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Übergabevertrag eines Hauses (Schenkung)mit lebenslangem Wohnrecht

28.08.2012 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann betreibt einen Reiterhof. Vor 20 Jahren bereits wurde ihm das Grundstück sowie die Reithalle übergeben. Das Wohnhaus (extra Grundstück) wurde erst vor sieben Jahren meinem Mann von seinen Eltern mittels eines Übergabevertrages übertragen. In dem Vertrag wurde mein Mann verpflichtet, dass Haus instandzusetzen, die Sorge und Pflege (bis Pflegestufe I)der Eltern zu übernehmen und ihm wurde eine bestehende Grundschuld übertragen.

Mein Mann hat 5 Geschwister. Hiervon sind 4 Geschwister die leiblichen Kinder der Mutter und eine Schwester das leibliche Kind beider Elternteile. Mein Mann ist das jüngste Kind, ist das zweite leibliche Kind von beiden Elternteile.

Mit Entsetzen haben der Schwiegervater und mein Mann festgestellt, dass aufgrund der im Grundbuch eingetragene Dinglichkeit (lebenslanges Wohnrecht am gesamten Wohnhaus mit Nebengebäuden) die 10 Jahresfrist wohl erst dann anfängt zu greifen, wenn beide Elternteile gestorben sind. Nun wollen wir das Wohnhaus, was sehr renovierungsbedürftig ist und hier für meinen Mann und seiner Familie keine Wohnmöglichkeit gibt, das Haus zu einem 2-Familieinhaus umbauen (Altenteil und Betriebsleiterwohnung).

Wir wüssten nun gerne, was uns im Todesfall der Eltern bzgl. der Pflichtteilsansprüche erwarten kann: 1. Was bedeutet die 10-Jahresfrist für uns, wenn sie erst ab dem Todesfall beginnt zu laufen? 2. Anhand welchem Wert wird der Pflichtteilsanspruch der Geschwister berechnet? Wir haben vorsorgehalber eine Hausbewertung zum jetzigen Zeitpunkt, also vor dem Umbau fertigen lassen. Oder wird dann der Wert des umgebauten Hauses für den Pflichtteilsanspruch berechnet?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworte:

Es ist richtig, dass das übergebene Grundstück nach Ablauf von 10 Jahren dennoch bei einer Pflichtteilsberechnung berücksichtigt werden muss, wenn ein Nießbrauch darauf lastet.

Die übrigen Geschwister bzw. Halbgeschwister Ihres Mannes werden beim Tod der Eltern einen Pflichtteilsanspruch haben, d.h., sie werden entsprechend ihrer Pflichtteilsquote einen Anspruch auf Zahlung eines Geldbetrages aus dem Nachlass haben. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass ein Erblasser seinen Nachlass durch Schenkungen verringern kann, um damit die Pflichtteilsberechtigten zu benachteiligen. Deshalb wurde die 10-Jahres-Frist eingeführt, so dass bei der Pflichtteilsberechnung berücksichtigt werden muss, was innerhalb von 10 Jahren vor dem Todesfall vom Erblasser verschenkt worden war. Diese Beträge/Gegenstände werden mit ihrem Wert dem Nachlass hinzugerechnet (man rechnet also fiktiv so, als ob die Schenkung nicht stattgefunden hätte und als ob der Gegenstand noch im Nachlass vorhanden wäre). Diese 10-Jahres-Frist gilt jedoch für alle Erbfälle (Todesfälle) ab dem 01.01.2010 in „abgespeckter Form", indem die Schenkung nur innerhalb des ersten Jahres vor dem Todesfall in vollem Umfang berücksichtigt wird, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um ein Zehntel weniger (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Als Wert des Geschenkes gilt bei verbrauchbaren Sachen der Wert, den das Geschenk zum Zeitpunkt der Schenkung hatte.
Bei nicht verbrauchbaren Sachen (Grundstücken) gilt das Niederstwertprinzip.
Es wird der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Schenkung (in Ihrem Fall also vor 7 Jahren) ermittelt und dieser Wert wird mit einer Kaufkraftumrechnung auf den Zeitpunkt des Erbfalls hochgerechnet, um die Inflation zu berücksichtigen.
Zusätzlich wird der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Erbfalls ermittelt. Der niedrigere dieser beiden Werte wird für die Pflichtteilsberechnung herangezogen. Die Werte sind nur dann identisch, wenn sich der Grundstückswert exakt parallel zur Inflation entwickelt hat.

