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Überbezahlte Miete / Mieterhöhung / Rückforderung

27.06.2018 22:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um eine ominöse Vereinbarung im Zusammenhang mit einem Wohnungsmietvertrag.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir – meine Mutter und ich – haben folgenden Sachverhalt bei einem seit 01.08.06 vermietetem Zweifamilienhaus in unserem Besitz;

• Wohnung 1:
- Vermietet seit 01.08.2006
- Kaltmiete im Mietvertrag festgelegt auf 600 €
- Seit Beginn des Mietverhältnisses bis heute erfolgte eine Zahlung von 600 € Kaltmiete je Monat
- Am 11.04.2018 erfolgte eine den gesetzlichen Vorschriften (§ 558 BGB; unterhalb der üblichen Vergleichsmiete, erste Mieterhöhung seit Mietbeginn etc.) entsprechende Mieterhöhung um ca. 18 %
- Die Mieterhöhung wurde vor Ablauf der Bedenkzeit (über 2 Monate) schriftlich akzeptiert; Allerdings mit dem Einspruch, dass die letzten 12 Jahre jeden Monat „zu viel" Miete bezahlt wurde
- Diese Aussage begründen die Mieter auf einem Schriftstück namens „Nachtrag zum Mietvertrag". In diesem steht: „Der Mieter zahlt 12 Monate lang eine Miete von 600,- €. Bei durchgeführten Reparaturen in der Wohnung, erhält der Mieter eine Kaution vom Vermieter in Höhe von 1200,- €. Ab dem 13. Monat beträgt die Miete 500,- €."
- Diesen Nachtrag zum Mietvertrag hatten wir (Vermieter) vergessen. Uns war nicht aufgefallen, dass zwölf Jahre zu viel Miete gezahlt wurde.
- Der Nachtrag zum Mietvertrag trägt eine Unterschrift eines Vermieters und eine Unterschrift des Mieters jedoch kein Datum, kein Ort, keine Adresse der Beteiligten und auch kein Hinweis auf welchen Mietvertrag der Nachtrag verweist.
- Nun verlangen die Mieter das Kautionskonto zu sehen auf dem laut deren Berechnungen über 14 000 € sein müssten. (100 € je Monat ab dem 13. Monat des Mietverhältnisses)
- Ein Kautionskonto wurde nicht angelegt, da im Mietvertrag auf eine Kaution seitens der Mieter verzichtet wurde.
- Zudem akzeptieren die Mieter zwar die 18% Mieterhöhung jedoch auf Grundlage der reduzierten Miete von 500 €. Demnach entsteht keine Mieterhöhung, sondern sogar eine Mietminderung.
- Die gesamte Zeit des Mietverhältnisses wurde die Kaltmiete in Höhe von 600€ zusammen mit den Nebenkosten monatlich überweisen. Der hier angegebene Verwendungszweck lautete: 600€ Kaltmiete + X € Nebenkosten
Somit konnte aus der Sicht der Vermieter nicht erkannt werden, dass es sich hierbei auch um eine Kautionszahlung handelte, zudem dies auch unüblich ist.

Nun stellen wir uns folgende Fragen:

- Ist der Nachtrag zum Mietvertrag ohne Ort und Datum zzgl. zur Unterschrift überhaupt jemals rechtskräftig gewesen? Evtl. könnten somit die Forderungen bereits vernachlässigt werden. Zudem dieser Nachtrag über zehn Jahre lang keine Anwendung fand.
- Wenn der Nachtrag Gültigkeit besitzt, stellt sich die Frage, ob der Anspruch auf die Differenz in dieser Höhe rechtlich durchzusetzen ist, oder ob diese Forderung aufgrund von Verjährungsfrist(en) zumindest nur maximal zu einem Teil in Anspruch genommen werden könnte.
- Kann die Mieterhöhung vom Mieter zwar akzeptiert werden, aber nur auf Grundlage der reduzierten Miete, obwohl über zehn Jahre lang eine höhere Miete gezahlt wurde?
- Kann hier ein Schreiben an die Mieter ausreichen, um die Forderungsansprüche – zumindest teilweise – zu entkräftigen, oder sind die Mieter hier im Recht?

Für Ihre Hilfe bedanke wir uns bereits im voraus und verbleiben mit besten Grüßen!

Gerne zu Ihren Fragen:

Ich will versuchen, die Rechtslage in Komplexen zu erhellen:

1.) Es gibt einen wirksamen Mietvertrag seit 01.08.2006 wie folgt:
„Kaltmiete im Mietvertrag festgelegt auf 600 €."
Diese vereinbarte Kaltmiete wurde entrichtet:
Seit Beginn des Mietverhältnisses bis heute erfolgte eine Zahlung von 600 € Kaltmiete je Monat und zwar: „Die gesamte Zeit des Mietverhältnisses wurde die Kaltmiete in Höhe von 600€ zusammen mit den Nebenkosten monatlich überweisen. Der hier angegebene Verwendungszweck lautete: 600€ Kaltmiete + X € Nebenkosten."

