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Überfahrtsrecht vs Maklermeinung

11.11.2020 14:53 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


10:21
Ich habe ein Haus vermietet.
Innerorts zentral mit 2 Seiten Grenzbebauung. 1 Seite ist Zufahrt für einen Stellplatz, der auf der 4. Seite ist.
Die Zufahrt nutzt mein Nachbar mit. Dessen Haus dahinter liegt und sonst keinen Zugang zur öffentlichen Straße hat.
Für die Zufahrt besteht keine Baulast und kein Überfahrtsrecht im Grundbuch.
Das hintere Haus wurde vor ca. 6 Monaten verkauft. Der neue Nachbar war der Meinung es gibt ein Gewohnheitsrecht. Inzwischen hat ihn wohl sein Anwalt belehrt, dass das nicht so ist und man er mit mir über ein Notwegerecht und Erstattung reden muss.
Der neue Nachbar zeigte sich verhandlungsbereit.
Ich hatte ihm vorgeschlagen er gibt mir eine Fläche als Parkplatz für das Überfahrtsrecht anstatt Geld. Dem hat er zugestimmt und das in mehreren Gesprächen und auf Rückfragen bekräftigt.
Er wollte selbst einziehen, auch wenn das nach Bauantrag unplausibel war und entgegen dem Bauantrag eine weitere Wohnung gebaut wurde (Umbau bisheriger Kellerraum).
Nun ist plötzlich nach Fertigstellung ein Makler beauftragt der das Haus verkaufen soll.
Der lehnt jetzt alle bisherigen Absprachen ab. Stellt dazu noch Forderungen was ich auf meinem Grundstück tun soll (mein Fahrradschuppen gefällt ihm nicht, weil der vor seiner nicht genehmigten Einliegerwohnung steht. Er meint er braucht einen Rettungsweg 3m breit befahrbar bis in die letzte Ecke).

Meine Frage ist, wie ich mich nun verhalten muss :
1) Dem Verkauf zuschauen und mich mit dem zukünftigen Besitzer streiten, der dann vermutlich auch meint Rechte an meinem Grundstück zu haben?
Oder
2) Jetzt vor Verkauf dem jetzigen Besitzer ich selbst oder über einen Anwalt mitteilen, dass er kein Überfahrtsrecht hat (was er ja eigentlich weiß) und eine Regelung fordern?

Ich will keinen Stress und Streit.
An der Stelle ist es eng und es hat zu wenig Parkplätze. Daher habe ich das Haus meiner Großeltern an Studenten vermietet, die wenig Autos haben.
Ich hätte gerne eine faire Lösung mit der alle leben können.
Aber ich habe die Befürchtung daß ich da zuerst hingehalten wurde während der Bauzeit und nun wenn ich nichts oder das falsche tue über den Tisch gezogen werde.

Gibt es sowas wie Stille Zustimmung und am Ende doch ein Gewohnheitsrecht?
11.11.2020 | 16:00

Antwort

von


(1704)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Gute gleich vorweg, es gibt weder ein Gewohnheitsrecht noch eine stillschweigende Zustimmung in solchen Fällen.
Im Einzelnen:
Warum sich der Makler hier so verhält, kann ich mir nicht erklären, denn er hat eigentlich überhaupt kein Wort damit zu reden.

Die von Ihnen vorgeschlagene Lösung mit dem Parkplatz als Ersatz für eine Entschädigung in Geld hinsichtlich eines Notwegerechts ist durchaus sinnvoll und praktikabel, aber wohl momentan nicht mehr gewollt.

Wenn nun die Immobilie verkauft werden soll, wäre es aber sinniger, abzuwarten, was der neue Eigentümer hier begehrt oder nicht.

Es gilt nach wie vor das Bürgerliche Gesetzbuch:
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 917 Notweg
"(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. [...]."

Ich würde mich da durchaus abwartend verhalten, um zu sehen, was vom alten Eigentümer noch wirklich ernsthaft begehrt wird, oder ob dieser es dem neuen Eigentümer, dem zukünftigen Käufer, überlässt.

Momentaner Handlungsbedarf ist jedenfalls aus meiner Sicht nicht gegeben.

Nichtsdestotrotz könnten Sie natürlich an den jetzigen Eigentümer nochmals herantreten und die von Ihnen vorgeschlagene Lösung weiterverfolgen, wobei dieses aber wie gesagt nicht zwingend ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 18.11.2020 | 02:51

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

danke für ihre Einschätzung und die Referenz zum passenden BGB §.

Ich bin an einer fairen Lösung interessiert, mit der alle leben können.
Allerdings bin ich der Meinung, daß unter den gegebenen Umständen
(die ich hier nicht im Detail veröffentlichen will) die Durchsetzung meiner Rechte
laut § 917 Notweg beim Verkäufer erfolgen muß und nicht erst bei einem potentiellen Käufer.

Wie muß ich vorgehen um die gesetzlich geregelte Geldrente einzufordern ?
Kann ich das selbst beim bisherigen Eigentümer oder seinem Beauftragten fordern ?
Muß ich dazu evtl die Überfahrt verbieten oder schlimmstenfalls versperren und einklagen lassen ?

Es ist nicht meine Absicht jemand zu schikanieren.
Aber ich habe das Gefühl mit fairen und sachlichen Argumenten im persönlichen Gespräch
und trotz BGB auf meiner Seite werde ich am Ende benachteiligt,
wenn ich meine laut BGB gerechtfertigten Ansprüche nicht deutlich zum Ausdruck bringe.
Ich kenne das Argument "lieber einigen als vor Gericht mit ungewissem Ausgang streiten".
In dem Fall denke ich es würde helfen zu einer fairen Lösung zu kommen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.11.2020 | 10:21

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Die Geldrente fällt dann an, wenn das Notwegerecht überhaupt funktioniert und geltend gemacht wird.
Die müssen Sie dann schriftlich geltend machen und notfalls gerichtlich.
Das müssen Sie bei demjenigen erledigen, der das für sich als jetziger Eigentümer oder sein Beauftragter geltend macht. Es ist ja nicht klar, ob das der jetzige Eigentümer noch selbst macht oder ein Käufer.
Die Überfahrt können Sie ab sofort schriftlich verbieten und auch die Einfahrt versperren und dann müsste der Nachbar erst einmal die Berechtigung an dem Notweg nachweisen.

Weisen Sie also Ihren Nachbarn darauf hin, dass wenn dann er am Zuge ist und er einen Vorschlag machen soll und Sie darauf warten können.

Melden Sie sich gerne bei mir, wenn ein solcher Vorschlag vorliegt und dann unterbreite ich Ihnen ein entsprechendes Angebot.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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