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Übergabe/Abnahmeprotokoll/Kaution/nachträgliche Mängel


18.04.2005 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,
ich bin mit meinem ehemaligen Vermieter im Streit über folgenden Sachverhalt. Im August 03 bezog ich nach Zahlung einer Kaution von 650,- Euro eine seiner Wohnungen. Mit einem Schimmelfleck an der Schlafzimmerdecke fing alles an. Im Dezember 03 informierte ich den Vermieter über diesen Mangel. Es kam zu einem Besichtigungstermin, bei dem die Wandfeuchte bei 0.6% und die Luftfeuchtigkeit bei 75% lag. Dieses wurde meinem angeblichen Lüftungs- und Heizverhalten zugeordnet,ich bekam somit die Schuld und sollte besser lüften und heizen. Im Januar 04 erhielt ich ein Schreiben, indem steht: ,,Der Eigentümer hat sich jedoch bereiterklärt, eine Schimmelpilzbehandlung auf seine Kosten durchzuführen. In regelmäßigen Abständen sollen durch den Hausmeister (Sohn des Vermieters) Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt werden. Dies geschah leider nicht. Nun traten in der Fensterleibung im Schlafzimmer, an der Außenwand im Wohnzimmer und Küche Schimmelbildung auf. Da ich ständig unter Hustenattacken litt und ich dieses auf die Schimmelbildung zurückführte, kündigte ich im September 04 fristgemäß zum 31.12.04. Am 11.12.04 bin ich ausgezogen. Am 18.12.04 kam es zu einer Vorbesichtigung mit dem Vermieter, meinem Freund, dessen opa und Onkel und mir. Der Vermieter räumte bei diesem Termin ein, dass die Schimmelbildung aufgrund von Baumängeln zurückzuführen ist und mein Lüftungsverhalten den Vorgang noch beschleunigte. Ich war Erstbezieher nach Fertigstellung der Wohnung - Neubauten weisen eine Restfeuchte in den Wänden auf. Heute bin ich schlauer- der Vermieter hätte bei Bezug den Mieter, also mich daraufhinweisen müssen, dass die Wohnung ,,trockengeheizt werden muss". Unterläßt er dieses ist Neubaufeuchte als Baumangel anzusehen und damit Sache des Vermieters.
Der Vermieter sagte mir nun im Beisein der 3 Zeugen, dass ich bestimmte Wände im Wohnzimmer, Schlafzimmer und der Küche nicht streichen brauche- eben alle feuchten Wände, da er diese nun endlich behandeln wolle. Ich fragte nun, ob ich dadurch Abzüge von der Kaution zu erwarten hätte, was er verneinte. Leider gibt es hierdrüber keine Aufzeichnungen, aber immerhin 3 Zeugen. Mein Freund, dessen Opa und Onkel malerten die uns gesagten Wände und die Wohnung wurde gereinigt. Am 30.12.04 war die Endabnahme, bei der der Vermieter, eine Mitarbeiterin der Immobilien GmbH, die seine Wohnung verwaltet, mein Freund, die neuen Mieter und ich zugegen waren. Es wurde ein Übergabe/Abnahmeprotokoll angefertigt, wovon ich das Original erhielt. Hierdrin stand nun u.a. Reinigung durchgeführt: ja; Renovierung: anteilig, Zustand der Heizkörper und Regler: in Ordnung; Zustand der Küche/Einbauküche:entfällt; Schuppen geräumt/sauber: in Ordnung.
Die Wohnung wurde durch den Vermieter abgenommen: ja, unter Vorbehalt. Die o.g. Wohnung wurde aus folgenden Gründen unter Vorbehalt abgenommen:
Laminat im WZ mittig im Verbund beschädigt, Silikonfugen in den Fenstern müssen erneuert werden, Wände weisen in allen Räumen Schimmelflecken auf, Wohnzimmertür nachstellen.
Alle Mängel werden im gegenseitigen Einverständnis durch Herrn .... (Vermieter) beseitigt. Kautioneinbehalt 300,- Euro, außer Silikonfuge (macht der Mieter selbst) Meßprotokoll Feuchtigkeit in den Wänden 0,6 gleichmäßig und dann sind die Zählerstände der einzelnen Heizkörper aufgefürt. Auf Seite zwei steht, daß der Mieter sich verpflichtet die Gründe der Nichtabnahme zu beseitigen. Die angefallenen Kosten sind vom Mieter zu tragen. Trägt der Vermieter nach Vereinbarung die Kosten der Beseitigung, sind ihm alle entstandenen Kosten zu ersetzen. Im Falle der Nichtbeseitigung der Mängel wird die hinterlegte Kaution angerechnet.
Dies Abnahmeprotokoll stellt kein negatives Schuldanerkenntnis mit der Folge dar, dass Mängel, die hierin nicht festgehalten werden, nicht mehr geltend gemacht werden können. Das Abnahmeprotokoll beinhaltet nur die am Tag der Abnahme ersichtlichen Mängel und bedeutet nicht, dass diese abschließend sind. Mängel, die bei einer weiteren Besichtigung festgestellt werden, können gegenüber dem Mieter jederzeit geltend gemacht werden. Datum und nur meine Unterschrift und Firmenstempel.
Daraufhin erfolgte am gleichen Tag die Schlüsselrückgabe an den Vermieter und in unserem Beisein die Schlüsselübergabe an die neuen Mieter. Damit, so dachte ich jedenfalls, ist alles erledigt. Am 03.01.05 erneuerte mein Freund, nachdem er den Schlüssel von den neuen Mietern holte, wie vereinbart die Silikonfugen. Mit Schreiben vom 07.04.05 erhielt ich von der Immobilien GmbH die Mitteilung, dass in der von mir genutzten Wohnung weitere Mängel festgestellt wurden und die Kaution, nicht wie vereinbart ausgezahlt werden kann. Zuzüglich der bereits vereinbarten 300,- Euro werden daher weitere 200,- Euro von der Kaution einbehalten. Als Anlage wurde mir eine Schadensbegutachtung der neuen Mieter und des Hausmeisters beigefügt, die folgendes beinhaltet
- Silikon im Bad Fensterleibung nicht neu gemacht(noch schimmlig)
- Schlagstelle im Laminat WZ
- Schlagstelle im Laminat Küche
- Schlagstelle in der Fensterbank, Vorderkante im Badezimmer
Schäden gesehen und begutachtet, unterzeichnet am 03.02.05
Daraufhin forderte ich in einem Schreiben vom 08.04.05
die Rückzahlung der mir zustehenden Kaution und setzte eine Frist bis 30.04.05 und verwies auf die Tatsachen, wie Übergabe/Abnahmeprotokoll, Schlüsselübergabe an die neuen Mieter und getroffene Vereinbarungen. Am 15.04.05 kam die Antwort mit einer Kopie des Abnahmeprotokolls vom 30.12.04. Merkwürdig ist nur, dass dieses Protokoll in der Schriftform, Inhalt, Anordnung und Platz meiner Unterschrift anders ist, wie das welches ich am
30.12.04 erhielt. Weiter heißt es, entgegen meiner Aussage bestätigt der Eigentümer nochmals, dass die bemängelten Fugen nicht ordnungsgemäß erneuert wurden. Meine Fristzeztung zur Auszahlung ist nach Ansicht des Vermieters völlig ,,neben der Sache". Meine Ausführungen zur Schlüsselübergabe und damit Doppelvermietung werden meiner ,,Unwissenheit" zugeschrieben und nicht weiter kommentiert. Das ist der Stand der Dinge. Nun meine Fragen:
1. Ist das Übergabeprotokoll überhaupt so zulässig und rechtens und wurde mit der Schlüsselübergabe an die neuen Mieter ein neues rechtskräftiges Mietverhältnis eingegangen und hätte ich dadurch Anspruch auf Mietrückzahlung für den 31.12.04 ?
2.Können, nachdem die neuen Mieter bereits 5 Wochen Wohnungsnutzer sind, die dann am 03.02.05 festgestellten Mängel mir angelastet werden und wenn, müßte mir dann nicht eine Nachfrist zur Beseitigung eingeräumt werden, bevor die Kaution dafür angerechnet wird?
3. Ist es rechtens, dass ein und derselbe Mangel ,hier Schlagloch im Laminat Wohnzimmer, obwohl der Vermieter hierfür bereits ein Teil der Kaution zur Beseitigung einbehalten hat und Fugen im Bad, die von uns bereits erneuert wurden, mir zweimal zu Lasten gelegt werden können ?
4.Ist der Vermieter nicht verpflichtet, für die erbrachten Leistungen anhand von Rechnungen aufzuschlüssel, wie die sich die einbahltene Kaution aufrechnet?
5. Wie sind die Zeiträume für die Auszahlung der Kaution und gibt es dafür eine rechtliche Grundlage?
6. Hat es irgendwelche Auswirkungen, dass im Mietvertrag nicht daraufhingewiesen wurde, dass die Kaution auch in 3 Monatsraten gezahlt werden könnte? Ich mußte sie mit einem betrag entrichten.
Vielen Dank im Vorraus.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

