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Übergabe der Hausverwaltung

04.08.2012 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir wohnen in einem Mehrfamilinehaus mit 4 Eigentümern. Mein Mann ist Hausverwalter. Jetzt ist er für 3 Jahre nach China entsendet und will die Hausverwaltung natürlich abgeben. Bei der letzten Eigentümerversammlung konnte man keine Einigung erzielen, da den anderen Eigentümern die Kosten für einen externen Verwalter zu hoch waren.

Meine Frage: Kann mein Mann bei Nichteinigung einen externen Verwalter bestimmen oder muss er auf eine Zustimmung aller Miteigentümer warten? Er ist durch die räumliche Distanz nicht mehr in der Lage, seinen Verwalteraufgaben nachzukommen.
04.08.2012 | 12:02

Antwort

von


(139)
Dotzheimer Str. 94
65197 Wiesbaden
Tel: 0611 - 510 520 95
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Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

Nach den Regelungen in § 27 Abs. 2 WEG ist der Hausverwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
- Lasten- und Kostenbeiträgen von den Wohnungseigentümern anzufordern (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG
-  Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegen zu nehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG
-  Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG
-  Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung von Rechtsnachteilen erforderlich sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG
-  Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, sofern hierzu eine Ermächtigung per Beschluss vorliegt (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG
-  Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahme (Fernsprechteilnehmereinrichtung) erforderlich sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 6 WEG

Zudem regelt 26 WEG ausdrücklich die Bestellung und Abberufung des Verwalters:

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.
(3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind

Das OLG Köln hat daher aufgrund der vorstehenden Regelungen mit Beschluss vom 02.04.2003 zu AZ 2 WX 28/03 u.a. ausgeführt, das das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft an die Person des Verwalters gebunden ist. Die Übertragung des Verwalteramts an eine andere Hausverwaltung kann daher zu erheblichen Problemen führen, wenn nicht die oben genannten Formalien eingehalten und die neue Hausverwaltung durch Beschluss der Eigntümerversammlung zum neuen Verwalter unter Aufhebung des alten Verwaltervertrages bestellt wird. Das OLG Köln begründet dies u.a. damit, das die Eigentümergemeinschaft ein schutzwürdiges Interesse daran hat, nicht einen Verwalter "aufgedrängt" zu bekommen, den sie sich nicht ausgewählt habe. 

Fazit:
Nach der dargestellten Rechtslage wäre es nicht zulässig, wenn ihr mein Mann bei Nichteinigung einen externen Verwalter bestimmt ohne auf die Zustimmung aller Miteigentümer zu warten.

Annex:  Amtsniederlegung durch Hausverwalter

Eventuell bestünde die Möglichkeit, dass Ihr Mann das Amt das Hausverwalters niederlegt. Das Gesetz sieht das Recht des Hausverwalters auf Amtsniederlegung nicht ausdrücklich vor. Es kommt jedoch häufig vor, dass der Hausverwalter das Amt aufgeben will. Legt der Hausverwalter, (z.B. während einer Wohnungseigentümerversammlung), sein Amt nieder, ist seine Amtsstellung beendet, ohne dass es der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf. 

Sieht die Gemeinschaftsordnung die Abberufungsbeschränkung des wichtigen Grundes vor oder ist der Hausverwalter auf bestimmte Zeit bestellt, ist auch der Verwalter nur zur Amtsniederlegung berechtigt, wenn ihm ein wichtiger Grund zur Verfügung steht.

Da sich Ihre Frage jedoch ausdrücklich nicht auf die Amtsniederlegung bezieht, bedarf es hier insoweit keiner vertiefenden Ausführungen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen. 

Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG  begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. 

Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden würde. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse. 

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main 
Mathias F. Schell 
Rechtsanwalt 


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mathias F. Schell

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