irgenwie abzustrafen, weil wir wohl anders sind. Sie gingen soweit, daß sie sogar versuchten beim jugendamt unsere Erziehungsfähigkeit zu diskreditieren; daß alles geht natürlich im dorf rum, jeder hält zu uns, daß jugendamt ist nun informiert und steht aber voll hinter uns. Es ist unklar, wieweit das alles noch eskaliert: man bemerke es gibt weder ziel noch grund dieser attacken und kann wohl nur noch psychologisch erklärt werden.
Da ich aber meine Mutter kenne, wird sie nicht eher ruhen und weiter streit und mißgunst säen, bis sie wohl unter der erde ist (ihre mutter war das gleiche kaliber).
Wir wollen weg von diesem Ort: unsere Familie krankt mittlerweile daran (ich selbst bin schwerbehindert und seit 3 jahre frühpensioniert und habe immer weniger kraft die störungen, einschüchterungen und den druck zu ertragen, unsere kinder verängstigt (insbesondere wegen der Wegnahme des kellerraums wo ihre bastelwerkstatt drin war und jetzt wegen der räumungsfrist ihres geliebten spielgartens und auf der anderen seite werden sie von ihrer oma abgepaßt und kriegen süssigkeiten zugesteckt--wie schizophren!)-bald werden auch unsere haustiere wieder dran sein)
Und jetzt der Knaller, wo man schon Selbstmordgedanken bekommen könnte: Im Übergabevertrag ist eine Auflassungsvormerkung die besagt, daß bei Veräußerung oder Vermietung meines Grunstücks die Zustimmung meiner eltern erforderlich ist (so lange sie leben), da ansonsten eine rückauflassung auf sie erfolgt unter übernahme der dinglichen belastung ohne die persönliche schuld und im übrigen ohne jegliche gegenleitung. bedeutet daß nun, daß wir noch die nächsten 30 jahre diesem psychoterror ausgesetzt bleiben müssen, dieser "generationenvertrag" also unumstößlich ist, egal wer dabei vor die hunde geht? Ich gehe davon aus, daß sie einem verkauf nicht zustimmen werde,lieber uns das leben schwer machen bis sie tot sind-im übrigen bin ich ja der Lage immer meine raten zu zahlen.Was könnte man in dieser ausweglosen situation tun? Können sie ihre zustimmung zum verkauf in jedem fall verweigern oder müßte man die zustimmung auch unter dem aspekt des WEG sehen, wo eine zustimmung nur aus wichtigem grund versagt werden kann? In Bezug zur eigentümergemeinschaft ist aber kein Hinweis diesbezüglich in der klausel enthalten. müssen wir beweise sammeln, dokumentieren mit welchen mitteln man uns einzuschüchtern versucht? Nur zu vermieten wäre finanziell sehr schlecht, da wir das kapital zur neufinanzierung eines hauses nicht mehr aufbringen könnten; über einen verkauf hätte man zwar verlust, ich könnte mir aber damit jetzt noch eine Existenz und zukunft für die familie neu aufbauen, da auch meine gesundheitliche prognose für die zukunft nicht gut ist. jeder monat zählt, um diesem terror zu entfliehen. Vielleicht kann man auch mit der bank reden, eine lücke vielleicht?, denn deren Rechte gehen der elterlichen auflassung ja vor-meine eltern haben ebenso noch eine grundschuld auf ihrem grundbuch für einen meiner kredite sowie eine bürgschaft. (das stammte noch aus den anfangszeiten der geheuchelten harmonie). wir müssen auch die kinder schützen, denn sie werden bei leider nicht zu vermeidenden sporadischen kontakten mit meinem bruder ausgehorcht (wie es ihnen geht und so-hat er sonst nie interessiert). Jeder im dorf der mit uns spricht mahnt uns unbedingt dort wegzuziehen, ja halten tw. schon ausschau, wo bald ein haus zum verkauf ansteht. leider haben wir aber nicht im lotto gewonnen und diese zustimmungsklausel am hals. Ein Verkaufsangebot an die elterliche familie wird wahrscheinlich auch nichts, meine geschwister hetzen nur, aber wollen hier vor ort keine verantwortung so wirklich. uff vielleicht hat einer eine strategie, oder sieht lücken im system, einen kleinen hoffnungsschimmer für eine liebe seriöse familie, die ungegängelt und gesund leben will.
Sehr geehrter Ratsuchender,


nachdem Sie die Vermietung (sicherlich der einfachste Weg) als nicht durchführbar bezeichnen (das sollten Sie sich aber wirklich nochmals genau durchrechnen lassen), wird es nach Ihrer Schilderung tatsächlich nicht ohne Zustimmung der Eltern möglich sein, den Verkauf durchzuführen.


Dabei muss ich aber vorausschicken, dass es hier ganz sicher auf den genauen Wortlaut des Übergabevertrages und dem Grundbuchauszug ankommen, um hier die Wirksamkeit der Klausel genauer zu prüfen.

Denn dass alles OHNE Gegenleistung zurückzugeben wäre, wie Sie schildern, erscheint bei erster Prüfung weder nachvollziehbar, noch rechtlich haltbar.

Daher sollten Sie mit dieses Unterlagen unbedingt einen Rechtsanwalt aufsuchen und durch diesen die Überprüfung ALLER Unterlagen mit dem GENAUEN Wortlaut vornehmen lassen.

Dabei wird dann sicherlich auch zu prüfen sein, inwieweit hier dann, wenn die Klausel wider Erwarten wirksam sein sollte, der sogenannte Wegfall der Geschäftsgrundlage (sprich das gemeinsame Zusammenleben, wovon man bei Ihnen ja nun nicht mehr sprechen kann) dann vorliegt, wobei Sie in der Tat alle Vorgänge dokumentieren und beweisen müssen.

Sollte dieses nachgewiesen werden können, bestehen sehr gute Chancen, die nach dem Vertrag (vorbehaltlich der genauen Prüfung, die notwendig ist) eigentlich vorauszusetzende Zustimmung hier dann ggfs. durch ein Gerichtsurteil zu ersetzen.

Sie sehen, dass es hier sicherlich nicht hoffnungslos ist, der Einzelfall aber eine genauere Prüfung erfordert.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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