Sofern der erste Wert (also der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung zzgl. Inflationsausgleich) maßgebend ist, wird der Wert der Gegenleistung, zu der Ihr Mann sich für die Grundstücksübertragung verpflichten musste, abgezogen, denn das geschenkte Grundstück war damals vor 7 Jahren wegen der übernommenen Belastungen nicht so viel wert wie ein unbelastetes Grundstück, aber es wird vermutlich immer noch ein Grundstückswert übrig bleiben, der bei der Pflichtteilsberechnung berücksichtigt werden muss.

Bei den Gegenleistungen ist der Nießbrauch zu berechnen anhand der statistischen Lebenserwartung der Schwiegereltern und anhand der fiktiven Miete. Dies wird mit einer Kapitalisierungsumrechnung in einen Betrag umgerechnet, der als Wert anzusetzen ist. Außerdem sind der Wert der Pflegeleistungen sowie die Übernahme der Renovierungsverpflichtung einzurechnen. Da die Verpflichtungen ja bereits seit 7 Jahren laufen und die Schwiegereltern seit damals bereits den Nießbrauch nutzen, war es rückblickend (zumindest unter diesem Gesichtspunkt) richtig, die Übertragung bereits damals vorzunehmen.

Nun besteht in Ihrem Fall das Problem, dass die 10-Jahres-Frist erst in Gang gesetzt wird, wenn Ihr Mann über das Objekt uneingeschränkt verfügen kann. Bei einem lebenslangen Nießbrauch wird dies erst der Fall sein, wenn beide Eltern verstorben sind. Zwar gilt auch dann das Niederstwertprinzip, aber Sie müssen damit rechnen, dass ein gewisser Betrag bei der Pflichtteilsberechnung eine Rolle spielen wird.

Genaue Angaben dazu sind mir mangels exakter Zahlen nicht möglich. Außerdem wird es noch eine Rolle spielen, wer von den beiden Schwiegereltern zuerst versterben wird. Da Ihr Schwiegervater nach Ihren Angaben nur zwei eigene Kinder hat, werden beim Erstversterben des Schwiegervaters diejenigen Kinder, die nicht mit ihm leiblich verwandt oder adoptiert sind, keinen Pflichtteilsanspruch haben. Somit wird der Pflichtteilsanspruch des anderen vollbürtigen Geschwisters Ihres Mannes höher sein.
Falls die Schwiegermutter zuerst versterben würde, wären alle Kinder der Schwiegermutter pflichtteilsberechtigt.

Und um die Sache nun noch etwas komplizierter zu machen:
Sie teilen mit, die Grundstücke seien „von den Eltern" übergeben worden. Falls tatsächlich damals beide Schwiegerelternteile im Grundbuch standen und beide die Übergeber des Wohnhauses waren, ist bei jedem einzelnen Todesfall eine gesonderte Pflichtteilsberechnung vorzunehmen. Es ist dann jeweils nur zu berücksichtigen, was der jeweilige Schwiegerelternteil übergeben hat (also vermutlich jeweils rechnerisch nur ein halbes Hausgrundstück).

Es wäre nun zu überlegen, ob Sie angesichts des geplanten Umbaus in ein Zwei-Familien-Haus eine Aufteilung des Hauses nach WEG-Recht vornehmen. Die Eltern könnten dann den Nießbrauch auf die eine Wohnung beschränken, so dass Ihrem Mann die andere Wohnung unbeschränkt zur Verfügung stünde und zumindest dafür die 10-Jahres-Frist in Gang gesetzt werden könnte. Bitte beachten Sie auch, dass dann keine Rückforderungsrechte der Eltern bestehen dürfen. Solche Rückforderungsrechte werden manchmal für den Fall der Veräußerung oder Belastung des Grundstücks vereinbart, sind aber für die 10-Jahres-Frist schädlich.

Einen völligen Verzicht der Eltern auf den Nießbrauch wird man wohl nicht empfehlen können, denn dann stünden die Eltern schutzlos da.

Eine andere Möglichkeit bestünde darin, mit den anderen Geschwistern einen Pflichtteilsverzicht notariell zu vereinbaren, evtl. gegen eine Abfindungszahlung. Wenn sich alle Beteiligten einig sind, könnte Ihr Mann dadurch die nötige finanzielle Sicherheit erlangen, die er bei den anstehenden finanziellen Investitionen wünscht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen


Karin Plewe
Rechtsanwältin

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