2.) Die Mieter berühmen sich eines Anspruchs auf Einblick in ein "Kautionskonto".

Antwort:
Wer einen Anspruch durchsetzen möchte, hat die Anspruchsgrundlage darzulegen und im Streitfall zu beweisen. Der o.g. Mietvertrag enthält keine Kautionsregelung. Vielmehr ist die Rede von einer „Kaution, die der Vermieter (für was auch immer? Entgelt Werkvertrag? ) gestellt haben soll.
Folglich werden Sie den Anspruch mit zureichender Erfolgsaussicht bestreiten können.

3.) Es gibt ein Schriftstück folgenden Inhalts: „Nachtrag zum Mietvertrag „Der Mieter zahlt 12 Monate lang eine Miete von 600,- €. Bei durchgeführten Reparaturen in der Wohnung, erhält der Mieter eine Kaution vom Vermieter in Höhe von 1200,- €. Ab dem 13. Monat beträgt die Miete 500,- €." Dieser Nachtrag zum Mietvertrag trägt eine Unterschrift eines Vermieters und eine Unterschrift des Mieters jedoch kein Datum, kein Ort, keine Adresse der Beteiligten und auch kein Hinweis auf welchen Mietvertrag der Nachtrag verweist.
Hier ist zunächst zu klären, ob zu welcher Zeit auch immer „EIN Vermieter oder Mehrere Vermieter" aktivlegitimiert für welchen Mietvertrag waren, bzw. ob EIN Vermieter den zweiten Vermieter wirksam vertreten hat.
Lassen sich sodann Datum, Ort und die Mietsache aus dem Gesamtzusammenhang unzweifelhaft herleiten, UND war bzw. waren der oder die Unterzeichneten auf beiden Seiten wirksam vertretungsberechtigt, kann der Nachtrag rechtswirksam sein. Anderenfalls ist die Sache damit beendet und Sie müssten nichts zurückzahlen. Die Darlegungs- und Beweislast liegt bei den Mietern.


4. Sollte anderenfalls der Nachtrag wirksam ist das gleichwohl keine Kautionsvereinbarung sondern Sie sind im Rechtssinn ohne Rechtsgrund „bereichert" im Sinne der §§ 812 BGB.

Eine solche Bereicherung ohne Rechtsgrund unterliegt ein Anspruch der regelmäßigen Verjährung nach 3 Jahre gem. § 195 BGB. Gem. § 199 Absatz 1 BGB beginnt diese regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Kalenderjahres in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis hiervon erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Der letzte Satz ist für Ihren Fall von Bedeutung: Weisen Sie deshalb den Anspruch wegen Verjährung zurück.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2018 | 21:49

Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Eine Frage bleibt noch unbeantwortet:

Wie von Ihnen beschrieben, ist der Anspruch der Mieter verjährt.
Der Mieterhöhung haben die Mieter schon schriftlich zugestimmt, jedoch sogleich, aufgrund dem Nachtrag zum Mietvertrag, die Erhöhung auf Grundlage der Kaltmiete von 500 € angesetzt.

Können wir nun davon ausgehen, dass somit ab dem Zeitpunkt der Mieterhöhung, eine Miete in Höhe von der Mieterhöhung auf Grundlage der 600 € fällig ist?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2018 | 22:09

Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Das Procedere, wenn der Mieter "nicht zustimmt", ist wie folgt: Wird der Mieterhöhung widersprochen, sind Sie als Vermieter gem. § 558 b Abs. 2 BGB berechtigt, Klage auf Erteilung der Zustimmung zu erheben. Achtung: Frist drei Monaten nach Ende der Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung!

Ob (!) Ihr Mieter wirksam widersprochen hat oder nicht hängt davon ab, wie dessen Erklärung zu bewerten ist, die Sie so beschrieben haben: "Die Mieterhöhung wurde vor Ablauf der Bedenkzeit (über 2 Monate) schriftlich akzeptiert; Allerdings mit dem Einspruch, dass die letzten 12 Jahre jeden Monat „zu viel" Miete bezahlt wurde."

Die Auslegung einer solchen Willenserklärung aus der Ferne ist kann ich nicht abschließend vornehmen: Jedenfalls spricht Vieles dafür, dass der Mieter NICHT wirksam widersprochen hat, weil der letzte Halbsatz der Erklärung viel zu unbestimmt ist und sich eben nicht aus dem Mietvertrag selbst ergibt, sondern nur auf die im übrigen streitige Zusatzklausel.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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