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Überfahrtsrecht für abgekapselten Bauplatz erstreitbar?

13.07.2012 21:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Im Ortskern einer Kleinstadt in Baden-Württemberg besteht die Situation einer Liegenschaft (potentieller Bauplatz) ohne Möglichkeit einer Zufahrt. Hintergrund ist, dass bei der Teilung eines ursprünglich zusammenhängenden Grundstücks (durch den Notar?) wohl die Eintragung eines Überfahrtsrechts versäumt wurde (Einzelheiten unbekannt).

Eine Zufahrt zu dem betreffenden Grundstück ist auf einer Seite geradezu naheliegend, vom örtlichen Bebauungsplan aber nicht vorgesehen!
Die Kommune stellt sich auf den Standpunkt, dass die Frage eines Überfahrtsrechts mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks (auf der gegenüber liegenden Seite) zu klären wäre, was dort aber das ohnehin längliche Grundstück auf der gesamten Länge weiter verschmälern würde.

Dieses benachbarte Grundstück wird derzeit als Bauplatz zum Verkauf angeboten.
Als Kaufinteressent stellt sich mir die Frage, ob sich der Eigentümer des zuerst genannten Grundstücks ein Überfahrtsrecht gegebenenfalls gerichtlich erstreiten kann und welche Regeln bei der Findung einer Überfahrtslösung ggf. zur Anwendung kommen. Zieht am Ende ein privater Grundstück-Eigentümer gegenüber der Kommune den Kürzeren? Welche Risiken gehe ich mit dem Kauf dieses Bauplatzes ein?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung, und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts (hier der Erschliessung und Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde) und Fragen des Privatrechts (hier privatrechtliche Vereinbarung (Vertrag) eines Wegerechts, Bestellung eines Wegerechts als Grunddienstbarkeit, Notwegerecht, Nachbarrecht). Betreffend des "gefangenen" Grundstücks gelten die Regeln des Immobiliarsachenrechts (Bauplatz, Grundstück, Hauskauf, Hausverkauf).

Da das gefangene Grundstück als Bauplatz genutzt werden soll, stellen sich Fragen der Erschliessung (Zuwegung, Anschluss an die Wasserversorgung und das Abwasser, Strom, Telekommunikation, Müll/Abfall) ohne die kaum eine Baugenehmigung erteilt werden würde.

Eine öffentlich-rechtliche Erschliessung ist im Bebauungsplan oder sonst (ich unterstelle, daß im Baulastenverzeichnis eine solche nicht eingetragen ist) nicht vorgesehen, aber grundsätzlich Voraussetzung für eine Bebauung/genehmigungspflichtige bauliche Nutzung (vgl. beispielhaft § 34 Abs. 1 BauGB "... Erschliessung gesichert"; § 53 LBO-BW "die Erschließung des Vorhabens nicht gesichert ist".

Folgerichtig ist - auch nach den Hinweisen der Bauaufsichtsbehörde - eine privatrechtliche (private) Erschliessung über das Nachbargrundstück anzudenken - und ein entsprechender Vertrag mit dem Nachbarn (dem einen potentiellen Wegerecht dienenden Grundstück). Solange die Gemeinde das Bauplanungsrecht (den Bebauungsplan) nicht ändert, können beide Grundstücke (gefangenes Frundstück "A" und Nachbargrundstück "B") nur in den genannten Abhängigkeiten optimal baulich genutzt werden. Denkbar wäre auch die Grundstücke zu vereinen oder neu zu teilen (Realteilung oder Idealteilung).

Wegerechte (Recht zur Überfahrung) und Leitungsrechte sind in manigfaltiger Ausgestaltung denkbar, etwa auch der, daß der Weg selbst als eigenes Grundstück, nutzbar für beide Nachbarn gelten soll (und dementsprechend gemeinsam zu Erstellen, zu unterhalten und z.B. zu räumen ist). Typischerweise werden Grunddienstbarkeiten §§ 1018ff BGB ins Grundbuch eingetragen.

Der Eigentümer (Besitzer) des gefangenen Grundstücks A kann sich ggf. auf folgende beispielhaft genannte Vorschriften berufen, nach denen das Grundstück B (oder ggf. weitere Grundstücke) einen Notweg § 917 BGB, Leitungen § 7e Gesetz über das Nachbarrecht (Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg - NRG) oder § 7 c NRG Hammerschlags- und Leiterrechte u.ä. ausüben könnte. Diese Rechte sind allerdings nicht mit einer Zuwegung/Erschliessung gleichzusetzen.