zu 1.

Der Vermieter darf die Wohnung nicht anderweitig vermieten, solange Sie Mieter sind. Wenn er es doch tut, sollten Sie tatsächlich Ersatz der zuviel gezahlten Miete verlangen. Ihnen war eine Nutzung ja gar nicht mehr möglich.
Eine nachträgliche Veränderung des Protokolls ist selbstverständlich unzulässig, evtl. können hier sogar Straftatbestände erfüllt sein.
Ansonsten ist die Grundversion, wie von Ihnen geschildert, nicht zu beanstanden.

zu 2.

Hier dürfte die Verursachung durch Sie kaum nachweisbar sein, so dass Sie nicht einstehen müssen. das Protokoll spricht für Vollständigkeit und Richtigkeit, damit auch dafür, dass keine weiteren Mängel bestehen. Darüber hinaus haben Sie die Zeugen. Das andere Wohnungsnutzer da sind, spricht wohl eher dafür, dass diese verantwortlich sind.

zu 3.

Es nicht zulässig, einen Schaden doppelt zu berechnen. Bedenken Sie auch, dass Sie hierfür bereits eine Pauschale vereinbart haben, so dass auch hinsichtlich einer Nachforderung dies von Ihnen eingewendet werden kann.

zu 4.

Wenn Sie die Schadenshöhe bestreiten, wird der Vermieter den geltend gemachten Schaden nachweisen müssen.

zu 5.

Die Rechtsprechung geht von einer Frist von 3-6 Monaten aus. Generell kann man also unter Berufung auf diese Rechtsprechung sagen, dass der Vermieter zur Kautionsabrechnung dann verpflichtet ist, wenn er hierzu nach Vorliegen aller hierfür wesentlichen Rechnungen in der Lage ist und keine Gegenansprüche aus dem Mietvertrag mehr geltend machen kann.

zu 6.

Sie hätten diese Recht gehabt – aber ein Schaden oder eine Unwirksamkeit ist im fehlenden Hinweis nicht zu sehen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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