Sicherlich besteht für Sie als Kaufinteressent des Grundstücks B das Risiko, daß es dem Eigentümer des Grundstücks A gelingt, über weitere Nachbarn eine Erschliessung herzustellen, die ihm die bauliche Nutzung seines Grundstücks ermöglicht (die sich wertmindernd für das Grundstück B auswirken könnte).

Ein weiteres Risiko für B ist freilich, daß A sich erfolgreich auf ein (historisches) Überwegerecht oder eine Baulast berufen könnte, die - aus welchen Gründen auch immer - vergessen wurde dinglich zu sichern (im Grundbuch einzutragen).


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.

Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte, sollten Fragen offengeblieben sein, Interesse an einer Mandatierung.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt



Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Email : kontakt@lautenschlaeger.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2012 | 22:30

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

meine Nachfrage ist zweiteilig.

Ich habe verstanden, dass der Eigentümer des Grundstücks B die Einrichtung eines Notwegs nicht wird verhindern können, nachdem das Grundstück A durch Teilung aus diesem hervorgegangen ist und damit zuvor von diesem bedient wurde. Auch wenn diese Regelung das Interesse des Grundstückbesitzers A (nämlich an einer baulichen Erschliessung seiner Liegenschaft) nicht befriedigen wird, trotzdem die Frage: geht diese Verpflichtung zur Einrichtung eines Notwegs ohne weiteres auf einen Käufer über? Wie könnte das ggf. verhindert werden?

Die zweite Frage bezieht sich auf Ihren letzen Abschnitt ("Ein weiteres Risiko ..."): Sie sprechen von der Möglichkeit, dass ein Wegerecht, das (durch wessen Verschulden auch immer) nicht ins Grundbuch Eingang gefunden hat, nachträglich erteilt werden könnte. Auf welcher rechtlichen Grundlage sollte das erfolgen können? Ist das betreffende Risiko durch einschlägige Urteile untermauert oder lediglich theoretischer Natur?

Hinweis: falls der Term "eine kostenlose Nachfrage" wörtlich gemeint ist, bitte lediglich die zweite Frage beantworten.

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2012 | 22:30

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

meine Nachfrage ist zweiteilig.

Ich habe verstanden, dass der Eigentümer des Grundstücks B die Einrichtung eines Notwegs nicht wird verhindern können, nachdem das Grundstück A durch Teilung aus diesem hervorgegangen ist und damit zuvor von diesem bedient wurde. Auch wenn diese Regelung das Interesse des Grundstückbesitzers A (nämlich an einer baulichen Erschliessung seiner Liegenschaft) nicht befriedigen wird, trotzdem die Frage: geht diese Verpflichtung zur Einrichtung eines Notwegs ohne weiteres auf einen Käufer über? Wie könnte das ggf. verhindert werden?

Die zweite Frage bezieht sich auf Ihren letzen Abschnitt ("Ein weiteres Risiko ..."): Sie sprechen von der Möglichkeit, dass ein Wegerecht, das (durch wessen Verschulden auch immer) nicht ins Grundbuch Eingang gefunden hat, nachträglich erteilt werden könnte. Auf welcher rechtlichen Grundlage sollte das erfolgen können? Ist das betreffende Risiko durch einschlägige Urteile untermauert oder lediglich theoretischer Natur?

Hinweis: falls der Term "eine kostenlose Nachfrage" wörtlich gemeint ist, bitte lediglich die zweite Frage beantworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.07.2012 | 12:37

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Was den Notweg betrifft meine ich, daß dieser nicht baulich erstellt, sondern nur - unter den Bedingungen die das Gesetz nennt - ggf. tatsächlich gewährt werden müsste. Käufer und Verkäufer des Grundstücks B können hier schwerlich Gegenmaßnahmen ergreifen, weil es um Rechtsbeziehungen von Grundstücken (A und B) geht.

Mein Hinweis mit dem Risiko bezog sich auf Ihren Satz : "... Hintergrund ist, dass bei der Teilung eines ursprünglich zusammenhängenden Grundstücks (durch den Notar?) wohl die Eintragung eines Überfahrtsrechts versäumt wurde (Einzelheiten unbekannt). ..." Ich meine der Eigentümer des Grundstücks A könnte den Verkauf des Grundstücks B zum Anlass nehmen hier entsprechend nachzuhacken.

Ich bitte um Verständnis im hiesigen Rahmen (Erstberatung) ohne tatsächlich und rechtlich (Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Bauvorschriften) die Grundstücke genauer zu kennen keine detaillierteren Auskünfte geben kann.


Mit freundlichen Grüßen



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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